Daň z nemovitých věcí "v kostce"

V prvé řadě rozhoduje, zda vůbec máme předmět daně z nemovitých věcí. Platná právní úprava daná zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDNV“), nám nemovité věci dělí na pozemky a na zdanitelné stavby včetně zdanitelných jednotek. Jedná se ještě o pozůstatek z doby předchozí právní úpravy občanského zákoníku, který také rozeznával nemovité věci jakožto pozemky a stavby (při splnění dalších zákonných podmínek).

Pro pozemky platí, že do daňového přiznání je třeba uvádět ty údaje, které jsou zapsány v katastru nemovitostí. Zde tedy rozhoduje zapsaný stav.

V čem se u pozemků nejvíce chybuje?

Například v tom, že třebaže v katastru nemovitostí je zapsán les, avšak na pozemku nenajdeme jeden jediný strom, do daňového přiznání si poplatník zpravidla uvede trvalý travní porost. A to je chyba, neboť ustanovení § 2 ZDNV říká, že předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí, tedy evidované v té skladbě údajů, které o nich katastrální úřad zapisuje. Pokud by tedy poplatník chtěl v uvedeném případě skutečně zdaňovat trvalý travní porost, muselo by dojít ke změně zápisu údaje o kultuře pozemku v katastru nemovitostí.

Obdobně se chybuje v tom, když proběhne tzv. digitalizace a jejím výsledkem je změna např. výměry daných pozemků. I zde je pak třeba zareagovat a podat nové daňové přiznání (postačí zpravidla dílčí – tomu se budeme věnovat dále) a uvést aktuální výměry dotčených pozemků.

Další častou chybou je nesprávné přiznání výměry stavebních pozemků. Zde je dlužno uvést, že stavební pozemek se jako takový do katastru nemovitostí nezapisuje, tato charakteristika vyplývá obecně ze stavebně právních předpisů, kde je obecná definice stavebního pozemku. Další účelovou definici pak najdeme i v oceňovacích předpisech, především však přímo v zákoně o dani z nemovitých věcí, a to v ustanovení § 6 odst. 3 ZDNV. Zde vycházíme z toho, že pro účely daně z nemovitých věcí je stavebním pozemkem ten, který není dosud zastavěn zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo která bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora nebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby. Tedy máme pozemek, na kterém nic nestojí a budoucí zdanitelná stavba bude v nadzemní části mít např. 140 m², což značí, že pouze těchto 140 m² bude jako stavební pozemek a zbývající m² se budou zdaňovat v té kultuře, v jaké je daný pozemek zapsán u katastrálního úřadu.

U stavebních pozemků bývá ještě někdy chybné jejich přiznání co do zdaňovacího období. Stavební pozemek se zdaňuje jako stavební od povolení výstavby až do jejího ukončení – např. kolaudací, tedy vydáním kolaudačního rozhodnutí, případně do okamžiku, kdy se pořizovaná stavba stane zdanitelnou stavbou – kdy se stane předmětem daně ze staveb (často na základě jejího užívání, aniž by bylo kolaudační řízení ukončeno či aniž by dokonce započalo).

Na rozdíl od pozemků, kdy striktně vycházíme z údajů zapsaných v katastru nemovitostí, tomu tak u staveb není a rozhoduje zde faktický stav.

Předmětem daně ze staveb v souladu s ustanovením § 7 ZDNV jsou tzv. zdanitelné stavby a jednotky. Zdanitelnými stavbami se rozumí dokončené nebo užívané

Zdanitelnými jednotkami pak jsou jednotky (bytové, nebytové) rovněž dokončené nebo užívané. A samozřejmě, pokud se zdaňují jednotky v budově, pak se již budova jako taková nezdaňuje.

Co je však zásadním kritériem pro to, zda danou nemovitou věc, ať již pozemek či zdanitelnou stavbu (budovu nebo jednotku), přiznat právě „teď“?

Je to otázka, jak je nastaveno zdaňovací období. Podle ustanovení § 12c ZDNV je zdaňovacím obdobím kalendářní rok s tím, že ke změnám skutečností rozhodných pro daň, které nastanou v jeho průběhu, se nepřihlíží. Tím, že zdaňovací období je také koncipováno jako období „kupředu“, tj. daň se přiznává nadcházející zdaňovací období (na rozdíl od daně z příjmů, kdy se daňová povinnost „zúčtovává“ za uplynulé zdaňovací období), je třeba důsledně vyjít ze stavu k 1. lednu nadcházejícího zdaňovacího období. Jsou případy, kdy někdo svou stavbu rozšíří např. o další nadzemní podlaží – v průběhu roku se k této skutečnosti nepřihlíží, promítne se to až v nadcházejícím zdaňovacím období. V jiných případech, bohužel, dochází k tomu, že v průběhu roku stavba zanikne – ani zde se k této skutečnosti nepřihlíží, opět se to promítne až v nadcházejícím zdaňovacím období. Nebo se přikoupí další nemovitá věc – v průběhu roku, tedy v průběhu zdaňovacího období, se k tomu nepřihlíží a opět se to promítne až v nadcházejícím zdaňovacím období.

Nejčastější chybou v této souvislosti je pak to, že některý z poplatníků během roku všechny své nemovité věci prodá či daruje, tudíž u něj zanikne předmět daně. Zákon s touto skutečností pojí podle ustanovení § 13a odst. 9 ZDNV povinnost oznámit tuto skutečnost svému správci daně, což řada poplatníků neučiní.

Důsledkem nesplnění této povinnosti je, když správce daně neví o tom, že ten či onen poplatník již žádnou nemovitou věc nemá, že při stanovení daně na nadcházející zdaňovací období postupuje v intencích ustanovení § 13a ZDNV. To znamená, že pro stanovení daně použije údaje z předešlého zdaňovacího období. A samozřejmě, je-li daň vyměřena, musí být i zaplacena. To pak zpravidla bývá tím okamžikem, kdy poplatník najednou „prohlédne“ a začne se domlouvat, jak dosáhnout toho, aby daň přece jen nemusel platit, když už přece nic nemá.

Vraťme se trochu na začátek – řekli jsme, že jednou z důležitých otázek je, zda máme předmět daně. Druhou, neméně důležitou, otázkou je, kdo je poplatník této daně, tedy KDO tuto daň musí přiznat, resp. kdo musí podat daňové přiznání a kdo ji musí zaplatit.

Obecně platí, že tato daňová povinnost svědčí vlastníkovi daných nemovitých věcí.

Jsou však i výjimky. Nejčastější z nich je např. u pozemků osoba nájemce nebo pachtýře, s čímž ale zákon pojí dvě podmínky, které musí být splněny současně. Jednou z nich je existence nájmu nebo pachtu a druhou, že se jedná o pozemky evidované v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci. Jakmile jedna z těchto podmínek není splněna, již není poplatníkem nájemce nebo pachtýř, ale je jím zpravidla vlastník. Další výjimky se týkají např. majetku státu, fondů apod.

Pojďme se chvíli věnovat vlastnickým a spoluvlastnickým vztahům a tomu, jak se tyto skutečnosti promítají u daně z nemovitých věcí. Ne vždy má ale každá nemovitost jen jediného vlastníka, častěji se jedná o dva a více spoluvlastníků.

Ještě před několika lety platilo, že dani podléhá nemovitost jako celek. To znamenalo, že daňové přiznání musel podat buď její vlastník, pokud byl výlučným, jediným vlastníkem, nebo v případě spoluvlastnictví jeden ze spoluvlastníků. Platí to i dnes, avšak v současné době je možné již několik let podat daňové přiznání i jen na svůj spoluvlastnický podíl – má to však svá pravidla a při jejich dodržování se nejvíce chybuje.

Nejprve se podíváme, jak to je, když se daní celá nemovitost ve spoluvlastnictví několika osob, pak se budeme věnovat i tomu, jak se daní spoluvlastnické podíly.

Zdanit nemovitou věc ve výlučném vlastnictví jednoho vlastníka je tou nejjednodušší variantou. Vlastník – poplatník prostě podá daňové přiznání, uvede veškeré své nemovité věci, a pokud je vše správně, pak už jen platí … a platí… až než všeho pozbyde a přestane být poplatníkem této daně. Jestliže ale je nemovitá věc ve spoluvlastnictví dvou a více osob, pak podle principů daňového práva platí, že správce daně jedná vždy jen s jednou osobou, což vyplývá z daňového řádu (jestliže má více osob společný předmět daně, tedy vzniká-li daňovým subjektům společná daňová povinnost, jsou povinny si zvolit společného zmocněnce… viz ustanovení § 30 daňového řádu o společném zastupování). Tyto osoby – poplatníci v solidárním postavení, si musí mezi sebou zvolit společného zmocněnce, který je v daňovém řízení bude zastupovat. Kdyby tak neučinily, pak by správce daně ustanovil společného zástupce.

Daň z nemovitých věcí má v tomto kontextu ještě své specifické ustanovení, a to ve svém § 13a odst. 4 ZDNV, kde se říká, že podá-li daňové přiznání jeden z poplatníků majících vlastnická nebo jiná práva k téže nemovité věci, považuje se tento poplatník za jejich společného zástupce, pokud si poplatníci nezvolí společného zmocněnce (nebo pokud se nepodávají daňová přiznání jen na spoluvlastnické podíly). Poplatníci daně z nemovitých věcí, kteří jsou spoluvlastníky dotčených nemovitostí, tak mají na výběr, zda si zvolí společného zmocněnce (i třetí, „cizí“ osoba), nebo zda budou mít společného zástupce (jeden ze spoluvlastníků). V případě společného zástupce pak zcela postačuje, když jeden z nich svým jménem podá daňové přiznání a do něj zahrne příslušné nemovité věci. Kdyby tak poplatníci neučinili a nezvolili si společného zmocněnce a ani by nikdo z nich nepodal daňové přiznání jakožto společný zástupce, a to ani dodatečně na výzvu správce daně, pak by jim byla stanovena daň z moci úřední ve výši odpovídající jejich podílu na nemovité věci bez předchozí výzvy k podání daňového přiznání.

A jak je to s podáním daňového přiznání jen za spoluvlastnický podíl?

V tomto případě je nutné pečlivě dodržet zákonnou lhůtu pro podání daňového přiznání. Zákonným termínem je 31. leden nadcházejícího zdaňovacího období. Po tomto termínu již daňové přiznání za spoluvlastnické podíly nelze podat, neboť se jedná o lhůtu tzv. propadnou. Pro podání přiznání postačí, aby tak učinil jen jeden jediný spoluvlastník, aniž by se o tomto kroku domlouval s ostatními spoluvlastníky, a daň se vyměří každému ze spoluvlastníků dané nemovité věci jen ve výši jeho spoluvlastnického podílu, a to i těm spoluvlastníkům, kteří daňové přiznání takto nepodali – těm se vyměří z moci úřední bez předchozí výzvy k podání daňového přiznání.

Pro daň z nemovitých věcí je charakteristické, že daňové přiznání jakožto daňové přiznání řádné a úplné, postačí podat pouze jednou, a to tehdy když se někdo poprvé stane poplatníkem této daně. A když se nic nemění, není třeba v dalších letech daňové přiznání vůbec podávat, správce daně vyměří daň i bez něj a použije k tomu dříve uvedené údaje. A zde je jádro pudla – když není daňové přiznání podáno a není oznámena ani skutečnost, že v působnosti správce daně již poplatník žádné nemovité věci nevlastní, správce daně prostě daň vyměří tak, jak mu zákon káže, tedy na základě údajů z dříve podaného daňového přiznání. Zpravidla pak nezbývá, než podat dodatečné daňové přiznání na nižší daň (zde na „0“), aby se stanovení daně změnilo zákonem předepsaným způsobem, teprve pak zanikne povinnost placení.

To, že se takto postupuje, je dáno tím, že u této daně, pokud se nic nemění, stačí podat daňové přiznání jen jednou a není třeba je podávat každoročně. V případě, že přeci jen dochází k nějakým změnám skutečností rozhodných pro stanovení daně, je třeba daňové přiznání podat. Stačí podat dílčí daňové přiznání a uvést jen nastalé změny. Možné je podat i úplné daňové přiznání, záleží na rozhodnutí poplatníka. Při podání dílčího daňového přiznání je ale třeba nezapomenout v závěru vyčíslit celou daňovou povinnost po změnách, nikoliv jen u změn samotných.

Jsou však i změny, které má správce daně k dispozici z jiných zdrojů. V těchto případech, z těchto důvodů rovněž není třeba podávat daňové přiznání. Jedná se např. o situace, kdy byl přiznán nárok na osvobození, které náleží jen určitou dobu – uplynutím doby nárok zaniká a vzniká povinnost daň opět platit. Nebo se změní průměrná cena zemědělské půdy na základě vyhlášky Ministerstva zemědělství ČR. Případně obec změní prostřednictvím obecně závazné vyhlášky koeficienty a tyto vyhlášky zasílá ze zákona finančnímu úřadu. Úplný výčet bychom nalezli v ustanovení § 13a odst. 2 ZDNV.

Jak jsem již výše uvedla, daňová přiznání, až na výjimky, se podávají do 31. ledna nadcházejícího zdaňovacího období. Je možné, jsou-li pro to důvody, požádat o prodloužení lhůty pro podání přiznání v souladu s ustanovením § 36 odst. 3 daňového řádu a tato lhůta může být prodloužena až o 3 měsíce. A samozřejmě také platí pravidla pro počítání lhůt, takže pokud by např. tato lhůta 31. ledna končila v sobotu, pak podle ustanovení § 33 odst. 4 daňového řádu by došlo k posunu na nejbližší pracovní den apod. (jen pro úplnost – v roce 2018 připadá 31. leden na pracovní den). Jsou to významné skutečnosti, neboť za pozdě podané daňové přiznání se ukládá pokuta. Pokuta za opožděné tvrzení daně, jak říká zákon, se ukládá podle ustanovení § 250 daňového řádu a v případě daně z nemovitých věcí s přihlédnutím k ustanovení § 15a ZDNV.

K daňovým přiznáním můžeme ještě dodat, že zákon – daňový řád, rozlišuje běžné daňové přiznání, opravné daňové přiznání a dodatečné daňové přiznání (dílčí daňové přiznání je upraveno pouze v zákoně o dani z nemovitých věcí a tím jsme se již zabývali). Platí, že opravné daňové přiznání se podává ve lhůtě pro podání běžného, řádného daňového přiznání a slouží k tomu, jak jeho název napovídá, aby poplatník mohl opravit případné chyby (něco opomněl, něco chybně spočetl…) v původně podaném řádném (úplném nebo dílčím) daňovém přiznání. Dodatečné daňové přiznání, opět jako jeho název napovídá, se podává tam, kde se ukáže, že něco nebylo přiznáno vůbec, nebo bylo přiznáno chybně, nebo nemělo být přiznáno apod. Lze je podat jen tehdy, jestliže už je daň, které se náprava má týkat, pravomocně vyměřena.

Často se však stává, že „dodatečné“ daňové přiznání je podáno, aniž je daň pravomocně vyměřena nebo aniž je vůbec vyměřena. Co se s takovým přiznáním děje?

Jestliže je „dodatečné“ daňové přiznání podáno, aniž je daň vyměřena, řízení o něm se zastaví, avšak údaje v něm se využijí pro vyměření daně, tedy nic se „neztratí“.

Jestliže je „dodatečné“ daňové přiznání podáno poté, co daň sice již vyměřena je, ale nikoliv pravomocně, pak se toto „dodatečné“ daňové přiznání překvalifikuje na odvolání, které se vyřídí standardním postupem.

Teprve když je daň pravomocně vyměřena a poplatník zjistí, že to či ono má být jinak, lze podat dodatečné daňové přiznání. Doporučuji nahlédnout do ustanovení § 141 daňového řádu, kde je tato otázka podrobně upravena i z hlediska dalších skutečností významných pro podání dodatečného daňového přiznání.

Nu – a pokud je shodnuto, že existuje předmět daně, je jasná osoba poplatníka a bylo podáno daňové přiznání, pak již jen zbývá daň zaplatit. Placení daně z nemovitých věcí je upraveno v ustanovení § 15 ZDNV a platí jednoduchá pravidla. Daň nepřesahující 5 000 Kč se platí najednou ve lhůtě do 31. května daného zdaňovacího období. Daň přesahující částku 5 000 Kč lze (dobrovolně) zaplatit i jednorázově, jinak je splatná ve splátkách, které jsou nastaveny tak, že poplatníci provozující zemědělskou výrobu a chov ryb mají dvě stejné splátky, a to nejpozději do 31. srpna a do 30. listopadu. Ostatní poplatníci mají tyto splátky nastaveny nejpozději do 31. května a do 30. listopadu.

Pro lepší informovanost o tom, zda je vše řádně a včas zaplaceno či jak tak učinit, lze využít informací správce daně. Tradicí už se stalo např. zasílání složenek fyzickým osobám, kde mají uvedenu nejen aktuální výši své daňové povinnosti, ale i vyčíslený případný nedoplatek či přeplatek a složenka obsahuje i QR kód pro snadnější placení. Novinkou se stalo placení prostřednictvím SIPO nebo zasílání těchto informací e-mailem. O tuto službu lze požádat u svého správce daně. Bližší informace včetně formuláře žádosti mohou poplatníci najít na stránkách finanční správy www.financnisprava.cz.