Dotazy a odpovědi: Daň z přidané hodnoty

Novelou zákona o DPH provedenou zákonem č. 360/2014 Sb. byl s účinností od 1.1.2015 novelizován také § 48 zákona o DPH, v němž jsou od tohoto data vymezeny také stavby pro sociální bydlení. Místo dříve používaného pojmu byt se zavádí touto novelou pojem obytný prostor, kterým se podle navazujícího § 48 odst. 4 zákona o DPH rozumí pro účely DPH soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídá požadavkům na trvalé bydlení. Důvodem této terminologické změny je skutečnost, že pojem „byt“ byl v dřívějším znění zákona o DPH definován odlišně od jeho obecného právního vymezení. V této obecné definici bytu není totiž uvedena podmínka „a je k tomu účelu určen“. Z tohoto důvodu je místo dřívějšího pojmu „byt“ pro účely zákona o DPH použit od 1.1.2015 pojem „obytný prostor“. Definice obytného prostoru přitom doslovně odpovídá dřívější definici bytu. V § 48 odst. 5 a 6 novelizovaného znění zákona o DPH jsou vymezeny stavby pro sociální bydlení pro účely DPH. Jejich vymezení je prakticky stejné jako podle znění zákona o DPH platného do konce roku 2014, s výjimkou vymezení obytného prostoru pro sociální bydlení. Podle § 48 odst. 6 zákona o DPH je obytným prostorem pro sociální bydlení obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m2 a dále také místnost užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Podle právní úpravy platné do konce roku 2014 se podlahová plocha místností a prostorů pro účely DPH, tj. včetně vymezení bytu jako stavby pro sociální bydlení, posuzovala podle jejich vnitřní nášlapné plochy mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu, což vyplývalo z ustanovení § 48a odst. 4 platného znění zákona o DPH a správní praxe. Podle výkladu Ministerstva financí se do výměry 120 m2 vymezující byt jako stavbu pro sociální bydlení zahrnovala do konce roku 2014 i podlahová plocha příslušenství bytu. Tato praxe se však od 1.1.2015 skutečně změnila, a to v návaznosti na nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Podle tohoto nařízení je pro účely výpočtu podlahové plochy byt definován, jako prostorově ohraničená část domu, který je ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově ohraničené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt, obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor. Do podlahové plochy bytu se započítává stejně jako dříve i podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu. Prakticky to znamená, že se od 1.1.2015 do podlahové plochy obytného prostoru jako stavby pro sociální bydlení započítává oproti úpravě platné do konce roku 2014 i podlahová plocha, která je zastavěna vnitřními stěnami. Podle nové právní úpravy však do výměry 120 m2 nezahrne podlahová plocha místnosti, která je užívána s obytným prostorem a nachází se ve stejné stavbě, jako tento obytný prostor např. podlahová plocha sklepa či komory.

Metodika výpočtu podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se nezměnila, protože nařízení vlády č. 366/2013 Sb. lze aplikovat pouze pro určení velikosti podlahové plochy obytného prostoru. Do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se tedy i nadále započítává součet podlahových ploch všech místností rodinného domu (kuchyň, pokoje, sociální zařízení, chodba, pracovna, garáž, která je v domě). Do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se nezapočítává součet podlahových ploch prostor, které nejsou místností (balkóny, terasy, lodžie, půda) a součet podlahových ploch místností, které tvoří „příslušenství“ rodinného domu (např. garáž mimo dům). Podlahovou plochou místnosti a prostorů se tedy rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu.

Podle § 56a odst. 3 zákona o DPH se může plátce rozhodnout, že nájem nemovité věci bude zdaňovat, a to za splnění dvou nezbytných podmínek. První podmínkou je, že nájemce je také plátcem, a druhou podmínkou je, že najatou nemovitou věc bude tento plátce využívat pro účely uskutečňování své ekonomické činnosti. Nejsou-li obě uvedené podmínky splněny, nelze nájem zdaňovat. Podle zadání je podle mého názoru pro zdaňování nájmu splněna pouze první z uvedených podmínek. Bude-li firma ze SRN, která je v tuzemsku registrována jako plátce daně, využívat najatý rodinný dům pro ubytování zaměstnance, nejedná se o využití pro její ekonomickou činnost. Z toho vyplývá, že nájem nelze fakturovat včetně DPH. Co dělá uvedený zaměstnanec pro svou firmu, nemá na tuto skutečnost vliv. Nelze-li nájem zdaňovat, nelze u nákladů na rekonstrukci rodinné domu uplatňovat nárok na odpočet daně.

Jedná-li se o rodinný dům jako stavbu pro bydlení podle katastru nemovitostí, uplatní se u jeho rekonstrukce sazba 15%. Pro fakturaci ubytovací služby by musely být splněny příslušné podmínky, tj. muselo by se skutečně jednat o ubytovací službu a nikoliv o pouhý nájem nemovitosti. Pro účely zákona o DPH jsou v návaznosti na klasifikaci produkce CZ-CPA ubytovací služby chápány jako ubytování v hotelích a podobných zařízeních, včetně každodenního úklidu, rekreační a ostatní krátkodobé ubytovací služby, jako jsou ubytovací služby v mládežnických hostelech, horských chatách a rekreačních chatách a dále také ubytování v tábořištích a kempech.

Rezervační depozitum je třeba z hlediska DPH chápat jako úplatu přijatou před datem uskutečnění plnění. Prakticky to znamená, že jedná-li se o částku přijatou na budoucí prodej bytu či jiné nemovitosti, na kterou se nevztahuje osvobození od daně, vzniká prodávajícímu, který je plátcem daně k datu jejího přijetí podle § 21 odst. 1 zákona o DPH povinnost přiznat z přijaté částky daň. Pokud je tato částka složena jako depozitum na účet realitní kanceláře, která prodej pouze zprostředkovává, tj. není fakticky přijata prodávajícím, povinnost přiznat daň z této částky prodávajícímu nevznikne. Prodávající přizná daň podle § 21 odst. 1 zákona o DPH až k datu uskutečnění zdanitelného plnění, tj. předání bytu či jiné nemovitosti kupujícímu, nebo k datu přijetí úplaty, pokud by byla přijata před datem uskutečnění zdanitelného plnění.

Pokud část depozita zůstane realitní kanceláři jako její provize, vzniká realitní kanceláři, povinnost podle § 21 odst. 1 zákona o DPH přiznat z částky odpovídající provizi daň k jejímu přijetí jako z přijaté úplaty za zprostředkovatelskou službu. Pokud by bylo realitní kanceláří depozitum vráceno kupujícímu a teprve následně by realitní kanceláři byla přiznána a zaplacena provize za zprostředkovatelskou službu, z přijaté částky depozita by realitní kanceláři povinnost přiznat daň nevznikla. Realitní kancelář by přiznala podle § 21 odst. 1 zákona o DPH daň až k datu uskutečnění zdanitelného plnění, tj. ke dni splnění posledního závazku ze smlouvy, nebo k datu přijetí úplaty, pokud by byla přijata před datem uskutečnění zdanitelného plnění.