Příjmy z pronájmu

OSVČ vedla do roku 2022 daňovou evidenci. Měla příjmy z řemeslné živnosti a z pronájmu nemovitostí a věcí movitých, které byly (a jsou) zařazeny do jejího obchodního majetku. Vše tedy zdaňovala v daňovém základu dle § 7 ZDP. Pokud by v r. 2023 přešla OSVČ na uplatňování výdajů ve výši paušálních výdajů (samozřejmě s podáním dodatečného DP na dodanění zásob a pohledávek r. 2022), zdanila by v r. 2023 příjmy z řemeslné živnosti v daňovém základu z podnikání dle § 7 ZDP a příjmy z pronájmu nemovitých a movitých věcí v § 9 ZDP (i když v nájemní smlouvě je podnikatel, pronajímatel uvedený vč. svého IČ? Nezahrnou se příjmy z nájmu také do ZD dle § 7 ZDP (paušální výdaj 30 %), když předchozí roky to byl příjem dle § 7 ZDP? A pokud bude nájemné při použití paušálních výdajů součástí § 9 ZDP, jsou s tím spojené ještě nějaké další povinnosti při této změně, na co je třeba pamatovat?

Občan, fyzická osoba, rezident ČR, má jen příjmy z § 6 ZDP. Na Slovensku vlastní nemovitost, kterou krátkodobě pronajímá. Na Slovensku podal přiznání z dani z příjmu fyzických osob, ve kterém má příjmy z nájmu uvedeny jako příjmy ze živnosti ve výši 3 000 EUR, náklady 2000 EUR a základ daně 1 000 EUR. Daňová povinnost na Slovensku je tedy 0 EUR. Nyní má podávat v ČR přiznání z celosvětových příjmů. V tomto přiznání by měl příjmy z nájmu zdanit. Daň k započtení je 0 Kč. Jedná se tedy o příjem v § 9 nebo § 7 ZDP? Mohu uplatnit k příjmům výdajové paušály, v jaké výši? Jak je to s odvodem sociálního a zdravotního pojištění ze zahraničních příjmů? Má ho odvádět v ČR nebo na Slovensku? Nemá v současné době v ČR vyřízený živnostenský list, jen na Slovensku.

Fyzická osoba vlastní byt, který pronajímá dlouhodobě firmě (s. r. o.), která jej používá pro své účely. Musí z tohoto pronájmu odvádět 15% daň a musí mít na pronájem ŽL, nebo stačí jednou za rok podat daňové přiznání a odvést pouze daň? Když příjem z pronájmu je 20.000 Kč a za byt je placena hypotéka ve výši 15.000 Kč, bude se danit pouze rozdíl, tj. 5.000 měsíčně nebo celých 20.000? Ještě jen pro pořádek, fyzická osoba, která byt pronajímá je zároveň jednatelem a společníkem zmíněné s. r. o., které je byt pronajímán.

Fyzická osoba, která není OSVČ, má příjmy z pronájmu v § 10 ve výši 3 000 000 Kč. Dále má příjmy ze zaměstnání. Když tato fyzická osoba bude mít navíc příjem za pronájem ochranné známky společnosti, kde je 100% společník (co jsem pochopil, tak tento příjem bude v paragrafu 7), stane se plátce DPH?

Občan (není OSVČ, zaměstnanec ani nemá s. r. o.) pronajímá byty, nemovitosti v § 9 ZDP - roční příjmy z pronájmu činí cca 3 mil Kč. Proč se na něho nevztahuje obrat pro DPH 2 mil. Kč? Určitě to má správně, protože podává DP a FÚ by jistě reagoval. 

Fyzická osoba, příjmy z § 6 a z § 7 ZDP (lékař), chce pronajímat chatu na krátkodobé pronájmy (cca 12 × do roka různým lidem). Chata je v SJM. Bude tento příjem danit v § 7 nebo § 9 ZDP? Musí mít na tuto činnost živnostenský list?

OSVČ podniká, vede účetnictví, zároveň pronajímá svůj byt, který nemá v obchodním majetku. Tento příjem zadám do DPFO do řádku 39 příjmy z nájmu dle § 9 ZDP zákona. Mohu uplatnit na tento příjem paušální výdaj 30 %? 

OSVČ má pronajatý rekreační objekt na základě nájemní smlouvy. Nepodniká v něm, ale dále ho pronajímá s. r. o. se ziskem. Bude tuto transakci danit v § 7 ZDP jako příjem z podnikání, nebo v § 9 ZDP jako příjmy z nájmu? 

Občan podává každý rok přiznání k dani z příjmu fyzických osob z důvodu souběhu více pracovních poměrů. V ČR nepodniká ani nevykonává jinou činnost. Rezidentem je v České republice, má zde bydliště a rodinu, ale národností je Slovák. V roce 2023 koupil na Slovensku apartmán, který pronajímá ke krátkodobému pronájmu. Bylo mu sděleno, že má na Slovensku podat daňové přiznání a příjmy z pronájmu na Slovensku zdanit. Je tento postup správný? Patří příjmy z nájmu ze Slovenska i do českého daňového přiznání? Pokud ano, jaký doklad máme po slovenském FU chtít? Doklad o zaplacení daně na Slovensku, kopie přiznání?

Biskupství zřídilo charitu (nestátní nezisková církevní organizace). Farnost, která je také zřízena biskupstvím, vlastní nemovitost, kterou pronajímá charitě (nájemní smlouva) za symbolickou 1 Kč. Režim nájemní smlouvy byl za symbolické nájemné byl zvolen z důvodu čerpání dotace na opravu a rekonstrukci budovy charitou. Použije se na nájemné § 23 odst. 7 ZDP, tzn. je pro účely ZDP nutné použít obvyklé nájemné, případně může mít popsaný stav jiné daňové konsekvence?

Dcera vlastní byt který pronajímá. Může si od otce úplatně pronajmout automobil a uplatnit si do nákladů paušální výdaj 4000 Kč měsíčně v souvislosti s příjmy z nájmu bytu? Jak bude nájemné zdaňovat otec - dle § 9 nebo § 10 zákona o dani z příjmů? 

Fyzická osoba koupila byt 18. 3. 2018. Od 1. 5. 2023 jej začala pronajímat. Pokud je doba nabytí bytu delší než 5 let před zahájením nájmu, je nutné byt ocenit znaleckým posudkem. Nejsme si jistí, jak se v tomto případě doba pěti let počítá. Jedná o celý kalendářní rok, a tudíž na nákup bytu v roce 2018 se ocenění znaleckým posudkem nevstahuje nebo se jedná o pět let tedy po sobě jdoucích 60 měsíců. V tomto případě bychom podmínku nesplnili a musí se zpracovat posudek. 

V případě zděděné nemovitosti, kterou použiji k pronájmu, z jaké ceny budu počítat odpisy? Kdo mi tuto cenu zjistí, soudní znalec nebo lze i jiný odborník? Předpokládám, že tuto cenu stanovuje zákon o ocenění majetku, kde se mluví o ceně obvyklé v § 2 odst. 1 a ceně tržní v § 2 odst. 3 a ceně zjištěné v § 2 odst. 7. 

Pronajímatel s nájemcem ukončil část prostor k 30. 9. 2023. Aktuální dodatek, který řeší dohodu s pronajímatelem, že mu nájemce za neodstranění stavebních úprav zaplatí paušální částku 1,2 mil. Kč, byl uzavřen až s účinností 27. 2. 2024. Po tomto datu pronajímatel eviduje dodavatelské faktury za odstranění těchto úprav. Účet 548 (náklady za odstranění) a účet 648 (paušál od nájemce) se musí z pohledu daně z příjmů časově rozlišit a vztáhnout k roku, kdy byl ukončen tento nájem, tj. k datu 30. 9. 2023 nebo účtujeme v roce 2024, kdy došlo k reálnému odstranění těchto úprav a vyfakturování paušálu.

FO koupila před 6 lety byt za 4,5 mil Kč. Byt začala pronajímat v rámci §9. Od samého začátku uplatňovala a uplatňuje skutečné výdaje, tedy vč. odpisů z kupní ceny. Nyní si uvědomila, že součástí kupní ceny bytu byla i cena za spoluvlastnictví pozemků náležejících k bytové jednotce, a tedy že částka, ze které jsou vyčíslovány odpisy je nesprávná. Jak nyní postupovat a chybu napravit? V době, kdy FO byt koupila, nebyl zpracován znalecký posudek. Předpokládám, že i kdyby by byl zpracován posudek nyní, nebylo by již možné stanovit znaleckou cenu z období před 6 lety, vycházel by ze současné situace. Bylo by tedy možné vyjít například z cenové mapy pozemků před 6 lety a stanovit přibližnou hodnotu pozemku vycházející z ceny za metr čtvereční a celkové plochy pozemků náležejících k bytové jednotce a ty pak poměrem přepočítat? Nebo existuje nějaká jiná cesta jak situaci, minimálně do budoucna, napravit?

Řešíme otázku, jak nejlépe právně ošetřit problém společného vlastnictví v případě nemovitosti. Rodinný dům je 1/2 jednoho člověka a 1/2 druhé člověka, přičemž pozemek, na kterém nemovitost stojí, patří jen jednomu. Dům má jedno číslo popisné a na stavebním odboru je zkolaudován s dvěma bytovými jednotkami. Je v ČR možné, popřípadě jakým způsobem, aby oba vlastníci mohli vlastnit jednu bytovou jednotku a tu svoji vlastní polovinu nedělit jako dům děleno 2, ale dům děleno 2 bytové jednotky s vlastními vchody? Otázka spočívá hlavně v budoucí dohodě o nákladech na opravy, protože střecha je společná a společných nákladů je tam více, například voda není z veřejného vodovodu, ale z vlastní studny, která však patří pouze jednomu vlastníkovi - tomu, na jehož pozemku dům stojí. Je možné toto řešit "pouhým" zápisem u notáře ve formě dohody obou vlastníků, že trvají na tom, že dům bude navždy rozdělen takto a v případě prodeje se bude prodávat na bytové jednotky, přičemž každá musí mít svůj odhad a kupní cena pak náleží právě tomu z nich? Popřípadě jeden by v budoucnu rád nemovitost pronajímal, jak by pak měl řešit pronájem, když by nepronajímal celý dům, ale jenom ten svůj byt. 

Sdílená ekonomika má řadu podob. Obecně se dá říci, že se jedná o ekonomický trend 21. století, kdy vlastníci předmětů, které využívají pouze příležitostně, poskytnou danou věc k užívání i těm, kterým se nevyplatí daný předmět koupit, nebo si jej nemohou finančně dovolit, a rozmělnit tak i své vlastní náklady spojené s vlastnictvím daného předmětu (či případně dosáhnout i zisku). Významnost sdílené ekonomiky v poslední době neustále narůstá, a to mimo jiné díky soustavnému rozvoji a rozšiřujícímu se využití digitálních technologií, internetu a mobilních platforem. Její nástup v posledních letech jde ruku v ruce s trendy cirkulární ekonomiky, udržitelnosti, všeobecně rostoucích nákladů, a v neposlední řadě též ekologie.

Fyzická osoba, nepodnikatel, pořídil bytovou jednotku v hodnotě 1.490.000 Kč v roce 2019. V letech 2019–2022 uplatnil úroky z hypotečního úvěru v ročním zúčtování u zaměstnavatele. Nyní v r. 2023 začal bytovou jednotku pronajímat, před pronájmem byl byt zhodnocen novou kuchyňskou linkou za 110.000 Kč (je doložitelné doklady). Jaká bude vstupní cena pro odepisování: 1.490.000 Kč nebo 1.600.000 Kč v odpisové skupině 5, první odpis za rok 2023? FO má ale i nový odhad ceny (v r. 2023) na hodnotu 2.700.000 Kč. Je možné použít jako pořizovací/reprodukční cenu tuto vyšší hodnotu, i když neuplynulo 5 let? Dalšími výdaji mohou být i úroky z úvěru. Nevadí v tomto případě, že úroky byly před pronájmem uplatňovány? A hraje roli to, že v pronajímané bytové jednotce má pronajímatel evidováno trvalé bydliště, i když tam fakticky pochopitelně nebydlí?

Musí se podat daňové přiznání FO za rok 2023, pokud se jedná o příjem z pronájmu zemědělské půdy, pachtovného, důchodce, který pobírá pouze starobní důchod a pachtovné za rok 2023 bylo v celkové výši 35 000 Kč? Jak by to bylo v případě FO, zaměstnanec na HPP a pachtovné za rok 2023 bylo v celkové výši 11 000 Kč?

V roce 2023 jsem z příjmů z podnájmu dle § 9 ZDP přesáhl částku 2 mil. Kč. Musím se registrovat jako plátce DPH?