Smlouva o zprostředkování

V právním styku podnikatelů se totiž (kromě výkladu podle § 555 až 558 odst. 1 obč. zák., který vychází z obchodněprávní úpravy) přihlíží podle výkladového ustanovení § 558 odst. 2 obč. zák. k obchodním zvyklostem zachovávaným obecně, anebo v daném odvětví, ledaže to vyloučí ujednání stran nebo zákon. Není-li jiné ujednání, platí, že obchodní zvyklost má přednost před ustanovením zákona, jenž nemá donucovací účinky (tedy před dispozitivními ustanoveními), jinak se může podnikatel zvyklosti dovolat, prokáže-li, že druhá strana musela určitou zvyklost znát a s postupem podle ní byla srozuměna.

Právní úprava je zásadně . Smlouva o zprostředkování je upravena v § 2445–2454 obč. zák.

Smlouva o zprostředkování je v obč. zák. řazena mezi smlouvy o obstarání záležitostí pro jiného, kam jako specifický druh příkazní smlouvy přísluší.

Podle důvodové zprávy nahrazuje smlouva o zprostředkování dosavadní smluvní typ, který obč. zák. upravil jako smlouvu o obstarání věci (jedná se o úpravu z původní koncepce občanského zákoníku jako kodexu o službách). Úprava se inspiruje obchodním zákoníkem (§ 642 a násl.) s přihlédnutím k některým tradičním úpravám.

Smlouvou o zprostředkování se podle § 2445 obč. zák. zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. (Ve smlouvě je třeba identifikovat strany smlouvy a vymezit třetí osobu.)

Podstatné náležitosti lze výčtem uvést takto: závazek zprostředkovatele ke zprostředkování uzavření smlouvy, uvedení určité (zprostředkovávané) smlouvy, která má být uzavřena, závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi.

Písemnou formu obou smluv lze jen doporučit, bude tak dokumentován obsah ujednání stran.

Nemusí však být zprostředkováváno uzavření určité smlouvy, ale může být obstarána jen příležitost k uzavření této smlouvy.

Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování. Odměna – provize – přitom může být sjednána různým způsobem, např. pevnou částkou nebo určením výpočtu provize podle určitých kritérií apod.

Jak vidíme, zprostředkovatel v konkrétním případě může např. zprostředkovat pouze obstarání příležitosti k uzavření smlouvy. Zprostředkovatel se přitom zavazuje vyvíjet činnost. Pokud se takto chová a zprostředkovávaná smlouva přesto není uzavřena, nedošlo tím k porušení jeho povinnosti podle smlouvy o zprostředkování a má právo na provizi.

Z dikce textu zákona vyplývá, že jde o úplatnou smlouvu mezi zprostředkovatelem a zájemcem, která se vztahuje na jednorázové, popřípadě i opakované plnění, ale nikoliv na průběžnou činnost. K průběžné činnosti by se vztahovala právní úprava smlouvy o obchodním zastoupení.

U zprostředkovatelské smlouvy je možno povinnosti zprostředkovatele dohodnout různým způsobem. Je však třeba vymezit předmět zprostředkování. Přesné vymezení předmětu zprostředkování je rozhodující. Jde o smluvní typ velmi široce založený, a to ve vztahu ke zprostředkovávaným smlouvám i ve vymezení činnosti zprostředkování.

Podle tradiční judikatury, byla-li slíbena zprostředkovateli odměna, docílí-li prodeje nemovitosti za určitou cenu, má na ni nárok, došlo-li k směně nemovitosti, pouze tehdy, byla-li hodnota směněné věci rovnocenná stanovené prodejní ceně. (ze sbírky Vážný č. 2872)

Rovněž podle tradiční judikatury (ze sbírky Vážný č. 3630) pro nárok zprostředkovatele na odměnu stačí, že smluvníci projevili souhlasnou vůli, že uzavírají zprostředkovatelský obchod. Lhostejno, že k uskutečnění obchodu nedošlo průtahem jedné ze zprostředkovávaných stran.

Podle § 2446 obč. zák. mají strany vzájemnou informační povinnost. Zprostředkovatel je povinen bez zbytečného odkladu sdělovat zájemci okolnosti důležité pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. Jde např. o okolnosti, které se mohou týkat budoucího smluvního partnera.

Zájemce je pak povinen sdělovat zprostředkovateli skutečnosti, jež pro něho mají rozhodný význam pro uzavření této smlouvy. Mohou to být mj. i skutečnosti ve vztahu k budoucí době plnění povinností ze zprostředkovatelské smlouvy i zprostředkovávaných smluv a účelu uzavření této smlouvy.

Provize je podle § 2447 odst. 1 obč. zák. splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

Bylo-li však podle § 2447 odst. 2 obč. zák. ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

Ustanovení § 2447 odst. 1 obč. zák. nemluví o vzniku nároku (jak upravoval obchodní zákoník) na provizi, ale o její splatnosti. Provize je splatná hned, je-li uzavřena smlouva, jež je předmětem zprostředkování. Jak je zřejmé, v případě, že je mezi smluvními stranami ve smlouvě sjednána odkládací podmínka a provize je splatná až jejím splněním, lze sjednat i postupné splácení provize v souladu s platebními podmínkami, případně též nejzazší termín pro splacení celé provize. Může však být ujednáno i jen obstarání příležitosti. Dokazování skutečnosti, že zprostředkovatel vytvořil příležitost k uzavření smlouvy, je na jeho straně.

Je možno dohodnout, že provize náleží již při obstarání příležitosti k uzavření smlouvy nebo při jejím uzavření anebo též, že na ni vznikne právo, až teprve třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy. Bylo-li dohodnuto, že právo na provizi vznikne, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, pak je třeba splnění této povinnosti.

Je též možno dohodnout velmi náročnou povinnost pro zprostředkovatele, a to, že za splnění povinnosti ze zprostředkovávané smlouvy ručí.

Zájemce zaplatí provizi i tehdy, když závazek třetí osoby vůči zájemci zanikl nebo se splnění závazku třetí osoby oddálilo z důvodů, za něž odpovídá zájemce. Je-li základem pro určení výše provize rozsah plněného závazku třetí osoby, započítává se do tohoto základu i plnění neuskutečněné z důvodů, za něž odpovídá zájemce. Rozsah sjednaného závazku je třeba přesně vymezit.

Výše odměny se řídí především smluvním ujednáním. Nedošlo-li ke sjednání výše úplaty, platí výše obvyklá u obdobných smluv (může mj. záležet na obchodním odvětví).

Nárok na úhradu nákladů (např. cestovní výlohy), byla-li provize sjednána, má zprostředkovatel vedle provize jen tehdy, bylo-li to výslovně sjednáno. Jinak se má za to, že provize zahrnuje i náklady. Jestliže by však provize sjednána nebyla, zprostředkovatel má na náhradu nákladů právo.

Nárok na provizi podle ustanovení § 2450 obč. zák. nevzniká, jestliže je zprostředkovatel v rozporu se smlouvou činný pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy. To platí i o úhradě nákladů. Pokud činnost pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy není v rozporu se smlouvou, pak se na takovou činnost toto ustanovení nevztahuje a zprostředkovatel má právo na provizi i na úhradu nákladů.

Prvorepubliková k tomu uvedla, že pokud nebylo nic jiného ujednáno a nevylučují-li se navzájem zájmy stran, jichž má zprostředkovatel dbát, není mu zabráněno, aby nepřijal příkaz od obou stran a dal si od obou slíbit odměnu, takže když obě strany použily jeho služeb, může zpravidla žádat od každé celou odměnu s ní ujednanou.

Zprostředkovatel pro zájemce uschová doklady nabyté v souvislosti se zprostředkovatelskou činností po dobu, po kterou mohou být významné pro ochranu zájmů zájemce – viz § 2451 obč. zák.

Zákon tedy ukládá zprostředkovateli povinnost uschovat pro potřebu zájemce doklady, jichž nabyl v souvislosti se zprostředkovatelskou činností, a to po dobu, po kterou mohou být tyto doklady významné pro ochranu zájmů zájemce. Protože tato povinnost platí pochopitelně i po splnění závazku ze zprostředkovatelské smlouvy tak, aby se vyloučily eventuální spory o tom, kdy končí doba, kdy jsou doklady ještě významné, lze zde dát přednost případné dohodě o délce doby při uzavření smlouvy. Doba, po kterou mohou být tyto doklady významné (např. vzhledem k běhu záručních nebo promlčecích lhůt) se bude lišit podle povahy těchto dokladů a podle předmětu zprostředkované smlouvy.

Zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Požádá-li o to zájemce, sdělí mu zprostředkovatel údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s níž mu uzavření smlouvy navrhuje. To určuje ustanovení § 2452 obč. zák.

Zprostředkovatel neručí za plnění závazku třetích osob, s kterými zprostředkoval uzavření smlouvy (ručení za splnění závazku třetích osob však může být případně sjednáno – viz výše; to však nebude typické); nesmí však navrhovat zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Takové pochybnosti může např. získat při plnění povinností třetích osob v předchozích případech.

Zákon tedy zakazuje zprostředkovateli navrhovat uzavření smlouvy s osobou, o níž by měl vědět (např. z jiných obchodních případů, které s ní uskutečnil), že ohledně splnění jejich závazků je důvodná pochybnost. Porušení povinnosti obecně je přitom sankcionováno možností uplatňovat náhradu škody.

Zprostředkovatel je přitom povinen, požádá-li ho o to zájemce, sdělit zájemci údaje potřebné podle poslední věty tohoto ustanovení zákona.

Závazek v souladu s ustanovením § 2453 obč. zák. zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. Není-li doba ujednána, může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně.

Jestliže tedy je ve smlouvě o zprostředkování sjednána doba, ve které má dojít k uzavření zprostředkované smlouvy, závazek zaniká, jestliže smlouva, jež je předmětem zprostředkování, není uzavřena v této době určené ve smlouvě o zprostředkování.

Není-li doba určena, může kterákoli strana smluvní vztah ukončit oznámením provedeným druhé straně. Tím, že to oznámí druhé straně, dojde ke zrušení závazku. Jde o jednostranné právní jednání. Závazek zaniká oznámením druhé strany.

Této otázce doby se věnovala i z první republiky. Stanovila, že zprostředkovatelská smlouva o prodeji stroje, jež nebyla časově omezena ani odvolána, může být zprostředkovatelem plněna i po drahné době (ze sbírky Vážný č. 4049).

Právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy – viz § 2454 obč. zák.

Podle znění tohoto ustanovení pokud zprostředkovatel splnil svůj závazek, pak vzniku práva zprostředkovatele na provizi nebrání skutečnost, že teprve po zániku závazku ze smlouvy o zprostředkování je s třetí osobou uzavřena smlouva, popřípadě splněna smlouva, na kterou se vztahovala jeho zprostředkovatelská činnost. Podmínkou ovšem je, že k uzavření smlouvy došlo po dříve vyvíjené činnosti zprostředkovatele. Jde o řešení, které se osvědčilo již podle právní úpravy provedené obchodním zákoníkem.

Pokud zprostředkovatel neprokáže, popř. nenavrhne takové důkazy, z nichž by vyplývalo, že zájemci poskytl informaci o příležitosti uzavřít nájemní smlouvu s určitou osobou, s níž jako zprostředkovatel jednal, popř. neprokáže, že nájemní smlouva poté zájemcem uzavřená s touto osobou byla uzavřena na základě jeho zprostředkovatelské činnosti, nevznikne mu nárok na provizi dle § 644 obchodního zákoníku.

Jak je zřejmé z našeho pojednání, lze široce využít smluvní volnosti a provést smluvní ujednání podle okolností daného případu a vůle smluvních stran. úprava může být přitom v jednotlivých otázkách předlohou či vodítkem vhodných smluvních řešení.

BEJČEK, Josef a Josef ŠILHÁN. V Praze: C.H. Beck, 2015. iuris (C.H. Beck). ISBN 978-80-7400-574-9.

Bělohlávek, Alexander. Vzor smlouvy o zprostředkování. 1993, (5).

DVOŘÁK, Jan, Josef FIALA a Jiří ŠVESTKA. Svazek V. V Praze: Wolters Kluwer ČR, 2014. ISBN 978-80-7478-9.

ELIÁŠ, Karel a Michaela ZUKLÍNOVÁ. Principy a východiska nového kodexu soukromého práva. V Praze: Linde Praha, 2001.

JANKŮ, Martin. V Praze: C.H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-516-9.

MAREK, Karel. K uzavírání smluv. 2012, (4): 138–143. ISSN 1214-7966.

MAREK, Karel. Smlouva o zprostředkování a smlouva o obchodním zastoupení. 1997, (5).

Nesnídal, Jiří. Smlouvy obstaravatelského typu: Smlouva o zprostředkování. Ekonom. 1993, (7).

OVEČKOVÁ, Olga a kol. Obchodný zákonník, Komentár. 2. vyd. V Bratislavě: IURA EDITION, 2005.

PELIKÁNOVÁ, Irena. 5. díl. 2. vydání. V Praze: Linde Praha, 1999.

PLÍVA, Stanislav, Ivana ŠTENGLOVÁ a Miloš TOMSA. 12. vydání. V Praze: C. H. Beck, 2010.

SUCHOŽA, Jozef, Ján HUSÁR a kol. V Bratislavě: EUROUNION, 2016, v tisku.