Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje dlouho očekávaný návrh zákona o realitním zprostředkování, který má regulovat činnost realitních makléřů. Jde o vyústění několikaletých snah ministerstva o regulaci realitního podnikání, které reagují na výzvy zejména z řad představitelů realitního trhu. Věcný záměr zákona, kterým má být regulována činnost realitních zprostředkovatelů, byl schválen vládou již na počátku roku 2016. Příprava návrhu se protáhla v důsledku některých výtek ze strany Legislativní rady vlády a rovněž změny vlády v souvislosti s volbami do Poslanecké sněmovny. Tento článek pojednává o důvodech zamýšlené regulace realitního trhu a hlavních změnách, které návrh, v případě jeho schválení, přinese.
Legislativní novinky s komentářem - Regulace realitní činnosti: návrh zákona stále čeká na předložení Poslanecké sněmovně
Mgr.
Akbulat
Kadiev,
advokát
Podle dostupných statistik operuje v České republice zhruba 15 000 realitních zprostředkovatelů. Česká republika se tak v Evropské unii (EU) řadí k zemím s nejvyšším počtem realitních zprostředkovatelů, kdy na jednoho z nich zde připadá přes 700 obyvatel. Zároveň jsme spolu s Rumunskem, Španělskem a Portugalskem jednou z mála zemí EU, které činnost realitních makléřů neupravují vůbec nebo ji regulují pouze v omezené míře. Realitní činnost lze dnes provozovat jako tzv. volnou živnost, což znamená, že osoba provozující tuto činnost nemusí splňovat žádné zvláštní požadavky, skládat zkoušky, popř. dokládat příslušnou kvalifikaci apod. S ohledem na celkový ekonomický růst a dynamický rozvoj realitního trhu, doprovázeného neustálým růstem cen nemovitostí, se tak již delší dobu ozývají požadavky na regulaci činnosti realitních zprostředkovatelů, a to po vzoru většiny ostatních států EU, kde je tato činnost zpravidla upravena zvláštními zákony a pro její poskytování jsou nastavena jasná pravidla.
Cílem projednávaného návrhu zákona o realitním zprostředkování je vytvořit novou právní úpravu vztahů v oblasti realitního zprostředkování, která by měla vést ke zvýšení důvěry spotřebitelů v realitní služby, zkvalitnění poskytovaných služeb a snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů působících na trhu. Kultivace realitní činnosti a podmínek pro její poskytování má být dosaženo zavedením řady omezení a povinností pro realitní makléře, které má vést ke značné redukci počtu realitních makléřů a zabránit výkonu této činnosti jako jakéhosi vedlejšího přivýdělku.
Hlavními změnami, které by zákon měl zavést, je definice realitního zprostředkování, subjektů působících na trhu, specifikace podmínek pro výkon této činnosti z hlediska požadavků na odbornou způsobilost, zavedení povinného profesního pojištění realitních zprostředkovatelů (návrh stanoví limit 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce), posílení ochrany práv spotřebitelů, zejména úpravou podmínek pro nakládání s jejich peněžními prostředky a stanovení dalších povinností realitních zprostředkovatelů.
Realitní činnost by nadále měly vykonávat pouze ty subjekty, které k tomu mají příslušné osvědčení dokládající jejich odbornou způsobilost. Realitní činnost bude nově vázanou živností. Návrh zákona obsahuje definice realitní činnosti a realitní smlouvy, kterou je smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (zpravidla koupě) a smlouva o užívání nebo požívání nemovité věci (zpravidla nájem), dále demonstrativní výčet činností, které zahrnuje realitní zprostředkování (inzerce,
marketing
, zajištění prohlídky nemovitostí, ale také např. zprostředkování právních služeb a úschovy peněz). Realitnímu zprostředkovateli se výslovně zakazuje poskytovat úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy nebo zprostředkování takové úschovy jakýmkoliv jiným subjektem než bankou, notářem nebo advokátem. Pozornost si zaslouží způsob, jakým se navrhuje upravit smlouvu o realitním zprostředkování. Smlouva musí být písemná a není-li v této formě uzavřena, námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce. Navrhuje se tedy zvýšená ochrana zájemce, obdobně, jak je tomu např. u nájmu bytu. Je otázkou, zda tato zvýšená ochrana je žádoucí, obzvláště, vezmeme-li v potaz, že zájemcem bude také právnická osoba i podnikatel. Návrh totiž pojem zájemce nedefinuje, pouze v některých případech poskytuje větší ochranu zájemci – spotřebiteli, kdy např. smlouvu o výhradním realitním zprostředkování je se spotřebitelem možné uzavřít pouze na dobu šesti měsíců (lze prodlužovat), nebo např. záloha na provizi nesmí u spotřebitele činit více než dvě třetiny ujednané provize. Pokud však jde o samotný požadavek písemné formy, návrh zřejmě vychází z praxe, kdy i dosud všichni realitní zprostředkovatelé ve vlastním zájmu uzavírají smlouvy téměř vždy písemně a určují v nich výši provize.
Dále lze zmínit povinnost zprostředkovatele informovat zájemce o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti, které plynou z veřejných seznamů, ale také o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Návrh neobsahuje omezení výše provize za zprostředkování, což je v souladu se zásadou smluvní volnosti účastníků smlouvy. Ostatně u nepřiměřeně vysoké provize se může zájemce vždy domáhat jejího snížení soudně.
Další osud návrhu bude zřejmý po jeho projednání Legislativní radou vlády, která se k němu má vrátit počátkem roku 2019. V případě jeho schválení vládou bude návrh postoupen k projednání Poslanecké sněmovně, v rámci kterého může v návaznosti na případné připomínky doznat dalších změn.