Příspěvky na správu a služby ve SVJ z pohledu práva a účetnictví, 2. část

Co se týká účtování, nejdříve je vhodné začít tím, že společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) patří mezi účetní jednotky, které účtují podle:

Současně je vhodné doplnit, že SVJ nepatří mezi účetní jednotky, které mohou vést jednoduché účetnictví. Jak vyplývá z § 1f zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZU“), za splnění stanovených podmínek mohou vést jednoduché účetnictví pouze spolky a pobočné spolky, odborové organizace, organizace zaměstnavatelů, církve, náboženské společnosti nebo církevní instituce a honební společenstva. Společenství vlastníků jednotek mezi těmito účetními jednotkami nejsou. Ale na druhou stranu, SVJ alespoň patří v souladu s § 9 odst. 4 písm. i) ZU mezi účetní jednotky, které mohou vést účetnictví ve zjednodušeném rozsahu, takže alespoň v tomto směru poskytují účetní předpisy pro tyto účetní jednotky nějakou úlevu.

Pokud bychom se blíže zaměřili na problematiku účtování příspěvků na správu domu a pozemku, na úvod je nutné zdůraznit, že účetní předpisy konkrétní postup nestanoví. V praxi se objevují dva přístupy, které se zjednodušeně nazývají výsledkový a rozvahový.

Při účtování jsou tyto náklady považovány za náklady SVJ a účtovány do účtové třídy 5 a současně s tím příspěvky na úhradu těchto nákladů do výnosů, tedy do účtové třídy č. 6.

Při jsou tyto náklady považovány za náklady jednotlivých vlastníků, a jsou tedy účtovány přes odpovídající účty účtové třídy č. 3, a obdobně potom také příspěvky na úhradu těchto nákladů, které tím pádem nejsou považovány za výnosy SVJ.

Osobně se domníváme, že převážnou většinu těchto nákladů je nutné považovat za náklady SVJ, jedná se například o náklady na vedení účetnictví, náklady na odměny členů orgánů SVJ, bankovní poplatky, náklady na právní služby, náklady na pojištění společných částí domu, poštovné atd., tedy náklady převážně administrativního a správního charakteru. Tyto náklady budou tak zaúčtovány na odpovídající syntetické účty účtové třídy č. 5, jedná se o náklady vynaložené na činnost SVJ.

Jiná situace nastává v případě oprav a údržby společných částí domu. V tomto případě se nejedná o opravy a údržbu majetku ve vlastnictví SVJ, ale majetku, který je ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků, proto by se měly tyto náklady považovat za náklady SVJ. Náklady na opravy a údržbu tak budou účtovány rozvahově, tj. jako pohledávka vůči jednotlivým vlastníkům, například zápisem MD 315/D 321. V praxi ale nebývá výjimkou ani druhý přístup, který vychází z toho, že správa domu a pozemku je povinností SVJ zakotvenou v příslušném právním předpisu, tedy zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“). Náklady na opravy a údržbu společných částí je tak na základě tohoto předpokladu možné považovat za náklady SVJ a opravy a údržba budou účtovány účetním zápisem MD 511/D 321.

Třetí skupinou nákladů hrazených z příspěvků na správu domu a pozemku je technické zhodnocení společných částí domu. V tomto případě platí, stejně jako v případě oprav a údržby, že zhodnocovaný majetek není majetkem SVJ, ale je spoluvlastnictvím jednotlivých vlastníků. Navíc technické zhodnocení není účetním nákladem, ale představuje zvýšení ocenění zhodnocovaného majetku. Technické zhodnocení společných částí domu by tak mělo být vždy účtováno jako pohledávka vůči jednotlivým vlastníkům, tedy účetním zápisem MD 315/D 321.

Co se týká účtování samotných příspěvků na správu domu a pozemku, do konce roku 2013 platilo, že tyto příspěvky byly hrazeny vždy zálohovým způsobem, příspěvky tedy podléhaly vyúčtování. Od roku 2014 již ale NOZ neobsahuje výslovné určení formy příspěvku, je tedy možný zálohový i nezálohový způsob hrazení těchto příspěvků.

V případě jsou v praxi SVJ přijímány jak zálohy krátkodobé, tedy zálohy na období do jednoho roku, tak i zálohy dlouhodobé, tedy na období delší než jeden rok. Krátkodobé zálohy jsou určené zejména na běžné provozní náklady a účtují se na účet 324, dlouhodobé zálohy zase bývají určené na finančně náročnější opravy nebo technické zhodnocení společných částí domu a účtují se na účet 955. Je otázkou, zda by nebylo vhodné účtovat i o předpisech záloh, a to i přes skutečnost, že v souladu s účetními předpisy je účtováno až o přijatých zálohách. V praxi ale bývá tato zásada, zpravidla s odkazem na potřebu věrného a poctivého obrazu účetnictví, SVJ porušována a předpis záloh je účtován účetním zápisem MD 311/D 324 nebo MD 311/D 955 v případě dlouhodobých záloh.

Vyúčtování zálohového příspěvku potom probíhá v návaznosti na způsob účtování nákladů. Pokud jsou náklady účtovány výsledkově, tedy prostřednictvím účtů třídy č. 5, potom se příspěvky na krytí těchto nákladů vyúčtují do výnosů, zpravidla na účet 649.

Účtování by tak mohlo vypadat následovně:

Popis účetního případu		MD	D
1.	Předpis záloh na příspěvek na správu domu a pozemku	311	324
2.	Úhrada příspěvku	221	311
3.	Náklady na správu domu a pozemku	5xx	321
4.	Vyúčtování příspěvku na krytí nákladů	324	649
5.	Úhrada nedoplatku	221	324
6.	Výplata přeplatků	324	221

Pokud by nebylo účtováno o předpisu záloh, mohlo by účtování vypadat následovně:

Popis účetního případu		MD	D
1.	Úhrada zálohy na příspěvek na správu domu a pozemku	221	324
2.	Náklady na správu domu a pozemku	5xx	321
3.	Stanovení výše příspěvku na náklady na správu	311	649
4.	Úhrada příspěvku ze záloh	324	311
5.	Úhrada nedoplatku	221	311
6.	Výplata přeplatků	324	221

V případě, že náklady na správu domu a pozemku byly zaúčtovány rozvahově (opravy a údržba, technické zhodnocení), potom i příspěvky na jejich krytí budou zaúčtovány rozvahově, a to prostřednictvím účtu 315.

Opět naznačme možný způsob účtování:

Popis účetního případu		MD	D
1.	Úhrada zálohy na příspěvek na správu domu a pozemku – na opravy společných částí	221	955
2.	Náklady na opravy	315	321
3.	Stanovení výše příspěvku na náklady na správu	311	315
4.	Úhrada příspěvku ze záloh	955	311
5.	Úhrada nedoplatku	221	311
6.	Výplata přeplatků	955	221

Jak již bylo uvedeno, podle našeho názoru současná právní úprava umožňuje také to, aby příspěvek na správu domu a pozemku nebyl vybírán jako zálohový příspěvek, tedy příspěvek, u kterého neprobíhá následné vyúčtování.

V takovém případě by byl příspěvek na správu domu a pozemku účtován přímo do výnosů na účet 649. Pokud by hospodaření skončilo v zisku, protože výše příspěvku by nepřesáhla vynaložené náklady, pravděpodobně by došlo k převedení této nevyčerpané části do některého z fondů, a to jako kladného výsledku hospodaření, toto rozhodnutí je v kompetenci shromáždění, včetně určení, do jakého fondu (pokud dojde k jejich členění) bude výsledek hospodaření převeden. Čerpání tohoto fondu na krytí vzniklých nákladů by potom probíhalo účtováním například na účet 648, tedy účetním zápisem MD 911/D 648. Je ale nutné doplnit, že nezálohový příspěvek je v praxi mnohem méně častý.

Dokončení příspěvku v časopisu UNES č. 2/2018.