Osvobození příjmů při prodeji nemovitosti

 

Nemovitosti nabyté do konce roku 2020

V případě nemovitostí nabytých před 1. lednem 2021 je daňový poplatník povinný postupovat v souladu se zákonem platným právě před tímto datem.  Původní znění zákona umožňovalo osvobodit příjem z prodeje nemovitosti v následujících případech:

• splnění dvouletého časového testu bydliště; nebo
• nesplnění dvouletého časového testu bydliště, avšak použití prostředků na uspokojení vlastní bytové potřeby; nebo
• splnění pětiletého časového testu.

  

Dvouletý časový test

Od daně z příjmů je osvobozen příjem z prodeje nemovitosti za předpokladu, že měl poplatník v konkrétní nemovitosti bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; nebo v případě, že v konkrétní nemovitosti měl bydliště po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby.

 

Pětiletý časový test

Příjem z prodeje nemovitých věcí je dále osvobozen za předpokladu, že doba mezi nabytím vlastnického práva k nemovité věci a jejím prodejem přesáhla dobu 5 let. Tato doba se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že se jedná o prodej nemovité věci nabytý děděním od zůstavitele (v řadě přímé nebo manželem). To znamená, že při prodeji nemovitostí, které fyzická osoba nabyla do 31. prosince 2020 bude příjem osvobozen za předpokladu, že mezi prodejem a nabytím nemovitosti uplyne alespoň 5 let.

 

Nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021

S novelizací zákona o daních z příjmů došlo k následujícím změnám:

  

Dvouletý časový test

Podmínky pro osvobození příjmů z prodeje nemovitosti v případech, kdy zde má poplatník bydliště, zůstávají téměř beze změny. Došlo pouze k lehké terminologické změně. Uspokojení vlastní bytové potřeby bylo nahrazeno slovem „obstarání“ bytové potřeby. To znamená, že i nadále platí podmínky uvedené výše.

 

Pětiletý časový test se mění na desetiletý

U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se obecný časový test pro osvobození příjmů prodlužuje z původních 5 na 10 let. Zároveň však bylo doplněno, že příjem z prodeje nemovité věci je též osvobozen v případě, že doba mezi nabytím a prodejem nemovité věci nepřesáhne dobu 10 let za předpokladu, použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

Nově je tedy možné osvobodit příjem z prodeje nemovitosti v následujících případech:

• splnění dvouletého časového testu bydliště; nebo
• nesplnění dvouletého časového testu bydliště, avšak použití prostředků na uspokojení vlastní bytové potřeby; nebo
• splnění desetiletého časového testu; nebo
• nesplnění desetiletého časového testu, avšak použití prostředků na uspokojení vlastní bytové potřeby.

 

Bytová potřeba

Za obstarání či uspokojení vlastní bytové potřeby může být považována např. koupě vlastního bydlení (bytového domu, rodinného domu, příp. rozestavěné stavby nebo jednotky) či koupě pozemku, na kterém bude započata výstavba. Za uspokojení bytové potřeby lze též považovat i splacení úvěru, který je čerpán v souvislosti se současným vlastním bydlením. Peníze je za tímto účelem nutné využít do 1 roku od prodeje nemovité věci.

Do konce roku 2020 bylo takto možné osvobodit příjem pouze v případě, že daná osoba měla v nemovitosti bydliště po dobu kratší než 2 roky, ale peníze byly využity právě na obstarání bytové potřeby. Jak už jsme zmínili, nově je toto osvobození možné i v případě, že osoba nesplnila podmínky pro osvobození dle časového testu, tj. 10 let, avšak peníze využila na obstarání bytové potřeby.

Finanční prostředky takto získané je nutné použít za účelem obstarání vlastní bytové potřeby do konce roku následujícího po roce, ve kterém k jejich získání došlo, případně je možné učinit tak zpětně, a to za předpokladu, použil-li poplatník tyto prostředky na uvedený účel ještě před jejich získáním, ale nejdříve v roce předcházejícím období, ve kterém tyto prostředky získal. V tomto případě ale nepoužije přímo tyto prostředky, protože je ještě nemá k dispozici, ale musí použít částku odpovídající získaným prostředkům, a to opět na stanovený účel, kterým je obstarání vlastní bytové potřeby.

Schéma pro určení, zda se jedná o příjem osvobozený či zdanitelný:

 

Oznámení o osvobozených příjmech

Pokud bude příjem poplatníka z prodeje nemovité věci posouzen jako osvobozený, pojí se s tímto osvobozením též oznamovací povinnost.

V případě, že je příjem osvobozen z toho důvodu, že byl vynaložen na obstarání bytové potřeby, pak je důležité vědět, že toto osvobození je též nově podmíněno oznámením této skutečnosti správci daně. Podání oznámení představuje nezbytnou hmotně-právní podmínku a musí být podáno správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.

 

Zdanění příjmu z prodeje nemovitosti

Pokud nejsou splněny výše uvedené podmínky pro osvobození příjmů, pak se bude jednat o příjem zdanitelný, který bude zdaněn v souladu s § 10 ZDP. Základem daně pak bude rozdíl mezi příjmy a výdaji související s prodejem nemovitosti (např. kupní cena, alternativně kupní cena snížená o daňové odpisy, provize realitnímu makléři, náklady za právní služby a další náklady související s prodejem nemovitosti).

Poznámka: Výše uvedené platí pouze pro nemovité věci, které nejsou součástí obchodního majetku.

Lucie Kořínková, Tax Advisor
Michala Darebná, Head of Tax