Na co myslet při koupi nemovitosti, 1. část

První věcí, kterou se budeme muset v případě koupě nemovitosti zabývat, je otázka, kdo předmětnou nemovitost vůbec vlastní a s kým tedy máme o prodeji nemovitosti vyjednávat. Vlastníka nemovitosti zjistíme z výpisu z katastru nemovitostí, kde je v části A uvedeno, zda je nemovitost ve vlastnictví právnické osoby, fyzické osoby, zda ji vlastní více osob či zda je ve společném jmění manželů. Jaké má toto zjištění praktický význam, je uvedeno níže.

Výpis z katastru nemovitostí lze získat na kterémkoli katastrálním pracovišti, na kterémkoli kontaktním místě Czech Point, u notáře či advokáta s dálkovým přístupem do katastru nemovitostí nebo z pohodlí domova pomocí webového formuláře Czech Point. Spoléhat se na bezplatné online nahlížení do katastru nemovitostí rozhodně nedoporučuji, protože daná internetová aplikace má pouze informativní charakter.

V souvislosti s výpisem z katastru nemovitostí bych ráda upozornila na to, že je třeba pečlivě zkontrolovat datum, ke kterému byl takový výpis pořízen. Nezřídka se totiž stává, že prodávající předloží výpis, který je několik týdnů či měsíců starý a nemusí tedy vůbec odrážet realitu. Vzhledem k tomu, že proces koupě nemovitosti není záležitostí jednoho dne, lze jen vřele doporučit, aby si kupující v den podpisu kupní smlouvy nechal vyhotovit nový výpis z katastru nemovitostí a zkontroloval, zda v mezidobí, kdy o koupi nemovitosti vyjednával, nedošlo ke změnám.

V případě, že zjistíme, že je nemovitost, o kterou máme zájem, ve spoluvlastnictví, pak je třeba dát si pozor, aby bylo vlastnictví převedeno ke všem podílům a tedy, aby prodávajícími byli všichni spoluvlastníci.

Na tomto místě je vhodné připomenout, že předkupní právo ostatních spoluvlastníků k převáděnému spoluvlastnickému podílu, které zakotvoval zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), již nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ“), ve staré podobě nepřebírá. Jak je stanoveno v přechodných ustanoveních NOZ, zaniklo zákonné předkupní právo v podobě dle OZ uplynutím jednoho roku ode dne účinnosti NOZ, tedy k 1. lednu 2015. Od tohoto data platí, že ze zákona, a tedy naprosto automaticky zaniká povinnost spoluvlastníků nabídnout nejprve převáděný spoluvlastnický podíl k odkupu ostatním spoluvlastníkům. Toto platí, až na určité výjimky v situaci, jakou je případ založení spoluvlastnictví pořízením pro případ smrti (typicky závětí) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti (například rozhodnutím soudu). Předkupní právo zůstalo zachováno též v případě tzv. rodinného závodu a zemědělského závodu.

Zrušení zákonného předkupního práva nicméně neznamená, že by si spoluvlastníci nemohli předkupní právo sjednat. Smluvně lze sjednat předkupní právo jak s účinky omezenými pouze na smluvní stany, tak i s účinky vůči třetím osobám, pokud je předkupní právo zapsané v katastru nemovitostí.

Pokud je předkupní právo sjednáno s účinky vůči třetím osobám, platí, že pokud prodávající nenabídne prodávaný podíl předkupníkovi, tedy osobě, které svědčí předkupní právo, může se předkupník na osobě, jež podíl koupila, domáhat, aby mu jej prodala za převodní cenu. Vůči osobě, se kterou měl předkupník uzavřenou dohodu o předkupním právu, se pak může domáhat náhrady újmy, nejčastěji náhrady nákladů, které musel v souvislosti s uplatněním svého práva vynaložit.

V případě, že by bylo překupní právo sjednáno pouze s účinky mezi smluvními stranami, pak by měl předkupník vůči prodávajícímu právo na náhradu újmy, ale nemohl by se domáhat na třetí osobě, aby na něj nemovitost převedla.

V případě, že nemovitost prodávají manželé, je třeba ohlídat, zda taková nemovitost netvoří součást společného jmění manželů, a případně, jestli je nemovitá věc spravovaná v zákonném režimu, tedy zda si manželé nedohodli, že budou spravovat majetek ve společném jmění odlišně od zákonných ustanovení.

Pokud nemovitost tvoří společné jmění manželů, pak dle NOZ platí, že pokud se nejedná o běžnou správu společného jmění manželů, což v případě převodu nemovitosti není obvyklé, musí s převodem souhlasit i druhý manžel. Kupní smlouva na nemovitost v takovém případě bývá podepisována oběma manželi, popřípadě jedním z nich za předpokladu, že druhý manžel udělil výslovný souhlas, který je třeba vyžadovat v písemné formě.

V případě, kdy by převodní smlouvu uzavřel pouze jeden z manželů, hrozí, že se druhý manžel bude dovolávat neplatnosti uzavření takové smlouvy.

Nezřídka se stává, že se prodávající nechávají zastoupit svým zástupcem na základě plné moci. V takovém případě je třeba především dbát na to, aby byl zmocněnec zmocněn osobou, která je k převodu nemovitosti oprávněna, zde je vhodné ověřit zmocnění zástupce i přímým kontaktem s vlastníkem, a aby byl zmocněnec na základě plné moci oprávněn převést celou nemovitost.

V souvislosti s tímto je třeba zdůraznit, že plná moc může obsahovat relativně dlouhé výčty převáděných nemovitostí a je na místě pečlivě zkontrolovat, že je zmocněnec oprávněn za zmocnitele převést všechny zamýšlené nemovitosti, a to jak z důvodu, že ve výčtu převáděná nemovitost chybí nebo obsahuje přepis v její identifikaci.

Pokud kupujeme nemovitost od společnosti, pak je třeba v obchodním rejstříku zkontrolovat, kdo je oprávněn danou společnost zastupovat, jinými slovy, čí podpisy na smlouvě budeme k platnému převodu potřebovat.

V souvislosti s převáděním nemovitostí společnostmi je vhodné připomenout, že společenské smlouvy občas obsahují omezení pro statutární orgány v případech, kdy nakládají s nemovitostmi společnosti, především v podobě schválení převodu valnou hromadou. Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „ZOK“), nicméně v § 47 stanoví, že taková omezení statutárního orgánu nejsou vůči třetím osobám účinná, a to i když byla zveřejněna. Prakticky toto ustanovení tedy říká, že pokud společenská smlouva podmíní převod nemovitosti souhlasem valné hromady, nemusím jako kupující, který chce nabýt vlastnické právo, pátrat po tom, zda takový souhlas byl udělen. Pro statutární orgán společnosti, která nemovitost prodává, však platí, že pokud si požadovaný souhlas nevyžádá, odpovídá za újmu, kterou by případně způsobil.

V souvislosti se zastupováním společnosti je vhodné připomenout i omezení prokuristy s nakládáním s nemovitostmi.

je zvláštním typem plné moci, kdy podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku zmocňuje prokuristu k takovým právním jednáním, ke kterým dochází při provozu obchodního závodu, popřípadě pobočky. Zcizit nemovitost může však prokurista jen tehdy, pokud je toto oprávnění výslovně v textu prokury uvedeno. Pokud by prokurista bez oprávnění nemovitost převedl, pak zde vyvstává otázka, co postačí k neúčinnosti takového jednání vůči zastoupenému podnikateli.

Výklady se nabízí dva. Zda v takovém případě musí zastoupený podnikatel dle § 446 NOZ věta první vyslovit s takovým jednáním nesouhlas oznámením osobě, se kterou byla převodní smlouva uzavřena, a to bez zbytečného odkladu poté, co se o překročení takového oprávnění dozvěděl, nebo zda k neúčinnosti dojde dle § 446 NOZ věta za středníkem bez dalšího, protože kupující o omezení prokuristy musel vědět. Skutečnost, zda je prokurista oprávněn disponovat s nemovitostmi, je totiž skutečností zapisovanou do obchodního rejstříku, a tedy všem známou. Jasnou odpověď na tuto otázku poskytne nicméně až konstantní .

NOZ spolu se zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon“), provádí počínaje od 1. ledna 2015 takzvanou materiální publicitu katastru nemovitostí.

Tato zásada říká, že pokud zjistím z katastru nemovitostí, kdo je vlastníkem, koupím od něj nemovitost a jsem v dobré víře, že taková osoba opravdu vlastníkem je, pak nabydu vlastnické právo k nemovitosti i tehdy, pokud by osoba zapsaná v katastru nemovitostí jako vlastník ve skutečnosti vlastníkem nebyla¹⁾. Jaká doporučení ohledně právní prověrky nemovitosti z této nové úpravy nicméně plynou, rozebereme v následujícím článku. Rozpor mezi skutečným stavem a stavem zapsaným v katastru nemovitostí může nastat z různých důvodů. Může se jednat o podvodná jednání, ale i o zcela legitimní důvod, jakým je například odstoupení prodávajícího od kupní smlouvy z důvodu, že kupující nezaplatil kupní cenu nebo z důvodu vady právního jednání.

Asi vás na tomto místě napadne, jak současné právo chrání skutečného vlastníka nemovitosti. Jak vyplývá z níže uvedeného, platí především stará římská zásada, že bdělým náleží práva.

Pokud skutečný vlastník zjistí, že zápis v katastru neodpovídá skutečnosti, může se bránit takzvanou poznámkou rozepře, kterou upravuje § 985 NOZ. K této situaci může dojít typicky právě z důvodů, kdy došlo k odstoupení od kupní smlouvy nebo se smlouva ukáže neplatná. K tomu, aby katastr takovou poznámku zapsal, musí tato osoba prokázat, že své právo uplatnila žalobou u soudu. Pokud je poznámka rozepře zapsána, pak působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do katastru nemovitostí poté, co tato osoba o zápis poznámky rozepře požádala. V případě, že bude osoba, která o zápis poznámky rozepře požádala, ve sporu úspěšná, budou vymazány všechny po jejím zápisu následující zápisy a tyto osoby se nestanou vlastníky nemovitosti, a to z důvodu, že nebyly v dobré víře, protože z poznámky rozepře jasně vyplývalo riziko, že domnělý vlastník vlastníkem být vůbec nemusí.

Výše uvedené můžeme demonstrovat na jednoduchém příkladu: Prodávající prodá kupujícímu nemovitost. Kupující je zapsán do katastru nemovitostí a stane se tedy vlastníkem převáděné nemovitosti. Kupní smlouva nicméně obsahovala klauzuli, že kupující doplatí do určitého data část kupní ceny. K tomu však nedojde. Prodávající následně od kupní smlouvy odstoupí a podá žalobu na určení vlastnického práva k nemovitosti a vzápětí požádá o zápis poznámky rozepře. Pokud po zápisu poznámky rozepře kupující dál prodá nemovitost třetí osobě, tato se nestane vlastníkem, pokud bude prodávající se svou žalobou úspěšný. V tomto případě tedy zůstane vlastníkem převáděné nemovitosti původní prodávající.

Pokud by původní prodávající poznámku rozepře neuplatnil a třetí osoba, na kterou by kupující nemovitost za úplatu převedl, byla v dobré víře, že ji kupuje od vlastníka, pak by se vlastníkem stala tato třetí osoba a ani rozsudek, který by potvrdil, že původní prodávající je vlastníkem nemovitosti, by na této skutečnosti nic nezměnil. V tomto případě by se pak původní prodávající mohl pouze proti původnímu kupujícímu domáhat náhrady újmy. Toto však může být pro původního prodávajícího značně nevýhodné, protože by se musel pravděpodobně opět soudit, prokazovat výši újmy a nakonec by se mu mohlo stát, že se svých peněz stejně nedomůže, protože původní kupující nebude solventní.

Poznámka spornosti, jak stanoví § 986 NOZ, poskytuje ochranu tomu, kdo tvrdí, že je na svém právu dotčen zápisem do katastru nemovitostí, který byl proveden bez právního důvodu ve prospěch jiného. Tak tomu může být právě v případě podvodných jednání, kdy byla nemovitost převedena na třetí osobu na základě zfalšované plné moci.

V tomto případě poskytuje právo skutečnému vlastníku zvýšenou míru ochrany. Poznámka spornosti působí kromě do budoucnosti, jako je tomu u poznámky rozepře, i nazpět. Tak tomu bude, pokud skutečný vlastník požádal o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. Lhůta jednoho měsíce se prodlužuje na tři roky za předpokladu, že oprávněný vlastník nebyl o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn.

Při podání žádosti o zápis poznámky spornosti není dále požadováno, aby tato osoba dokládala, že již podala příslušnou žalobu, ale postačí, pokud tak učiní do dvou měsíců od doručení žádosti o zápis.

S NOZ se do právního řádu vrátila zásada „superficies solo cedit“, tedy že povrch ustupuje půdě. Tato zásada znamená, že součástí pozemku je i prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou dočasných staveb, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Z této zásady vyplývají pro převod nemovitostí dva podstatné závěry. Prvním z nich je, že pokud bude kupující kupovat pozemek, koupí současně s pozemkem i stavbu, která bude jeho součástí. Druhým je fakt, že prodávající nebude moci prodat zvlášť pozemek a zvlášť stavbu, která je jeho součástí. K výše uvedenému je nicméně nutné dodat, jak fungují takzvaná přechodná ustanovení NOZ, která řeší právě změnu z principu odděleného vlastnictví pozemku a stavby, která platila od padesátých let minulého století, na princip zcela opačný.

NOZ stanoví, že stavba, která není podle staré právní úpravy součástí pozemku, na kterém je zřízena, přestane být dnem nabytí účinnosti NOZ samostatnou věcí a stane se součástí pozemku. Toto nicméně platí pouze, pokud ke dni nabytí účinnosti NOZ měla jedna a tatáž osoba vlastnické právo jak k pozemku, tak ke stavbě. Jinými slovy v případě, že osoba A vlastnila ke dni 1. ledna 2014 jak rodinný dům, tak pozemek, na kterém stál, stal se k 1. lednu 2014 ze zákona, tedy bez jakéhokoli úředního rozhodnutí, rodinný dům součástí pozemku, na kterém stál. Osoba A již nadále nebude moci převádět zvlášť rodinný dům a zvlášť pozemek, na kterém rodinný dům stojí.

Zákon se musel vypořádat i se situacemi, kdy vlastníci pozemků a staveb jsou rozdílné osoby. Pro tento případ NOZ stanovil, že se stavba nestane součástí pozemku, ale vlastník jak pozemku, tak na něm postavené stavby, která není jeho součástí, budou mít navzájem zákonné předkupní právo, které nelze ujednáním stran vyloučit ani omezit. Toto tedy znamená, že pokud bude chtít vlastník pozemku tuto nemovitost prodat, bude se muset nejprve obrátit na vlastníka stavby a jemu jej nabídnout, a naopak. Pro úplnost je nicméně vhodné podotknout, že pokud by šlo část pozemku se stavbou oddělit, aniž by se tím podstatně ztížilo jejich užívání a požívání, bude se předkupní právo vztahovat pouze k té části pozemku, která je nezbytná pro výkon vlastnického práva ke stavbě. V případě, že se stane pozemek i stavba vlastnictvím jednoho vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku. Toto nicméně neplatí v případě, že se jedná o stavbu, která není dle NOZ součástí pozemku a v případě, kdy je pozemek nebo stavba zatížena věcným právem, jehož povaha to vylučuje. Toto si lze například představit v situaci, kdy pozemek a stavba budou oba zatíženy zástavními právy, která budou zajišťovat různé dluhy.

Pokud by nastala situace, kdy by bylo vlastnické právo k pozemku zcizeno třetí osobě, která by byla při nabytí vlastnického práva v dobré víře, že je tato stavba součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku. Majitel stavby by měl v tomto případě vůči zciziteli právo na náhradu škody ve výši ceny stavby.

Zákonodárce výše popsanou úpravou reaguje na potřebu zajistit, aby vedle sebe časem přestaly existovat dva rozdílné systémy. Vzhledem k tomu, že zákon nestanovil žádný mechanismus, který by nutil jak majitele stavby, tak majitele pozemku k tomu, aby tyto nemovitosti prodali, bude třeba dávat na tuto dvojkolejnost pozor ještě řadu let.

V příštím čísle se budeme věnovat otázce právní prověrky nemovitostí, tedy jaké skutečnosti týkající se nemovitosti je zejména třeba před uzavřením kupní smlouvy prověřit.