Katastr nemovitostí od 1.1.2014

Vzhledem k nové definici nemovitosti v novém občanském zákoníku je odlišně vymezen i předmět evidence v katastru. V souladu se zásadou (povrch ustupuje půdě), podle které jsou stavby součástí pozemku (vyjma staveb dočasných), přestaly být stavby i samostatným předmětem evidence v katastru nemovitostí. To však pouze v těch případech, kdy vlastník pozemku, na němž se stavba nachází, byl i vlastníkem takovéto stavby. Informace o těchto stavbách pak jsou uvedeny v rámci údajů o pozemku, na kterém jsou postaveny. U ostatních staveb zůstává stav nezměněn a jsou jako samostatný předmět evidence vedeny až do doby ztotožnění vlastníka stavby a pozemku pod stavbou.

Vzhledem k tomu, že nový občanský zákoník, který nahrazuje zákon o vlastnictví bytů, vymezuje nově i bytovou jednotku, existují od 1.1.2014 bytové jednotky dvojího druhu, a to jednotky vymezené zákonem o vlastnictví bytů a jednotky vymezené novým občanským zákoníkem. I tato skutečnost se projeví v katastru nemovitostí, aby bylo rozeznatelné, o jakou jednotku se jedná.

Nová právní úprava se pokouší vyřešit i jeden ze současných problémů katastru nemovitostí - nedůsledné uplatnění zásady materiální publicity. Tato zásada má chránit toho, kdo jedná v důvěře v pravdivost a úplnost zápisů v katastru (např. kupujícího, který vychází z toho, že vlastníkem nabývané nemovitosti je osoba uvedená v katastru, což se později ukáže jako nesprávné). Zatímco nový občanský zákoník zásadu materiální publicity výrazně posiluje (§ 980 až 986 NOZ), katastrální zákon přináší mechanismy omezující nebezpečí, které by mohla tato zásada přinést dosavadním vlastníkům. Jedná se zejména o informování vlastníků nemovitostí o zahájení řízení a následně o vyrozumění účastníků vkladového řízení o provedených změnách. Tato opatření nicméně vedou ke značnému prodloužení vkladového řízení. Katastrální úřad nově může povolit vklad práva do katastru nemovitostí nejdříve po uplynutí 20 dnů poté, kdy informuje vlastníka nemovitosti o podání návrhu na vklad. V praxi tak vkladového řízení trvá i dvakrát tak dlouho.

I nadále jsou zápisy do katastru prováděny vkladem, záznamem nebo poznámkou, přičemž se však všechna věcná práva zapisují výlučně vkladem bez ohledu na to, zda k jejich vzniku došlo na základě smlouvy, zákona nebo rozhodnutí státního orgánu. Záznamem se nadále zapisují pouze práva odvozená od práva vlastnického (např. právo hospodařit s majetkem státu, správa nemovitostí ve vlastnictví státu). Obsah katastru je rozšířen a přizpůsoben požadavkům, které na něj klade nový občanský zákoník. I do katastru nemovitostí se samozřejmě promítají nové instituty občanského práva. Do katastru nemovitostí se tak nově zapisuje právo stavby, přídatné spoluvlastnictví a nájem nebo pacht. Nově katastr obsahuje i cenové údaje a údaje pro daňové účely.

Co se týká okamžiku vzniku vlastnického práva k nemovitostem, zůstává nezměněn. Vlastnické právo k nemovité věci, která je zapsaná v katastru nemovitostí, se nabývá zápisem práva do tohoto veřejného seznamu. Právní účinky zápisu pak nastávají zpětně po povolení zápisu k okamžiku podání návrhu na zápis práva do katastru nemovitostí k příslušnému katastrálnímu úřadu. Katastrální zákon posiluje zásadu priority a údaje o podání návrhu jsou uváděny nyní nejen ve dnech, ale i v hodinách a minutách. Pokud katastrální úřad návrhu na vkladu práva vyhoví a zápis práva do katastru nemovitostí povolí, nevyznačuje se již doložka o provedení vkladu na vkladovou listinu. Takové rozhodnutí o povolení se pouze poznamená do spisu a účastníci řízení obdrží od katastrálního úřadu pouze vyrozumění, jaký vklad byl do katastru proveden. Vzhledem k této nové praxi tak již není třeba k návrhu přikládat vkladové listiny ve vícero vyhotoveních a pro účely vkladového řízení stačí pouze jedna vkladová listiny s ověřenými podpisy.

Jak je vidět, i právní úprava katastru nemovitostí doznala od 1.1.2014 značných změn a vzhledem k mnoha institutům nově zapisovaným do katastru a k posílení významu katastru bude třeba věnovat zápisům do katastru nemovitostí větší pozornost.