Provoz na realitním trhu se v letošním roce relativně zvýšil.
- Skupinové nákupy nemovitostí a nárůst ceny a atraktivity malých bytů dominují trhu.
- Pokles úrokových sazeb oživil trh, ale úvěry na bydlení stále neodpovídají ekonomické realitě.
- Diskutuje se o garanci nájemného od státu a význam ESG standardů pro budoucí projekty.
V příštím roce by se mohla intenzita zvýšit znovu, ovšem otázkou je, zda bude tzv. kde brát. Ceny bytových nemovitostí dosáhly historického vrcholu již v druhém čtvrtletí tohoto roku. Opticky se zdá, že stavební aktivita poměrně narůstá, ale statisticky v meziročním srovnání stavební produkce aktuálně spíše klesá. Stěžejním byl pro oživení trhu pokles úrokových sazeb, který započal přesně před rokem ze základní úrokové sazby 7 %. Aktuálně jsme na 4 %, a to nás nyní ještě 19. 12. 2024 čeká poslední měnové zasedání České národní banky. Nabídky úvěrů na bydlení však snížení (aktuálně stále nad 5 %) neodpovídají ekonomické realitě a tvrdší soutěž bank byla zabetonována nešťastnou změnou zákona o spotřebitelském úvěru ohledně pravidel pro předčasné splacení. Na daňové frontě panuje prozatím klid, první legislativní změny očekávejme od 1. 1. 2027.
Skupinové nákupy nových nemovitostí
Investoři pořádají poslední dobou hromadné nákupy bytů v nových developerských projektech. Zpravidla se jedná o kvalitní nemovitosti, kde odpadá nebezpečí závad a významné energetické náročnosti. Stěžejní důvod těchto nákupů je však založen na předpokladu dalšího budoucího růstu a fixaci kupní ceny předem. Z výše uvedených důvodů pak budou tyto nemovitosti rovněž atraktivnější k pronájmu.
Malé byty
V současné době graduje trend malých bytů a tzv. mikrobytů, který jsem zde zmiňoval již v loňském roce. Atraktivita těchto nemovitostí vede k nárůstu kupních cen i nájmu (v Praze jsme již s nákupy na 200 tisících za metr čtvereční a nájmy takových bytů atakují dvacet tisíc korun). V širším centru Prahy se právě připravuje hned několik větších projektů zamřených výhradně na segment mikrobytů, např. 300 jednotek na Smíchově a 170 jednotek na Vyšehradě. Zajisté se můžeme těšit na podobné projekty i v dalších krajských metropolích. Naopak větší byty jak z hlediska koupě, tak nájmů, spíše stagnují či dokonce mírně klesají. Celkově byl však narůst cen bytů (kolem 7 %) poměrně významný a předčil očekávání mírného růstu, který jsem zde prezentoval koncem loňského roku.
Rekreační nemovitosti
Stále se projevuje zájem o apartmány v atraktivních lokalitách, zejména horských oblastech. Pokud nepoptávám takovouto nemovitost alespoň částečně pro vlastní potřebu, pro realizaci svých koníčků, tak bych jej osobně nedoporučoval, jelikož dlouhodobě může podléhat prudkým změnám, ať již subjektivně nálad a preferencí masového turismu, tak objektivně třeba změně klimatu, kdy např. lyžování se může stát v příštích deseti letech spíše luxusem, a tím značně poklesnou příjmy z pronájmů minimálně pro zimní část roku. Oblibě se těší rovněž nemovitosti v zahraničí, které mohou být cenově výhodnější a mohou mít současně potenciál vyššího výnosu. K tomu je potřeba vždy pečlivá analýza konkrétní země dle nepřeberného množství faktorů a rizik, následně je téměř nutné mít zajištěnu správu nemovitosti. Tedy celkově budou náklady zpravidla vyšší.
Garantované nájemné
Zajímavou možnost může do budoucna pro některé pronajímatele představovat garance nájemného od státu. Tato možnost je obsažena v návrhu zákona o podpoře bydlení, který je momentálně v legislativním procesu. Návrh spočívá v tom, že i soukromý majitel může poskytnout svůj byt do režimu podporovaného bydlení, kde bude mít zajištěnu úhradu nájemného a případných způsobených škod formou ručení poskytovatele bydlení. S ohledem na blížící se předvolební období je však schválení zákona ve fázi po prvním čtení ještě velkou otázkou. Obdobné služby se již samozřejmě delší dobu nabízí na komerční bázi.
ESG standardy
O ESG standardech se v současnosti hovoří spíše s ohledem na náklady fungování firem a další byrokracií, které pro ně reporting jejich plnění bude znamenat. V nemovitostním sektoru je téma udržitelnosti (sustainability, Nachhaltigkeit) velkým tématem jak ve fázi realizace staveb, tak zejména v provozu samotných budov. Byznysově by do budoucna velmi pomohlo, pokud by jednotlivá kritéria byla transparentně uváděna v jednotlivých realitních nabídkách, aby měl kupující jednoznačnou základní představu již před tím, než si půjde konkrétní nemovitost prohlédnout fyzicky. Aktuálně je stále vykazován pouze tzv. energetický štítek budovy. Doba, kdy se v rámci zlaté horečky lacině přestavuje na bytový dům každá bývalá kotelna, která energeticky zpravidla skončí v třídě G a může podléhat nadměrnému vnitřnímu i vnějšímu hluku, tu zcela jistě nebude napořád. Developeři, kteří do svých projektů včlení udržitelné technologie, budou mít velkou konkurenční výhodu a posílí svou pozici na trhu.
Investice
S postupným předpokladem poklesu úrokové míry by měl pomalu pokračovat růst hodnoty akcií realitních společností jak v USA, tak i v Evropě. V případě USA byl pokles doposud pomalejší, než se koncem loňského roku čekalo. Postupný pokles sazeb bude znamenat i snížení úroků z úvěrů pro crowdfundingové investory u nově nabízených projektů. Nabídka projektů by však současně mohla vzrůst s přepokládanou rozšířenou stavební a rekonstrukční aktivitou. K mírnému optimismu se však na pozadí objevují hospodářské problémy zejména Německa, které mohou sekundárně způsobit tlak na běžný provoz realitního trhu v sektoru některých komerčních nemovitostí.
Daně
Jako pokaždé se nevyhneme daním, pro příští volební rok 2025 a následující rok 2026 nelze u nemovitostí předpokládat žádnou daňovou změnu, což by byla vlastně dobrá zpráva. Kreativitu politiků vnášejících v posledních letech do daňového prostředí významnou nejistotu však nelze nikdy úplně vyloučit. Nepochybně např. časový test u daně z příjmů bude opět v diskusích o daňových změnách, i když je to nepopulární. Ani daň z nemovitých věcí se v příštím roce i s přihlédnutím k inflačnímu koeficientu plošně měnit nebude, k významným změnám může dojít lokálně dle rozhodnutí konkrétní obce, což se pro zdaňovací období 2025 muselo stát nejpozději do 1. října 2024. V případě nezměněných místních koeficientů obce by mohla daň z nemovitých věcí v roce 2025 klesnout u staveb pro podnikání, rekreačních objektů či garáží zrušením speciálního koeficientu 1,5 dle § 11 zákona o dani z nemovitých věcí (viz část devátá Čl. XIV bod 15 zákona č. 349/2023 Sb.), který dříve mohly obce zavádět obecně závaznou vyhláškou.