Nová stavebně-technická kvalita bytové výstavby

Celkově nemám pocit, že by krize bydlení byla blízko situaci ze 70. let související s prudkým populačním růstem či totálních krizí bydlení, které sužují prudce rostoucí země typu Indie. Úmyslně trochu přeháním, nicméně kapacity se v posledních letech začínají zvyšovat. Plně saturovány nejsou lokality typu Prahy a Brna, kde prudce narůstá počet obyvatel. K tomu lze doplnit, že rezidentní nemovitosti jsou často prostředkem pro uložení volných prostředků bez jejich následné aktivace do trhu. O veřejně diskutovaných počtech lze samozřejmě úspěšně polemizovat, ale ten fenomén zde nepochybně existuje. Nepopulární opatření, které se k tomu nabízí, je násobné navýšení nemovitostní daně s možností osvobození v případě trvalé rezidentury vlastníka.

 

Jakost nemovitosti

Problematika bydlení není jen o snadné dostupnosti, ale nutné hledisko představuje i nějaká elementární kvalita (právně označovaná jako „jakost“) nemovitosti, která má význam pro spokojenost a zejména zdraví uživatele. Připočíst můžeme rovněž více času stráveného v domácím prostředí, např. s malými dětmi, v důchodu, ale obecně po covidové době i s více preferovanou možností pracovat z domu.

Pojďme se tedy nyní zaměřit na konkrétní základní vlivy, které působí na kvalitu bydlení. V obecné rovině to může být lokalita a dostupnost služeb, ovšem zde se chci spíše zaměřit právě na ono diskutované hledisko vnitřní kvality nemovitosti z pohledu stavebně-technické legislativy. Jako základní parametry můžeme uvést odolnost a stabilitu, požární bezpečnost, ochranu zdraví, ochranu před hlukem, přístup denního světla a energetickou úspornost.

Pro konkrétní představu využiji definici obytné místnost účinnou do 31. 12. 2023 (§ 3 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby):

- část bytu, která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m². Kuchyň, která má plochu nejméně 12 m² a má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla, je obytnou místností. Pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m²; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m, a

definici obytné místnosti upravené přímo novým stavebním zákonem [§ 13 písm. l) zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon]:

- část bytu, která je určena k bydlení, splňuje požadavky na bydlení z hlediska velikosti, denního osvětlení, větrání, vytápění a hluku a má podlahovou plochu nejméně 8 m²; kuchyň se za obytnou místnost považuje, pokud má podlahovou plochu nejméně 12 m²; tvoří-li byt jediná obytná místnost, musí být její podlahová plocha nejméně 16 m²,

Na první pohled zaujme změna v definici, kde vypadlo explicitně vyjádřené zajištění přímého denního osvětlení a přímé větrání. Naproti tomu obytná místnost definovaná v novém stavebním zákoně přichází s jakýmsi konstatováním existence denního osvětlení či větrání, což si lze vyložit různým způsobem. To jde z mého pohledu jednoznačně proti obecnému trendu kvality bydlení. Stejně tak limity vnitřního hluku jsou v různých bytových domech naprosto rozdílné. Na druhou stranu by bylo možné uvažovat o úlevě s ohledem na trendy výstavby tzv. mikrobytů pro jednočlenné domácnosti v centrech velkých měst s plochou pod 20 m². Dovedu si představit, že z limitu 16 m² by bylo možné zvažovat snížení plochy hlavní místnosti až na nějakých 14 m². Ponechám na posouzení každého, zda prováděcí vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, která nabyla účinnosti dne 1. 7. 2024, přináší ve věci potřebnou jednoznačnost a určitost standardu. Dle mého názoru vyhláška znění nového stavebního zákona žádným způsobem adekvátně neupřesňuje.

 

Kategorizace nemovitostí?

Obecně by měla existovat určitá kategorizace a nepochybně by s tím souhlasili jak developeři, kteří produkují na trh kvalitní nemovitosti, tak samozřejmě spotřebitelé, kteří mají při výběru své nové nemovitosti jen omezené možnosti faktického zhodnocení její stavebně-technické kvality, ač je to začasté jejich největší investice v životě. V čem by tato kategorizace měla spočívat? V současné době se oficiálně uvádí snad jen průkaz energetické náročnosti budovy. Minimálně by se slušelo vyjádřit výše popisovanou míru osvětlení konkrétního domu či bytu, míru šíření hluku dle konstrukčních vlastností budovy či prostorové rozměry místností. Na trhu běžných projektů se uvedené projevuje v tom, že cenový spread je v podstatě minimální, a to často nebude reflektovat kvalitu, kterou jako kupující obdržím. Takový přístup povede k tendenci produkování maximálně průměru, když jediným měřítkem bude splnění legislativních standardů, které nelze navíc dle výše uvedeného vykládat jednoznačně.

V seriózních realitních nabídkách se často setkáváme s označením atelier, ubytovací jednotka či nebytový prostor. Nevyhovění normám, které zaručují určitý standard a zdravé prostředí, znamená nemožnost zkolaudovat takový prostor jako bytový. Nepochybně takové prostory lze využít jako startovací ubytování se všemi výhodami a nevýhodami. Lze však detekovat plíživé tendence k postupnému faktickému i právnímu zařazení takto označených místností do kategorie byt. Proto bych spíše motivoval ke kvalitě, a to prostřednictvím uváděné transparentní kategorizace a třeba i daňovými zvýhodněními (např. osvobozením od postupně rostoucí daně z nemovitých věcí) v případě trvalé rezidentury vlastníka, který si takovou kvalitní nemovitost pořídí.

Zajisté je možné se nad některými kritérii, kterých je mnohem širší paleta, než bylo výše uvedeno, zamyslet a rozumně je případně zrevidovat. Ovšem zda neuděláme v honbě za zjednodušenou výstavbou pod veřejným tlakem podobné chyby jako ve vzpomínaných 70. letech, si řekneme nejdříve za 20 let.