Právo stavby

Právo stavby jako právní institut není v českém právním řádu úplnou novinkou. Právní úprava tzv. práva stavby byla obsažena v zákoně č. 86/1912 ř.z., o právu stavby, a posléze v zákoně č. 88/1947 Sb., o právu stavby, jehož zněním se ve velké míře inspirovala též právní úprava práva stavby obsažená nyní v NOZ. Od roku 1950 však právní institut práva stavby upadal a v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. nebyl již upraven vůbec¹⁾. Z pohledu současné praxe se tedy jedná o institut do značné míry nový, s nímž jsou spojeny některé výkladové problémy, které patrně budou ještě nějakou dobu širšímu využívání tohoto institutu bránit.

Právo stavby je zákonem definováno jako zvláštní věcné právo tzv. stavebníka zatěžující pozemek jiné osoby, které spočívá v právu stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem tohoto pozemku stavbu. Právo stavby jako takové je věc nemovitá, přičemž stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí. Právní povaha práva stavby jako nemovité věci umožňuje, aby právo stavby bylo předmětem převodu (ať již úplatného či bezúplatného), aby se mohlo stát zástavou, popř. aby mohlo být předmětem dědického práva.

Právo stavby je možné zřídit pouze k celé stavbě, je tedy vyloučeno zřízení práva stavby pouze k určité (jakkoliv definované) části stavby.

Zákon výslovně uvádí, že pozemek lze zatížit právem stavby jak v případě, že se jedná o stavbu již zřízenou, tak v případě, že jde o stavbu dosud nezřízenou.

Právo stavby tedy představuje jeden z případů, kdy dochází k prolomení tzv. superficiální zásady, tj. zásady, že stavba je součástí pozemku, na němž je vybudována. Pokud je totiž pozemek zatížen právem stavby ve prospěch stavebníka a stavebník vybuduje v souladu s tímto právem stavby na pozemku stavbu, nestane se tato stavba součástí pozemku, ani se nestane samostatnou nemovitou věcí, ale stane se součástí práva stavby. Pokud by po dobu trvání práva stavby zanikla stavba, která je jeho součástí, na samotné trvání práva stavby to nemá vliv.

Osobu, jíž svědčí právo stavby, zákon označuje jako stavebníka. Je třeba zmínit, že tento pojem není totožný, resp. nemusí být ve všech případech totožný, s vymezením osoby stavebníka podle veřejnoprávních předpisů, typicky dle stavebního zákona. Ve většině případů bude stavebníkem dle práva stavby osoba, která naplňuje též definiční znaky stavebníka dle stavebního zákona, nemusí tomu tak být ale vždy, neboť pojem stavebníka v občanskoprávní úpravě je širší než vymezení tohoto pojmu ve stavebním zákoně²⁾.

Ohledně stavby, která vyhovuje právu stavby, má stavebník stejná práva jako vlastník; ve vztahu k pozemku zatíženému právem stavby má stavebník stejná práva jako poživatel, pokud není ujednáno něco jiného.

Zákon nikde výslovně nevymezuje, co se rozumí pod označením „stavba vyhovující právu stavby“, ačkoliv s tímto pojmem pracuje jak v § 1242, tak v § 1250 NOZ. Jedná se přitom o zcela zásadní věc, neboť dosud publikované výklady³⁾ se přiklánějí k tomu, že pokud stavebník vybuduje na pozemku zatíženém právem stavby stavbu, která nevyhovuje právu stavby (tj. nesplňuje smluvně ujednané podmínky), nestane se taková stavba součástí práva stavby, ale v souladu se superficiální zásadou přirůstá taková stavba do vlastnictví vlastníkovi pozemku jako součást pozemku, což však může být pro vlastníka pozemku zásadní a leckdy nechtěný následek, který může posléze vést ke složitým právním sporům.

Z povahy věci je zřejmé, že pokud je zřizováno právo stavby ohledně stavby již existující, nebude patrně vymezení této stavby a jejího souladu s právem stavby činit závažnější potíže. Složitější však může být situace v případě staveb, které stavebník teprve bude na zatíženém pozemku stavět. V praxi totiž nezřídka dochází k tomu, že konkrétní parametry stavby se v průběhu výstavby různě upravují apod. V těchto případech tedy může být relativně složité nalézt vhodný kompromis mezi potřebou definovat budoucí stavbu na jedné straně co nejpodrobněji (aby zejména vlastník pozemku měl jistotu, že na jeho pozemku nebude vybudována stavba odporující jeho původnímu očekávání) a na druhé straně pouze v takové míře podrobnosti, která v případě určitých budoucích odchylek od původního záměru nepřivodí nechtěný následek spočívající v tom, že stavba nebude vyhovovat sjednanému právu stavby a přiroste tak vlastníkovi pozemku.

Právo stavby nelze zřídit k jakémukoliv pozemku. Právo stavby je možné zřídit pouze k pozemku či pozemkům, které splňují základní parametry stanovené NOZ.

Základním pravidlem je, že právo stavby je možné zřídit pouze k pozemku, na němž nevázne právo, které by se příčilo účelu stavby. Zákon blíže práva příčící se účelu stavby nerozvádí. Lze mít za to, že tímto právem může být např. služebnost, zemědělský pacht, nájem či jiné obdobné právo ve prospěch třetí osoby, které fakticky vylučuje stavební využití pozemku v souladu se zamýšleným právem stavby. Lze očekávat, že v praxi mohou vznikat i velmi složité spory pramenící např. z toho, že vlastník pozemku zatíženého služebností ve prospěch třetí osoby dojde k názoru, že tato konkrétní služebnost se nepříčí právu stavby a zřídí tedy k pozemku právo stavby, a naopak osoba oprávněná ze služebnosti bude mít dojem, že její právo k pozemku se příčí možnosti zatížit pozemek právem stavby.

Právem stavby lze zatížit i pozemek, ohledně něhož dosud nebylo vydáno územní rozhodnutí o umístění příslušné stavby, popř. stavební povolení či jiné veřejnoprávní povolení či souhlas umožňující konkrétní výstavbu, neboť zákon nevyžaduje, aby v době zřizování práva stavby tyto veřejnoprávní podmínky pro výstavbu již byly splněny. Je však otázka, do jaké míry je přípustné zatížit právem stavby např. dosud stavebně nevyužitý pozemek, na němž z důvodů veřejnoprávní povahy (např. dle aktuálně platného územního plánu obce) nelze zvažovanou stavbu (zatím) vůbec provést.

Zákon výslovně pamatuje na případ pozemku zatíženého zástavním právem. V tomto případě je zatížení pozemku právem stavby možné, avšak pouze se souhlasem zástavního věřitele.

Velmi praktické je to, že zákon výslovně pamatuje na možnost zatížit právem stavby i některé vedlejší pozemky, na nichž samotná stavba vybudována není, resp. nebude. Právem stavby lze tedy zatížit nejen pozemek, který je bezprostředně zapotřebí pro samotnou stavbu, ale je možné jím zatížit i pozemek sloužící lepšímu užívání stavby. Typicky se bude jednat o různé zahrady, parkoviště, přístupové cesty apod.

Právo stavby se nabývá především smlouvou. Kromě toho může právo stavby vzniknout též vydržením nebo ve výjimečných případech rozhodnutím orgánu veřejné moci.

Rozhodnutím orgánu veřejné moci může být právo stavby zřízeno v současné době v případě vypořádání spoluvlastnictví rozdělením společné věci. Právo stavby vzniká v tomto případě právní mocí příslušného rozhodnutí soudu. Jeho následný zápis do katastru nemovitostí má již pouze účinky.

Právo stavby je možné vydržet, a to za podmínek, které NOZ stanovuje v § 1089 a násl., tedy zejména musí právo držet poctivý držitel, jeho držba musí být pravá a musí se zakládat na řádném právním důvodu. V takovém případě vznikne vlastnictví práva stavby jako samostatné nemovité věci uplynutím nepřetržité desetileté držby. V případě tzv. mimořádného vydržení (tj. v případě, kdy držitel neprokáže právní důvod držby) se vyžaduje uplynutí nepřetržité dvacetileté držby. Též v případě vydržení vzniká právo stavby již samotným splněním všech podmínek pro vydržení práva, přičemž následný zápis práva do katastru nemovitostí je již pouze .

Vznik práva stavby v důsledku rozhodnutí státního orgánu či vydržení však bude v praxi spíše výjimečný. Základním způsobem nabytí práva stavby bude nepochybně jeho zřízení smlouvou uzavřenou mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem. Na rozdíl od předchozích dvou případů vzniku práva stavby, v případě založení práva stavby smlouvou se vyžaduje jeho vklad do katastru nemovitostí, přičemž tento vklad má účinky, tj. právo stavby zřízené smlouvou vzniká teprve vkladem do katastru nemovitostí a nikoliv již okamžikem uzavření, resp. účinnosti smlouvy.

Smlouva o zřízení práva stavby musí být uzavřena písemně a podpisy obou stran musejí být na stejné listině.

Zákon nestanovuje výslovně žádné povinné náležitosti, které musí smlouva o zřízení práva stavby obsahovat. Z povahy věci je však patrné, že obsahem smlouvy o zřízení práva stavba musí být alespoň identifikace vlastníka pozemku a stavebníka, identifikace pozemku, který se právem stavby zatěžuje, vyjádření vůle obou smluvních stran zatížit pozemek právem stavby, tj. právem stavebníka mít stavbu (ať již zřízenou či dosud nezřízenou) na pozemku, alespoň základní popis stavby, vyjádření dočasnosti takto zřizovaného práva a ujednání o tom, zda se právo zřizuje za úplatu nebo bezúplatně⁴⁾.

Vedle těchto základních náležitostí si samozřejmě smluvní strany mohou ve smlouvě o zřízení stavby ujednat celou řadu dalších práv a povinností, která pro ně budou z tohoto závazkového vztahu vyplývat. Zejména bude nepochybně vhodné sjednat výslovně ve smlouvě o zřízení práva stavby, zda se právo zřizuje jako úplatné či bezúplatné, jak proběhne vypořádání mezi stranami po skončení trvání práva stavby apod.

Z § 1246 NOZ vyplývá, že ve smlouvě o zřízení práva stavby nelze sjednat rozvazovací podmínku. Pokud by byla ujednána, nepřihlíží se k ní.

Zákon výslovně určuje, že právo stavby je možné zřídit pouze jako právo dočasné. Je to dáno tím, že právo stavby představuje, jak již bylo výše zmíněno, významnou výjimku ze zásady . Pokud by právo stavby nebylo koncipováno jako právo dočasné, vedlo by jeho použití v praxi nezřídka k faktickému obnovení odděleného vlastnictví staveb a pozemků, na nichž jsou vybudovány, což rozhodně nebylo úmyslem zákonodárce.

Zákon proto stanovuje, že právo stavby nelze zřídit na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu, tj. z katastru nemovitostí. Zákon (na rozdíl od některých zahraničních úprav) neurčuje žádnou minimální dobu trvání práva stavby.

Obecně je tedy možné ve smlouvě o zřízení práva stavby ujednat, že právo stavby se zřizuje např. na dobu 50 let, nelze ale ujednat, že se sjednává na dobu 120 let nebo na dobu neurčitou.

Zákon výslovně umožňuje, že dobu trvání práva stavby je možné prodloužit za předpokladu, že s tím souhlasí všechny osoby, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení (typicky zástavní právo) v pořadí za právem stavby.

Není tedy pochyb o tom, že např. právo stavby původně sjednané na dobu 50 let je možné prodloužit např. o dalších 30 let. Poněkud sporné však může být, zda je možné právo stavby prodloužit o takovou dobu, která v součtu s dobou, po kterou již právo stavby trvá, překročí dobu 99 let. Spíše je dle mého názoru zatím z opatrnosti třeba vycházet z toho, že to možné není.

Právo stavby jako nemovitá věc má samozřejmě svoji majetkovou hodnotu, která však bude přímo závislá na době trvání práva stavby. Je zřejmé, že hodnota nově zřízeného práva stavby s dobou trvání 99 let bude významně vyšší než hodnota práva stavby, u něhož již podstatná část doby trvání uplynula.

Pro úplnost je třeba zmínit, že u práva stavby vzniklého vydržením zákon počítá s tím, že takto vydržené právo je omezeno dobou trvání pouze 40 let. Současně však zákon stanoví, že jsou-li dány spravedlivé důvody, může soud na návrh dotčené osoby, kterou patrně může být jak stavebník, tak i vlastník pozemku, dobu trvání práva stavby zkrátit nebo naopak prodloužit.

Jak bylo již výše zmíněno, právo stavby lze zřídit jako bezúplatné i jako úplatné. Pravidlem bude nepochybně zřizování práva stavby za úplatu.

Úplata může být ujednána jako jednorázové plnění, anebo, což bude patrně v praxi častější, jako opakující se plnění (tzv. stavební plat). Zákon neomezuje vůli smluvních stran týkající se výše úplaty za zřízení práva stavby a též umožňuje, aby výše stavebního platu byla učiněna závislou na míře zhodnocování či znehodnocování peněz (tj. typicky inflační či deflační doložky). Výslovně však zákon zakazuje, aby výše stavebního platu závisela na nejisté budoucí události (tj. nelze ujednat, že výše stavebního platu bude odvozována od budoucí tržní hodnoty nemovitostí apod.). Důvodem je skutečnost, že stavebník by měl být již při uzavírání smlouvy o právu stavby jasně seznámen s ekonomickými podmínkami, za nichž je právo stavby zřizováno, aby si zejména mohl učinit kvalifikovaný názor na otázku návratnosti svých investic. Dle mého názoru však zákon nevylučuje, aby po dobu trvání práva stavby smluvní strany vzájemnou písemnou dohodou upravily výši stavebního platu.

Pokud je právo stavby zřízeno za úplatu ve formě stavebního platu, může být povinnost stavebníka platit stavební plat zapsána do katastru nemovitostí jako reálné břemeno. To má za následek skutečnost, že v případě nezaplacení konkrétní platby stavebního platu se může vlastník pozemku domáhat zaplacení této částky nejen vůči stavebníkovi, který byl vlastníkem práva stavby v době, kdy dluh dospěl, resp. kdy se stal splatným, ale i po novém stavebníkovi.

Zákon výslovně neřeší otázku finančního vyrovnání za právo stavby v případě, že právo stavby vzniklo vydržením, z čehož mohou dle mého názoru do budoucna vznikat různé spory odvislé též od konkrétních okolností, za nichž došlo k vydržení práva stavy.

Ve smlouvě o zřízení práva stavby lze detailně upravit celou řadu dalších práv a povinností. Zákon výslovně zmiňuje, že smlouva může uložit stavebníkovi povinnost provést stavbu do určité doby. Smlouva může též blíže upravit povinnosti stavebníka týkající se péče o stavbu a může též uložit stavebníkovi povinnost stavbu pojistit. Pokud nebude nic jiného ujednáno, platí základní pravidlo, že stavebník má povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu.

Obecně platí, že právo stavby jako nemovitou věc je možné převést i zatížit. Právo stavby přechází na dědice stavebníka i na jiného všeobecného právního nástupce (např. v rámci univerzálního právního nástupnictví při přeměnách). Vždy je však třeba pamatovat na to, že právo stavby je dočasné a dočasnou povahu tedy budou mít z povahy věci i veškerá práva zřízená k takovému právu stavby.

Ve smlouvě si vlastník pozemku může vyhradit schvalování určitého faktického či právního jednání stavebníka. Zákon výslovně zmiňuje, že vlastník pozemku si může vyhradit souhlas k zatížení práva stavby, přičemž učiní-li tak, zapisuje se tato jeho výhrada do katastru nemovitostí. V takovém případě je pak možné právo stavby jako nemovitou věc zatěžovat pouze s předchozím souhlasem vlastníka pozemku. Současně však zákon stanovuje, že vlastník pozemku nemá právo odpírat stavebníkovi souhlas (ani pokud si jej smluvně vyhradil) k takovému právnímu jednání, které není k jeho újmě.

Velmi podstatné je ustanovení § 1254 NOZ, které zakládá zákonné předkupní právo stavebníka k zatíženému pozemku a současně zákonné předkupní právo vlastníka pozemku k právu stavby. Toto ustanovení je odrazem základního principu, že právo stavby je koncipováno jako dočasná výjimka ze superficiální zásady. Strany si nicméně mohou ve smlouvě dohodnout něco jiného a učiní-li tak, zapisuje se takové jejich odchylné ujednání do katastru nemovitostí.

V § 1248 NOZ zákon výslovně pamatuje na to, že stavebník se může zříci práva stavby. Pokud se tak stane, může vlastník zatíženého pozemku převést na základě listin prokazujících takovou vůli stavebníka právo stavby na sebe nebo na třetí osobu, a to na dobu, která ještě neuplynula. Zákon tedy počítá s tím, že v tomto případě právo stavby nezaniká, pokud je vlastníku zatíženého pozemku dovoleno s ním disponovat shora popsaným způsobem.

Ustanovení § 1248 je ale formulováno poněkud nešťastně v tom, že z jazykového vyjádření není zcela zřejmé, za jakých okolností a jakým způsobem se může stavebník svého práva stavby zříci. S ohledem na to, že jednostranné zřeknutí se práva stavby ze strany stavebníka by mělo velmi závažné a stěží předvídatelné následky, převažují zatím výklady, že zřeknutí se práva stavby by mělo být dvoustranným jednáním stavebníka a vlastníka pozemku⁵⁾. Zcela jasno však do těchto vztahů patrně vnese až budoucí soudní .

Právo stavby bude patrně v praxi nejčastěji zanikat v důsledku uplynutí doby, na kterou bylo sjednáno. V těchto případech je třeba věnovat mimořádnou pozornost (a to již při uzavírání smlouvy o zřízení práva stavby) tomu, jakým způsobem se následně majetkově vypořádají vlastník pozemku a stavebník. Zánikem práva stavby totiž dojde v důsledku působení superficiální zásady k tomu, že stavba, která dříve tvořila součást práva stavby, se stane součástí pozemku, na němž byla postavena (pokud se samozřejmě nejedná např. o stavbu dočasnou, která netvoří součást pozemku). Zákon stanoví pouze to, že pokud není ujednáno nic jiného, poskytne vlastník pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu, a to ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku stavby. S ohledem na to, že se jedná o ustanovení zjevně , je ponecháno na vůli smluvním stranám, aby si ujednaly jakýkoliv jiný režim vypořádání, který jim bude vzájemně vyhovovat. Je tedy možné dohodnout se např. na tom, že po uplynutí doby trvání práva stavby stavebník stavbu na své náklady odstraní nebo ji přenechá vlastníku pozemku bez náhrady nebo naopak za náhradu ve výši odpovídající celé aktuální hodnotě stavby, popř. za částku předem přesně stanovenou.

V této souvislosti je však třeba upozornit na to, že zákon počítá s tím, že právo stavby může zaniknout i předtím, než uplyne doba jeho trvání. Typicky se bude jednat o případ, kdy bude právo stavby předčasně zrušeno písemnou dohodou stavebníka a vlastníka pozemku. Zákon v tomto případě chrání pouze třetí osoby, kterým svědčí práva zapsaná k právu stavby do veřejného rejstříku, a to tak, že právní následky výmazu práva stavby z veřejného rejstříku nastanou až zánikem těchto věcných práv, ledaže by osoby, jimž svědčí tato věcná práva, daly souhlas k výmazu. Zákon však v těchto případech ani podpůrně nepamatuje na vzájemné majetkové vypořádání vlastníka pozemku a stavebníka v souvislosti s takto předčasně zrušeným právem stavby a vše tedy ponechává na jejich dohodě. Ustanovení § 1255 NOZ patrně nebude možné použít s ohledem na to, že v tomto ustanovení se výslovně hovoří o „zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo sjednáno“; teoreticky by ale bylo možné z tohoto ustanovení vyjít alespoň analogicky.

S ohledem na výše uvedené je zřejmé, že právo stavby je velmi důležitým institutem, který může v praxi najít široké uplatnění a může představovat vhodný nástroj pro stavební využití pozemků, které jejich vlastníci z různých důvodů nemohou či nechtějí prodat, a přitom třetí osoby mají zájem do výstavby na těchto pozemcích investovat. Právní úprava práva stavby v novém občanském zákoníku však není z hlediska výkladu zcela jednoznačná a bude tedy třeba pečlivě sledovat, jakým směrem se bude vyvíjet budoucí .