Nebytové prostory a jejich nájem podle NOZ

¹⁾NOZ přinesl s účinností od 1.1.2014 změny mimo jiné i v oblasti nájmu nebytových prostor. Právní úprava platná do konce loňského roku zahrnovala zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Tento zákon byl však s účinností k 1.1.2014 zrušen a problematika nájmu a podnájmu nebytových prostor je nyní řešena v NOZ. Důležitá jsou v této souvislosti přechodná ustanovení NOZ, která stanoví, že nájem se řídí NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, a to i v případě, že k uzavření nájemní smlouvy došlo ještě v době účinnosti starého občanského zákoníku²⁾.

NOZ však pojem nebytový prostor vůbec neobsahuje. To však neznamená, že by byl od 1.1.2014 bez významu účel, pro který se nájem sjednává. NOZ, stejně jako tomu bylo doposud, rozlišuje mezi jednotlivými druhy nájmů. V této souvislosti je v něm mimo jiné obsažena úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302–2315). Pojem nebytový prostor však z českého právního řádu nezmizel úplně a i nadále tento pojem používá paradoxně např. ZOK³⁾ nebo stavební zákon⁴⁾.

Pojem prostor sloužící k podnikání tedy v občanském právu v podstatě nahradil dosud používaný pojem nebytový prostor. Hlavní rozdíl oproti dosavadní právní úpravě spočívá v tom, že zatímco zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor⁵⁾ považoval za nebytový prostor všechny místnosti a prostory, které byly podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než bydlení, NOZ stanoví, že prostorem sloužícím k podnikání je prostor nebo místnost, ve které je provozována podnikatelská činnost a za účelem provozu takové podnikatelské činnosti byl nájem prostoru sjednán. Dá se předpokládat, že většina nájmě nebytových prostor sjednaných před nabytím účinnosti NOZ patří od 1.1.2014 do kategorie nájmu prostor sloužících k podnikání, protože tyto nebytové prostory k podnikání skutečně slouží. Ovšem v případě, že tyto nebytové prostory neslouží k podnikání, jak tomu může být např. u pronajatých garáží, jejichž účelem je výlučně parkování automobilu v osobním vlastnictví, pak se takový nájem nebytového prostoru řídí obecnou úpravou nájmu obsaženou v ustanovení § 2201–2234 NOZ.

Prostorem, který k podnikání neslouží, bude rovněž prostor nebo místnost pronajatá za účelem provozování převážně prospěšné (neziskové) činnosti, tedy prostor, který má typicky pronajatý např. nadace či spolek. Na nájem takových prostor dopadne rovněž obecná úprava nájmu, nikoliv tedy úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání.

Stejně jako doposud může být nájemní smlouva k nebytovým prostorěm uzavřena na dobu určitou nebo na dobu neurčitou od čehož se pak odvíjí možnosti výpovědi nájemní smlouvy. V NOZ je poměrně zásadní novinkou § 2204, kde je mimo jiné stanoveno, že v případě nájmu sjednaného na dobu delší než 50 let se má za to, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou, přičemž v prvních padesáti letech je možné jej vypovědět jen jako nájem sjednaný na dobu určitou, tedy pouze ze sjednaných výpovědních důvodů a ve sjednané výpovědní době.

Druhou novinkou, kterou je možné aplikovat i na nájemní smlouvy prostoru sloužícího k podnikání je obecné ustanovení § 2000 NOZ, které stanoví, že pokud by smlouva uzavřená na dobu určitou zavazovala kohokoliv na dobu delší než deset let a u člověka na dobu jeho života, pak je možné, aby se takto zavázaná osoba po uplynutí deseti let od uzavření smlouvy domáhala u soudu zrušení takového závazku. Soud potom takový závazek zruší, pokud došlo k takové změně okolností, že po zavázané straně již není možné požadovat, aby byla smlouvou dále vázána.

Stejně jako doposud není zákonným výpovědním důvodem pro výpověď nájemní smlouvy nebytových prostor změna vlastníka nebytového prostoru. Pouze za situace, kdy nový vlastník nevěděl o tom, že kupuje věc, která je již pronajata, má možnost nájemní smlouvu vypovědět do tří měsíců ode dne, kdy se o této skutečnosti a o tom, kdo je nájemce dozvěděl. Nájemní právo je nově možné zapsat i do katastru nemovitostí, což by mělo výše uvedené situace .

Konečně novinkou je i možnost vznášet námitky proti výpovědi nájmu prostoru sloužícího k podnikání upravená v § 2314 NOZ. Námitky může vznést vypovězená strana písemně u protistrany do jednoho měsíce od doručení výpovědi. Význam těchto námitek spočívá především v tom, že pokud i přes takto vznesené námitky nevezme protistrana tedy vypovídající strana výpověď do jednoho měsíce od obdržení námitek zpět, může se vypovězená strana do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplyne lhůta pro zpětvzetí výpovědi, obrátit na soud s žádostí o přezkoumání oprávněnosti výpovědi.