Neúměrné zkrácení je zcela novým institutem občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. , jehož smyslem je chránit slabší stranu. Ustanovení § 1793 až § 1795 stanoví, že zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla, ani vědět nemusela a pro případ nabytí na komoditní burze, při obchodu s investičním nástrojem podle jiného zákona, v dražbě či způsobem postaveným veřejné dražbě naroveň, ani pro případ sázky nebo hry, anebo při narovnání nebo novaci, pokud byly poctivě učiněny.
Neúměrné zkrácení
JUDr.
Jana
Dvořáková Závodská
je advokátkou
Dále toto právo podle občanského zákoníku nevzniká, jestliže důvod nepoměru vzájemných plnění vyplývá ze zvláštního vztahu mezi stranami, zejména pokud zkrácená strana měla úmysl plnit zčásti za úplatu a zčásti bezúplatně, nebo jestliže již nelze výši zkrácení zjistit a ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.
Právo zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.
Při studiu nového občanského zákoníku jsem se domnívala, že v praxi se těmito ustanoveními budu zabývat v daleké budoucnosti. K mému překvapení mě již počátkem roku 2015 kontaktovala klientka, která zjistila, že cena pozemků, jež prodala v roce 2014, je podstatně vyšší.
Požádala jsem o stanovisko znalce z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitostí, který v posudku ocenil prodané nemovitosti na zhruba dvojnásobek.
Poté jsem zaslala kupujícímu dopis do vlastních rukou, ve kterém jsem uvedla, že „... plnění ve výši X Kč je v hrubém nepoměru ke skutečné obvyklé tržní ceně předmětných pozemků, které mají dle zjištění znalce hodnotu Y Kč a požádala jsem ve smyslu ust. § 1793 zákona č. 89/2012 Sb. o zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu - ledaže by pí XY doplatil, oč byla zkrácena, tj. částku Z Kč.
Vzhledem k tomu, že kupující nereagoval, z opatrnosti jsem ve lhůtě jednoho roku od podpisu kupní smlouvy podala žalobu u soudu v okrese, kde se nemovitosti nachází. Zákon totiž výslovně neuvádí, zda je nutné ve lhůtě jednoho roku nárok uplatnit u soudu či pouze u kupujícího.
Petit
zněl na zrušení kupní smlouvy a určení, že vlastnicí nemovitostí je moje klientka.Po podání žaloby se protistrana ozvala, že částku doplatí podle znaleckého posudku a požádala o sepis dohody o narovnání.
Jakmile byla dohoda o narovnání podepsána a částka poukázána na účet mojí klientky, vzala jsem žalobu zpět.
Klientce jsem však musela vysvětlit, že za této situace vzhledem k platbě kupujícího již nemůže získat pozemky zpět. Podle zákona je totiž na kupujícím, zda částku do výše obvyklé ceny doplatí, či bude souhlasit se zrušením smlouvy. Výhodou v daném případě bylo, že klientka byla ženou v domácnosti, takže nebylo třeba prokazovat, že jí „skutečná cena plnění byla nebo musela být známa“. Bylo zcela zřejmé, že skutečnou cenu pozemků neznala. Prodej se uskutečnil bez účasti právníků a realitní kanceláře. Nadto se jednalo o osoby, které nebyly v příbuzenském ani přátelském vztahu, a proto nepřicházelo v úvahu částečně bezúplatné plnění, což zákon umožňuje.
Z výše popsané situace vyplývá poučení, že je lépe preventivně ve všech kupních smlouvách uvádět, že „ žádná ze stran nezískává na základě této smlouvy plnění, které by bylo v hrubém nepoměru k plnění druhé smluvní strany a práva žádné ze smluvních stran nejsou nepřiměřeně krácena“.
Připravujeme:
Smlouva o výkonu funkce jednateleSmlouva o výkonu funkce je jednou ze smluv, jejíž úprava je obsažena v zákoně o obchodních korporacích. Kromě úpravy vycházející ze zákona se pro ty otázky, které přímo neřeší smlouva nebo zákon o obchodních korporacích, použijí také ustanovení občanského zákoníku o příkazní smlouvě. V DHK č. 8/2016 se zaměříme na smlouvu o výkonu funkce jednatele u společností s ručením omezeným. Zákon o obchodních korporacích stanovuje, že smlouva o výkonu funkce u kapitálových společností musí mít písemnou podobu a musí být schválena valnou hromadou. Schválení se vyžaduje i pro jakékoliv další změny smlouvy.