Tohle vypadá na velmi snadnou záležitost… Nájem je přece úplatné užívání cizí věci, která se v tomto případě nehýbe, takže je jasné i místo zdanění a snížená sazba daně zde není možná. Snad jen správně posoudit splnění podmínek případného osvobození od daně a hotovo. Jenže zdání často klame. Aniž bychom zabíhali do akademického teoretizování, potkáme cestou několik nečekaných komplikací a nejasností. „Potěší“ nás také dva hlavní nešvary českých daní: nejednoznačnost základních pojmů a zaplevelení pravidel výjimkami a speciálními postupy. Navíc daň z přidané hodnoty (dále jen „DPH“) není ryze naší daní, stěžejní pravidla byla jednotně všem státům EU „upečena v Bruselu“.
Nájem nemovitých věcí v DPH
Ing.
Martin
Děrgel
Nájem ekonomicky
Oproti následujícím komplikacím právním i DPH je daleko klidnější a jasnější ekonomické posouzení. Pokud podnikatel potřebuje k činnosti nemovitou – tedy zpravidla hodně drahou – věc, zvažuje nejčastěji čtyři základní způsoby, jak legalizovat možnost jejího využívání, z nichž každý má určité přednosti i negativa:
1. Koupě:
–
Výhodou je, že se podnikatel stává ihned vlastníkem majetku, a tedy jediným pánem, což usnadňuje další nakládání s tímto majetkem (technické zhodnocení, zastavení za úvěr, pronájem věci apod.).
–
Nevýhodou je potřeba značné sumy peněz, kterou není efektivní za tímto účelem dlouze střádat, pomohl by prodej na dlouhodobé splátky, ovšem u nemovitostí se mu přirozeně prodávající brání.
2. Pořízení na úvěr:
–
Jde prakticky opět o koupi majetku s tím, že kupní cenu za kupujícího uhradí třetí subjekt (obvykle banka) z poskytnutého úvěru, variantně může úvěr poskytnout také přímo prodávající.
–
Výhody jsou nasnadě – kupující se ihned stává vlastníkem (pánem) majetku, a navíc k tomu využil cizí prostředky, jejichž vracení (splácení) je rozloženo do relativně malých částek po dlouhý čas.
–
Nevýhodou je jisté zdražení úplných pořizovacích nákladů o úroky z úvěru a související poplatky, navíc úvěrující subjekt bude zajisté vyžadovat nějakou formu záruky za splnění dluhu podnikatele.
3. Nájem:
–
Podnikatel usoudil, že se mu nevyplatí věc kupovat, např. ji využije krátký čas, je předražená nebo nenašel prodejce… Výhodou je, že nájemné pokryje z provozních výnosů a prostory lze rychle začít užívat, případně také opustit a změnit „přístav“, navíc nabídka nájmů bývá širší a netřeba se zadlužovat.
–
Nevýhodou je, že každý by chtěl mít velkou prodejnu v centru a skladiště u dálnice, což při nutně prostorově omezené nabídce zvyšuje cenu (nájemné) a „zmlsaní“ vlastníci mívají i další požadavky.
4. Finanční leasing:
–
Z ekonomického hlediska jde o něco mezi krytím kupní ceny z úvěru a nájmem, od obou se ale odlišuje. Podstatou je, že po prvotní poměrně dlouhou dobu „nájmu“ není placeno pouze obvyklé „nájemné“ za užívání věci, ale také poměrná část její pořizovací ceny, proto po skončení této fáze pouhého užívání cizí věci se může majetek převést (prodat) již za relativně nízkou zbytkovou cenu.
–
Zde se prolínají spíše výhody obou předchozích variant, ovšem s významným dovětkem, že se to týká věcí movitých (např. aut), naopak u nemovitých je v českých reáliích leasing zcela výjimečný.
V našem případě podnikateli vyšel vítězně nájem, a tak ještě trochu podrobnější pohled z obou stran…
Nájem právně
Nový občanský zákoník – zákon č. 89/2012 Sb., nyní již ve znění pozdějších předpisů (dále jen „
“) – přinesl od roku 2014 řadu změn napříč celým právním řádem, pročež se hovoří o rekodifikaci soukromého práva. Mimo jiné navázal na evropskou tradici, která u nás platila před rokem 1950, a rozštěpil pojetí nájmu na dva typy. Prvním je „nájem“, ovšem tentokrát v novém pojetí pouhého práva užívání cizí věci, druhým je „pacht“, který umožňuje cizí věc nejen užívat, ale také požívat, a tedy brát z ní užitky, plody