Nemovitosti a daně

Otec daruje nemovitost jednomu ze svých 4 synů. Obdarovaný syn bude mít povinnost vypořádat své 3 sourozence. Darovací smlouva obsahuje ujednání o tom, že obdarovaný syn musí finančně vypořádat své 3 sourozence. Každého sourozence bude obdarovávaný syn vyplácet částkou 1 mil Kč. Pozn: - Otec vlastnil ½ této nemovitosti 20 let - V 2021 mu zemřela manželka, takže dle dědictví vlastnil ½ od manželky a děti se zřekly svého podílů vůči němu, takže od r. 2021 vlastnil celou nemovitost sám - V 2024 tuto nemovitost chce přepsat darováním pouze na 1 syna, které bude mít povinnost vyplatit ostatní syny. Musí částku 1.000.000 Kč každý se sourozenců danit?

V únoru 2024 darovali rodiče synovi a jeho manželce rodinný dům, který vlastnili cca 20 let. Jejich podmínka byla, že v prosinci stejného roku jejich syn a manželka darují jednu třetinu domu vč. pozemků jejich dceři a manželovi, tzn. proběhne darování mezi sourozenci. Jaké vyplývají daňové povinnosti k dani z příjmů fyzických osob? Dary u obou manželských párů plynuly do společného jmění manželů. Jaké by bylo zdanění v opačném případě?

Jak je to u převodu infrastruktury mezi investorem a obcí? Investor je plátce DPH. Vybudovali jsme kanalizaci, vodu, komunikaci a osvětlení. Vzhledem k tomu, že na kanalizaci se chtějí připojovat i noví občané obce, vznikla zde dohoda, že se vše převede na obec. Pozemek, kde vše vzniklo, je v našem majetku, infrastruktura také. Obec nemá peníze, aby došlo k úplatnému převodu do vlastnictví obce za zůstatkovou cenu. Jakou formu převodu zvolit: darování či úplatný převod? A jak to v jednotlivých případech bude z hlediska daňového u s. r. o.? Investor uplatnit odpočet DPH. 

Zpevnili jsme skladovací plochu z betonových panelů v hodnotě 500 000 Kč. Podkladem je asfaltový recyklát a písek. K tomu jsou na faktuře vyúčtované související práce jako je: odstranění betonových ploch, odvoz materiálu, zhutnění pláně, betonáže mezi panely... Jde o náklady nebo dlouhodobý majetek? Zpevnili jsme skladovací plochu pouze z asfaltového recyklátu a před tím rozrušili poklad rypadlem, odstranili zeminu a podklad hutnili válcem v celkové hodnotě 200 000 Kč. Jde o náklady nebo dlouhodobý majetek? Oba případy nejsme schopni doložit fotodokumentací před zásahem, máme jenom fotografie po provedení. Proto nemůžeme spolehlivě prokázat náklady na opravy.

Uložili jsme peněžní prostředky do notářské úschovy za účelem nákupu dlouhodobého majetku (pozemků a nemovitostí). Jak zaúčtujeme převod peněz z bankovního účtu na účet notáře? Jako ostatní pohledávky na MD 378 / DAL 221 ? Fakturu nebo smlouvu na nákup dlouhodobého majetku započteme s pohledávkou na základě sdělení od notáře o podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí? A zaúčtujeme: MD 321 (nebo 325) / DAL 378 ? Nebo se vše účtuje jinak?

V rámci našeho holdingu bude budova ze subjektu A do subjektu B vložena buď vkladem nebo prodejem s hodnotou na základě znaleckého posudku. Co potřebujeme z hlediska účetnictví, aby bylo součástí znaleckého posudku? Musí být jeho součástí specifikace hodnot vybavení budovy? Budeme vybavení budovy zařazovat zvlášť dle odpisových skupin u předchozího subjektu? Jak budeme postupovat?

Česká s. r. o., neplátce DPH, provádí stavební práce v ČR. Některé činnosti jim provedou slovenské firmy, plátci DPH a fakturu jim vystavili včetně jejich DPH. Má česká s. r. o. povinnost registrovat se jako identifikovaná osoba? Pokud ano, co s fakturami od slovenských dodavatelů, kteří vystavili faktury s jejich DPH? 

Fyzická osoba/občan začala pronajímat byt od 1. 1. 2024. První nájem uhrazen v 12/2023 (příjem v DPFO 2023 zdaněn). Příjem dle § 9 ZDP, skutečné výdaje, odpis bytu bude zahájen v r. 2024. Lze drobné výdaje např. skříň, židle, stůl, práčka, TV, pořízené před začátkem nájmu v r. 2023 uplatnit do výdajů v r. 2024?

Výrobní hala, kterou jsme i částečně svépomocí postavili, podléhá kolaudačnímu rozhodnutí . Bude sloužit pro kovovýrobu. Před kolaudací bude spuštěn zkušební provoz, kde jsou vydány souhlasy přísl. orgánů (hygiena, hasiči, inspekce práce..). 1) Kdy se má zařadit do užívání, když se vše bude postupně stěhovat z nynějšího pronajatého pracoviště? Nejdřív tam bude pracovat účetní v 11/2024. Po několika měsících se přestěhují některé stroje + někteří zaměstnanci. 2) Kdy se má řešit změna k dani z nemovitostí ze stavebního pozemku na stavbu?

Manželé mají družstevní podíl v bytovém družstvu. Byt pronajímají, příjem z nájmu dává do daňového přiznání jeden z nich. V případě, že podíl prodají, má povinnost podat přiznání jeden, nebo mohou podat oba přiznání, každý na polovinu příjmu? Platí totéž, pokud se jedná o prodej bytu ve vlastnictví obou (SJM)?

Jak správně uplatňovat skutečné výdaje místo výdajů procentem? Nepodnikatel-fyzická osoba pronajímá svůj byt, příjmy z toho zdaňuje dle § 9 ZDP a doposud uplatňovala výdaje procentem. Nejedná se o novostavbu, proto si v rámci SVJ odhlasovali vyšší platby dlouhodobých záloh („fond oprav“). Pokud by FO přešla na skutečné výdaje, za jakých podmínek by mohla uplatnit do výdajů tyto platby? Četla jsem k tomu vyjádření v pokynu D-59 (k § 9 odst. 3 bod 2), ale není mi jasné, jak to uvést do praxe, např. jak rozlišit platby na opravy od plateb na technické zhodnocení a jaký k tomu mít relevantní podklad, aby to bylo prokazatelné. 

Z jakého ustanovení vyplývá, že pokud je plátce registrován k OSS (prodej zboží na dálku na SK) , tak veškeré služby osobě nepovinné k dani do JČS bude fakturovat v režimu OSS? Jde o to, že tato firma bude nově provádět: 1) práce na nemovité věci v DE občanovi DE (zkratka DE je myšlena pro Německo). 2) Dále servis ovladače pro DE občany v provozovně v ČR. 3) Dále servis chladicich zarizeni (lednic) pro DE občany přímo v DE domácnostech. Je pravdou, že u bod 2) bude česká DPH, a bod 1) a 2) bude spadat do OSS, i přesto, že se nejedná o zboží?

Fyzická osoba prodala nemovitost, na kterou se nevztahuje časový režim osvobození, ovšem chce uplatnit osvobození z titulu obstarání vlastní bytové potřeby. V roce 2023 obdržel na konci roku zálohu 100 000 Kč. Zapomněl podat oznámení na FU ohledně použití tohoto režimu, čím pádem nárok na osvobození padá. K úhradě zbylé části kupní ceny 9,9 mil. Kč dochází v roce 2024. Náklady na pořízení nemovitosti 5 mil. Kč. Může pro rok 2023 použít jiný režim zdanění než pro rok 2024? Jinými slovy v roce 2023 uvedeme do přiznání příjem 100, výdej 100 = základ daně 0 viz § 10 odst. 5 ZDP. Rok 2024 uplatní režim osvobození, podáme oznámení a prostředky správně použije FO na vlastní bydlení. Vzhledem k tomu, že řešíme základ daně samostatně za každý kalendářní rok, se nám zdá, že tato varianta možná je. Navíc kdybychom tuto situaci analogicky obrátili s tím, že v roce 2023 oznámení podám a v roce 2024 nepodám, předpokládám, že bych nesplnil pro rok 2024 podmínku pro osvobození a správce daně by požadoval, abych postupoval podle § 10 ZDP. 

Fyzická osoba provedla opravu rodinného domu před zahájením podnájmu. Dům má osoba bezúplatně vypůjčen od matky, a dům tedy podnajímá. Opravy přesahují částku 700 000 Kč. Může tuto částku uvést jako skutečné výdaje, i když podnájem začal až po dokončení všech oprav? Opravy byly nutné k přípravě domu na podnájem. Je opravdu možné nahlížet na provedenou činnost jako na opravu a ne jako technické zhodnocení? Jednalo se zejména o opravu odpadlého podbití, popraskaných a opadaných vstupních schodů a terasy. Pokud by bylo nutné nahlížet na provedené opravy jako na technické zhodnocení, je možné ho také použít jako skutečné náklady?

Fyzická osoba (ne OSVČ) koupila v únoru 2023 nemovitost (starší rodinný dům), který v průběhu roku 2023 zrekonstruovala na bytový dům o třech samostatných bytových jednotkách a každou bytovou jednotku v lednu 2024 zvlášť prodala. Otázka zní, zda je správný postup zdanění příjmů z prodeje bytových jednotek, dle zák.o dani z příjmů, § 10 - Ostatní příjmy, kdy příjmem jsou příjmy za prodej tří bytů, a výdajem jsou částky související s pořízením staré nemovitosti, výdaje na projekt, provize RK, vklad do katastru, přepis nemovitosti, atd. A jak posoudit výdaje na drobné stavební nářadí, palivo do vozidla potřebného pro vyřizování na úřadech atd. Lze uplatnit výdaje související s rekonstrukcí , které jsou téměř všechny v roce 2023 a vážou se k příjmu v lednu 2024? 

Povodně v Česku začaly v pátek 13. září 2024 jako výsledek srážky dvou frontálních systémů nad územím střední Evropy. Ty přinesly vytrvalý déšť, který zasáhl většinu území Česka, a výsledkem byly dalekosáhlé povodně. Stejně jako během povodňové situace v roce 1997 nastala tedy neobvyklá situace, a co na to naše vláda, resp. zákonodárci? Právě na to a další otázky se zaměřím ve svém dalším článku níže… Osobně se domnívám, že opravdu každá pomoc postiženým je na místě. Ať už se jedná o finanční dary či různé formy nepeněžní podpory. Nutno podotknout, že stát celkem logicky nezůstává pozadu, byť někdy, zejména v oblasti daní, krkolomně, ale přece se snaží postiženým vycházet vstříc a jejich administrativní a daňové zatížení eliminovat. Najdou se však i nepochopitelné případy, jeden exemplární promílaný za všechny týkající neproplacení pojistného plnění pojišťovnou rodině, které povodeň vzala nově koupený a rekonstruovaný rodinný dům, který ani nestihla zkolaudovat, a tudíž nesplnila minimální trvání pojistného vztahu, tzv. karenční dobu. A co ulevit postiženým na daních, lze to?

Plátce DPH prodává nemovitost nabytou v r. 2020 od neplátce. Prodává neplátci. Jedná se o starý objekt kolaudovaný někdy v r. 1975. Od té doby nebyl významně rekonstruován-nebylo od té doby vydáno žádné kolaudační rozhodnutí. Od data nabytí do prodeje s.ro. investovalo do budovy malé částky na nutné opravy, které byly potřebné k udržení chodu budovy: topení, výměna oken. V celkové hodnotě v r. 2021 158 000 Kč bez DPH, v r. 2022 68 000 Kč bez DPH. Před prodejem, léto r. 2024 - byly uskutečněné opravy podlahy za cca 100 000 Kč bez DPH, ani z toho se DPH poměrem nevrací? Dále bylo v letech 2022-2024 nakoupeno vybavení: elektronika, nábytek v celkové hodnotě 300 000 Kč bez DPH (např. stará rozbitá TV se vyhodila, koupila se nová TV). Je nemovitost dle § 56 osvobozena při prodeji od DPH? Z oprav se poměrná DPH nevrací, nepřesáhly 200 000 Kč/rok. Pokud bude smlouva znít, že se prodává nemovitost včetně vybavení tak, jak „leží", příjemce přebírá, nebude se specifikovat co přesně je tam za vybavení, je toto nakoupené vybavení také osvobozeno od DPH a při prodeji se DPH nevrací, neodvádí?

Spolek s právní subjektivitou, nezisková organizace vlastní nemovitý majetek - budovu a související pozemky. Spolek má možnost tento nemovitý majetek prodat. 1) Prosím o ujištění, že bude tento prodej majetku z vlastnictví spolku podléhat zdanění daní z příjmů právnických. 2) Je možné "prodat" celý spolek včetně veškerého majetku a vybavení - v tomto případě dotaz na zdanění příjmu v případě prodeje. Děkuji

Pronajímatel odpisuje budovu v odpisové skupině 5 zrychleně. Na této budově je nájemcem provedeno se souhlasem pronajímatele TZ, které nájemce zatřídí do 5 odpisové skupiny a odepisuje rovnoměrně. V následujícím roce provede nájemce další TZ na této najaté budově, také se souhlasem pronajímatele, ale toto TZ zahrnuté též do odpisové skupiny 5, chce odepisovat zrychleně. Je možné používat různé způsoby odpisování u stejného majetku? Je možné, aby pronajímatel a nájemce používal odlišný způsob odepisování?