V posledních letech je v ekonomických kruzích řešena otázka cen nemovitostí a predikce jejich vývoje. V důsledku rapidního nárůstu cen mezi lety 2015 až 2021 začalo spoustu investorů vnímat nemovitosti jako aktivum, které se nejen dobře zhodnocuje, ale dlouhodobě přináší stabilní cashflow v podobě příjmů z nájmu. Logicky tedy vyvstává otázka, jakým způsobem jsou takovéto příjmy zdaňovány a zda existuje univerzální návod, jak nejlépe (z daňového hlediska) nemovitost pořídit. Jak již bývá zvykem, existuje spoustu možností, jak danou investici uchopit od koupě nemovitosti právnickou osobou nebo například zařazením nemovitosti do obchodního majetku u fyzické osoby či prostého nákupu jako nepodnikatel. Existuje mnoho dalších situací, se kterými se investoři musí vypořádat, jejichž řešení a konsekvence jsou nastíněny níže.
Podnikání s nemovitostmi z pohledu právnické i fyzické osoby - daňové zatížení
Vydáno:
13 minut čtení
Podnikání s nemovitostmi z pohledu právnické i fyzické osoby – daňové zatížení
Ing.
Michal
Dvořák
Ideální způsob pořízení nemovitosti
První otázkou, kterou se investor se záměrem koupě nemovitosti zabývá, je, zda pořídit nemovitost jako fyzická osoba nebo založit právnickou osobu, která by danou nemovitost pořídila, s tím, že investor by měl na této společnosti podíl. V takovém případě je zásadní zohlednit příjmy, které fyzická osoba vygenerovala mimo potenciální budoucí příjem z pronájmu. Jelikož je od roku 2021 zavedena do českého daňového systému progresivní sazba daně z příjmů fyzických osob ve výši 23 %, která se aplikuje na základ daně vyšší než 48násobek průměrné mzdy, je nutné zhodnotit, zda budoucí příjem z nájmu bude mít vliv na tento limit. Pokud by měl daný poplatník příjem ze zaměstnání ve výši dosahující 48násobku průměrné mzdy, celý příjem z pronájmu by byl zdaněn 23% sazbou daně.
Na rozdíl od fyzických osob, právnické osoby mají stále jednotnou sazbu daně, zdanění příjmů z nájmu nemovitosti je tím pádem předvídatelnější. Peněžní prostředky jsou však i po zdanění stále „uvnitř“ právnické osoby. Je samozřejmě možné tyto peníze obdržené z nájmu dané nemovitosti dostat k fyzické osobě investorovi, je však nutné v takovéto situaci počítat s dalším zdaněním, a to u fyzické osoby příjemce. Způsob zdanění se bude odvíjet od formy poskytnutí