Zástavní právo k nemovitostem, zákaz zcizení a zatížení

Podle ust. § 1309 zákona č. 89/2012 Sb. vznikne při zajištění dluhu zástavním právem věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy. Teprve tehdy, když dlužník svůj dluh nesplní, může věřitel realizovat zástavní právo. Jde o funkci zajišťovací.

Zpravidla je dlužník totožný se zástavcem - vlastníkem nemovitosti, ale zástavcem může být i osoba třetí, která nedluží, ale svojí nemovitostí dluh dlužníka zajišťuje. Zástavní právo je právem věcným, tj. působí proti všem vlastníkům zástavy včetně těch, kteří nemovitost v budoucnu nabydou (zdědí, koupí či jim bude darována).

Strany se mohou ve smlouvě dohodnout i na zákazu zřídit zástavní právo. Pokud má mít zástavní právo účinky vůči třetím osobám (nejen mezi stranami smlouvy), je nezbytné jej zapsat do veřejného seznamu - v případě nemovitostí do katastru nemovitostí. Může se jednat i o dluh o určité výši nebo dluh, jehož výši lze určit kdykoli v době trvání zástavního práva. Zástavním právem lze zajistit dluh peněžitý i nepeněžitý, podmíněný nebo i takový, který má vzniknout teprve v budoucnu. Nejčastěji jde samozřejmě o dluh peněžitý.

Zástavním právem lze zajistit i dluhy určitého druhu vznikající dlužníkovi vůči zástavnímu věřiteli v určité době nebo i různé dluhy vznikající vůči zástavnímu věřiteli z téhož právního důvodu.

Zástavou je zpravidla nemovitost, zastavit lze i spoluvlastnický podíl, což je ovšem výjimečné.

V zástavní smlouvě se označí strany, určí zástava - označí nemovitost a uvede se, pro jaký dluh je zástavní právo zřízeno. Zajišťuje-li se dluh ještě nedospělý nebo více dluhů, postačí ujednat, do jaké nejvyšší výše jistiny se zajištění poskytuje.

V případě nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí je třeba po podpisu zástavní smlouvy podat návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Je-li zástavou nemovitá věc, která nepodléhá zápisu do veřejného seznamu (např. drobné stavby), musí zástavní smlouvu sepsat notář ve formě notářského zápisu.

V zástavní smlouvě nesmí být ujednání, podle kterých dlužník nebo zástavce nesmí zástavu vyplatit. Dokud zajištěný dluh nedospěje, zakazuje se též ujednat, že zástavní věřitel se nebude domáhat uspokojení ze zástavy, věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu může ponechat nebo věřitel může brát ze zástavy plody nebo užitky.

Pokud dlužník dluh nesplní, když je splatný, může se zástavní věřitel uspokojit způsobem, o němž se dohodl se zástavcem, popřípadě zástavním dlužníkem, v písemné formě, jinak z výtěžku zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě nebo z prodeje zástavy podle jiného zákona. Zástavní věřitel má vůči zástavci právo na náhradu nutných nákladů vynaložených při výkonu zástavního práva.

Záleží tedy především na tom, co bylo dohodnuto v zástavní smlouvě. Například je možné ujednat, že věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem, nebo si ji za libovolnou nebo předem určenou částku ponechat. Podle přechodných ustanovení se uspokojení zástavního věřitele ze zástavního práva vzniklého před 1. 1. 2014 bude řídit podle dosavadních právních předpisů. I v takovém případě má zástavní věřitel právo na uspokojení své pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy.

Pokud smlouva neobsahuje žádná ustanovení o výkonu (realizaci) zástavního práva, může věřitel prodat zástavu ve veřejné dražbě podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.

Započetí výkonu zástavního práva oznámí zástavní věřitel v písemné formě zástavnímu dlužníkovi; v oznámení uvede, jak se ze zástavy uspokojí. Je-li zástavní právo zapsáno ve veřejném seznamu nebo v rejstříku zástav, zajistí zástavní věřitel zápis započetí výkonu zástavního práva také v tomto rejstříku. Bylo-li započetí výkonu zástavního práva oznámeno zástavnímu dlužníku (vlastníkovi), nesmí bez souhlasu zástavního věřitele zástavu zcizit. Zástavní věřitel může zástavu zpeněžit nejdříve po uplynutí třiceti dnů poté, co započetí výkonu zástavního práva zástavnímu dlužníkovi oznámil. Bylo-li započetí výkonu zástavního práva zapsáno do veřejného seznamu nebo do rejstříku zástav až poté, co zástavní věřitel započetí výkonu zástavního práva zástavnímu dlužníku oznámil, běží lhůta třiceti dnů až ode dne zápisu do veřejného seznamu nebo do rejstříku zástav. Ujedná-li se, že zástavní věřitel může zástavu prodat jiným způsobem než ve veřejné dražbě, je povinen postupovat při prodeji s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za cenu, za kterou lze srovnatelnou věc obvykle prodat za srovnatelných okolností na daném místě a v daném čase. Poruší-li zástavní věřitel tuto povinnost, nedotýká se to práv třetích osob nabytých v dobré víře. Pokud si strany ujednají, jak zástavní věřitel zástavu zpeněží, může věřitel kdykoli během výkonu zástavního práva jeho způsob změnit tak, že zástavu prodá ve veřejné dražbě nebo že ji zpeněží podle jiného zákona. I změnu způsobu výkonu zástavního práva musí věřitel zástavnímu dlužníkovi včas v písemné formě oznámit. Z výtěžku zpeněžení zástavy se hradí pohledávka včetně příslušenství a nákladů, na jejichž náhradu má zástavní věřitel právo.

Úhradou pohledávky ze zpeněžené zástavy vznikají zástavnímu dlužníku stejná práva, jako by dluh splnil sám. Nový občanský zákoník zde výslovně upravuje trv. zástavního dlužníka (vlastníka nemovitosti) vůči osobnímu dlužníkovi.

Osobní dlužník zaplatí, čeho se nedostává, neutrží-li se při zpeněžení zástavy tolik, co činí pohledávka. Zástavnímu dlužníku náleží, oč se utrží více.

Vázne-li na zástavě více zástavních práv, stanoví se jejich pořadí podle doby vzniku zástavního práva. Má-li být vznik zástavního práva zapsán ve veřejném seznamu, rozhoduje pro pořadí okamžik podání návrhu na provedení zápisu. Jedná se o princip priority. Kdo podá dříve návrh na vklad do katastru nemovitostí, má přednost.

Zástavní právo zanikne, když zanikne zajištěný dluh, zanikne-li zástava, vzdá-li se věřitel zástavního práva, složí-li zástavce nebo zástavní dlužník zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci, nebo uplyne-li doba, na niž bylo zástavní právo zřízeno.

Zástavní dlužník má právo podat žádost o výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí. Nezaniklo-li zástavní právo uplynutím doby, vymaže se z rejstříku zástav nebo z veřejného seznamu, prokáže-li zástavní dlužník zánik zástavního práva listinou potvrzenou zástavním věřitelem nebo rozhodnutím soudu nebo jinou veřejnou listinou. Pokud zástavní věřitel zástavnímu dlužníkovi na jeho žádost nepotvrdí zánik zástavního práva, odpovídá za škodu z toho vzniklou.

V souvislosti se zástavní smlouvou si strany často ujednají i zákaz zatížení (např. zástavním právem) nebo zákaz zcizení (prodeje či darování) dle ust. § 1761 nového občanského zákoníku. Až do roku 2014 nebylo možné tento zákaz sjednat, neboť občanský zákoník č. 40/1964 Sb. jej neznal.

Zákaz zatížení nebo zcizení věci působí jen mezi stranami, pokud nebyl zřízen jako věcné právo - tj. nebyl zapsán do katastru nemovitostí. Po vkladu do katastru nemovitostí je účinný vůči všem třetím osobám. Takový zákaz je platný, pokud byl zřízen na dobu trvání svěřenského fondu, svěřenského nástupnictví, zastoupení nebo na jinou určitou a přiměřenou dobu v takovém zájmu strany, který je hodný právní ochrany.

Zákaz musí být dohodnut na dobu určitou, stanovenou datem, nebo určením nějakého okamžiku, o kterém je jisté, že nastane. Doba však musí být přiměřená zájmu, který se tím chrání a zájem musí být legitimní - hodný ochrany. Vždy bude záležet na konkrétní situaci. V případě úvěru půjde o dobu jeho splatnosti. Zájem hodný ochrany je v této situaci zřejmý.

Pokud hodlá vlastník nemovitostí, u kterých je zákaz zatížení nebo zcizení (zpravidla obojího) zapsán v katastru nemovitostí, tyto nemovitosti prodat či darovat, musí k tomu dát zástavní dlužník (často banka) souhlas. Důležité je, že tento souhlas musí být dán před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. V průběhu řízení o povolení vkladu již není možné dodatečný souhlas doplnit.