Nájem - 2. část

Vzhledem k tomu, že pro nájem bytu a domu existují určitá specifika, obsahuje občanský zákoník v § 2235–2301 zvláštní ustanovení pro regulaci tohoto nájmu.

Zvláštní ustanovení (§ 2235 OZ) určuje, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popř. i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k event. ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení pododdílu o nájmu bytu a nájmu domu (tedy podle § 2235–2301 OZ). Ustanovení na ochranu nájemce jsou . Jiná ujednání by neměla žádné právní účinky. Ustanovení tohoto pododdílu se však nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

Následující ustanovení (§ 2236 OZ) je definicí bytu. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou součástí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si strany, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemce.

Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. Bude-li však použit k zajištění bydlení nájemce prostor, který tomuto účelu zcela neodpovídá, pak půjde o rozpor s dobrými mravy a takové jednání z tohoto titulu před zákonem neobstojí.

Pro uzavření smlouvy je zde předepsaná písemná forma (§ 2237 OZ). Jestliže však tato forma není dodržena, může neplatnost namítat jen nájemce. Namítat neplatnost z důvodu nedodržení formy však lze jen, dokud nebude plněno (§ 582 odst. 2 OZ), tedy dokud se nájemce nenastěhuje. Pronajímatel právo namítnout neplatnost z tohoto důvodu nemá. Jestliže nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, uplatní se řádného uzavření smlouvy (§ 2238 OZ).

Zakázaná ujednání specifikuje § 2239 OZ. Určuje, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost platit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (např. zákaz návštěv).

Občanský zákoník obsahuje i zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu (§ 2240 a 2241 OZ). Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek určených jiným zákonem, popř. upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele. Práva a povinnosti nájemce družstevního bytu a náležitosti smlouvy o nájmu družstevního bytu a podmínky uzavření této smlouvy upravuje přitom příslušné ustanovení zákona o obchodních korporacích [§ 727 a násl. zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)]. Jedná-li se o byt, který je ve vlastnictví právnické osoby, obývané z důvodu členství členem nebo společníkem této právnické osoby, upravují práva a povinnosti především stanovy nebo společenská smlouva. Tato úprava se netýká zaměstnanců právnické osoby. Ani se netýká těch osob, které nemají společenskou smlouvu a stanovy.

Důležitou otázkou, kterou zákon řeší, je odevzdání bytu (§ 2242 OZ). Doba, ve které pronajímatel zpřístupní nájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání je začasté dohodnuta. Není-li ujednána doba, kdy pronajímatel zpřístupní nájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání, zpřístupní pronajímatel nájemci byt prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti. Byt je zpřístupněn, obdržel-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu.

Zákon přitom umožňuje i dohodu stran o tom, že k obývání bude předán byt, který není při předání způsobilý k obývání. Takové ujednání je platné jen, jsou-li zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady na provedení nutných úprav (§ 2242 odst. 2 OZ). Pokud by smlouva zvláštní práva a povinnosti při předání bytu nezpůsobilého k obývání neobsahovala, byla by smlouva relativně neplatná, což znamená, že by musel nájemce neplatnost namítnout, jinak by se považovala za platnou.

Nejde-li o případ upravený pro případ předání nezpůsobilého bytu (§ 2242 odst. 2 OZ), pak musí být nájemci předán byt způsobilý k nastěhování a obývání. Byt je způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících (§ 2243 OZ).

Dále je upraveno právo nájemce odmítnout se nastěhovat. Toto právo má, pokud v ujednanou dobu není byt způsobilý k nastěhování. Pokud se přesto nastěhuje, má právo požadovat splnění smlouvy. Jestliže tak neučiní bez zbytečného odkladu, lhůta bez zbytečného odkladu je prekluzivní. Bez včasného uplatnění jeho právo zaniká (2244 odst. 1 OZ). Tato úprava se nepoužije, znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy. Nepoužije se též, pokud ho pronajímatel vyzval včas a řádně k prohlídce a nájemce stav bytu neznal, protože si jej neprohlédl (§ 2244 odst. 2 OZ).

Jestliže nájemce využije po právu možnosti nenastěhovat se do bytu, pak pochopitelně není povinen platit nájemné po dobu, po kterou vada trvá. Pokud by se však do bytu nastěhoval, pak pokud pronajímatel vadu neodstraní, má nájemce právo na přiměřenou slevu, a to do odstranění vady; to platí i v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisejícího s užíváním bytu (§ 2245 OZ).

Významnou otázkou je placení nájemného. Je obvyklé, že si strany nájemné sjednávají. Platit nájemné je povinností nájemce. Strany ujednají nájemné pevnou částkou. Pokud strany nesjednají, za jakou dobu se nájemné platí, pak se má za to (jde tedy o vyvratitelnou domněnku), že nájemné se sjednává za jeden měsíc. Není-li výše nájemného dohodnuta, má pronajímatel právo na tržní nájem, tedy nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek (§ 2246 OZ).

V nájemní smlouvě by si strany měly dohodnout, která plnění spojená s užíváním bytu bude obstarávat pronajímatel a která nájemce. Jestliže by se strany nedohodly, použije se zákonná úprava (§ 2247 OZ). Pronajímatel má uloženo zajistit služby nezbytné. Přitom se má za to (i zde jde o vyvratitelnou domněnku), že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávek tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb určuje jiný právní předpis. Tímto předpisem je zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Jedná-li se o rozúčtování úhrady dalších služeb, které nejsou určeny jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, pak si strany způsob rozúčtování a úhrady ujednají. Způsob rozúčtování musí být sjednán před poskytováním služby.

V dřívější době výše nájemného podléhala regulaci. V současné době tomu tak není. Strany si ujednáním mohou zvyšování nájemného vyloučit. Mohou si však ujednat i každoroční zvyšování nájemného (§ 2248 OZ). Pokud by si takové každoroční zvyšování nájemného neujednaly ani ho nezvýšily, bude se nájemné zvyšovat podle regulace, kterou občanský zákoník určuje (§ 2249 OZ).

Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto zákonného ustanovení (§ 2249 odst. 1 OZ), se nepřihlíží. Zákon pak odkazuje na to, že podrobnosti a postup pro zajištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanoví prováděcí předpis (§ 2249 odst. 2 OZ).

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, může pronajímateli sdělit svůj souhlas nebo nesouhlas. Souhlas může případně projevit i konkludentně, a to tak, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem, po dojití návrhu, nájemné tak, jak bylo navrženo.

Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má právo pronajímatel navrhnout ve lhůtě delší tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Pokud by byl návrh podán opožděně a nájemce toto namítne, soud návrhu nevyhoví. Při včasném návrhu pronajímatele, anebo není-li k opožděnému návrhu námitka, soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, s účinky ode dne podání návrhu soudu (§ 2249 odst. 3 OZ).

Jde-li o případ, kdy nájemce navrhuje snížení nájemného, použije se úprava pro návrh na zvýšení nájemného obdobně (§ 2249 odst. 4 OZ).

Při zvýšení ani při snížení by se však neměly zohledňovat sociální poměry stran.

Speciální úpravu obsahuje zákon pro zvýšení nájemného v důsledku úprav předmětu nájmu bytu (§ 2250 OZ). Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.

Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce (§ 2250 odst. 1 OZ).

Nedojde-li k dohodě (podle § 2250 odst. 1 OZ), může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů. Vyvratitelná domněnka určuje, že se má za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo neodkládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží (§ 2250 odst. 2 OZ). Bližší podmínky určení nejsou upraveny. V takových případech bude tedy zřejmě použito předchozí ustanovení (§ 2249 OZ).

Platnost nájemného, případně i záloh na plnění spojená s užíváním bytu (služby), si pronajímatel i nájemce dohodnou ve smlouvě. Jestliže by ujednání stran absentovalo, použije se zákonná úprava. V tomto případě platí nájemce nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, a to nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel (§ 2251 odst. 1 OZ). O těchto zálohách a nákladech platí obdobně úprava § 2253 OZ.

Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění (než určená v § 2251 odst. 1 OZ), a to ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem (§ 2251 odst. 2 OZ).

Následující ustanovení (§ 2252 OZ) upravuje nájemci možnost nahlédnutí do vyúčtování nákladů, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie. Nedoplatek i přeplatek záloh na poskytované služby jsou splatné k témuž ujednanému dni. Jinak platí doba zákonná (podle § 2252 odst. 2 OZ).

Právní úprava řeší i situace výpovědi, ve vztahu k dlužnému nájemnému (§ 2253 OZ). Pronajímatel nemůže nájem vypovědět pro neplacení nájemného, pokud se strany nedohodnou o dlužném nájemném a nájemce uloží nájem (případně jeho spornou část) do notářské úschovy a pronajímatele o tom vyrozumí.

Velmi často si strany v souladu se zákonem sjednávají peněžitou jistotu (§ 2254 OZ). Ujednají-li si strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, pak nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.

Jde o výjimku ze stanoveného zákazu jiných plnění (viz § 2251 OZ). Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí, a to ve výši zákonné sazby. Při vracení jistoty si pronajímatel započte to, co mu případně nájemce z nájmu dluží.

Dále řazená ustanovení stran (§ 2255 a násl. OZ) vymezují další práva a povinnosti stran. Je zde mj. určeno, že nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Uvedení bytu jako sídla podnikající osoby však není podnikáním.

Pronajímatel odpovídá za to, že v domě bude pořádek na obvyklé úrovni. Nájemce je povinen dodržovat pravidla a také obvyklé pokyny pronajímatele týkající se pořádku v domě. Obvykle je vydáván domovní řád.

Pronajímatel přitom udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce pak prování a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Občanský zákoník v rámci těchto ustanovení řeší i možné chování zvířete v bytu. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce pronajímateli tyto náklady. Chov zvířete tedy není vázán na souhlas pronajímatele. Pokud by však tento chov obtěžoval v takové míře, že by šlo o hrubé porušení povinnosti, jednalo by se o výpovědní důvod [podle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ].

V rámci celkové úpravy se zákon orientuje i na úpravy a jiné změny bytu nebo domu (§ 2259 a násl. OZ). Nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu (např. modernizaci výtahů, zateplení apod.), případně jeho přestavbu nebo jinou změnu, a to jen nesníží-li se hodnota bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji na příkaz orgánů veřejné moci (např. z důvodu bezpečnosti či požární ochrany), anebo hrozí-li zvlášť závažná újma. V jiných případech to lze provádět jen se souhlasem nájemce.

Za podmínek určených § 2259 OZ je nájemce povinen strpět úpravu bytu nebo domu. Nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou úhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci za tyto náklady přiměřenou zálohu.

Nevylučují-li to okolnosti případu (např. havárie, povodně apod.), sdělí pronajímatel nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad doby jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích případného odmítnutí vyklizení. Zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě nákladů a uvede, jakou nabízí zálohu. Je zde stanovena vyvratitelná domněnka. Pokud nájemce neprohlásí pronajímateli do 10 dnů po jeho oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl.

Zvláštní režim mají případy, ve kterých je potřebné vyklizení jen krátkodobé (§ 2261 OZ). Zde se stanovené lhůty zkracují. Je-li nutné vyklizení bytu nejdéle na dobu jednoho týdne, postačí to oznámit nájemci alespoň deset dnů před zahájením prací. Lhůta k prohlášení nájemce se zkracuje na pět dnů.

Jestliže by nastala situace, ve které nájemce odmítne byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu. Pokud však návrh nepodá do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, jeho právo na vyklizení bytu zaniká. Jde o lhůtu prekluzivní.

Podá-li pronajímatel návrh soudu včas a prokáže-li účelnost úpravy přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví. Důkazní břemeno nese pronajímatel. Soud přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí.

Úpravy přestavby nebo jiné změny může provádět i nájemce, jen však se souhlasem pronajímatele (§ 2263 OZ). Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem ke zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti, nebo jiné osoby, které v domě bydlí, aniž má k odmítnutí vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud.

Provedené změny je po skončení nájmu nájemce povinen odstranit, ledaže by pronajímatel o navrácení v předešlý stav nežádal.

Objeví-li se v bytě vada, případně poškození, vyžadující opravu, má nájemce povinnost o tom pronajímatele informovat a učinit vše potřebné, aby nevznikla další škoda. Má pak právo na náhradu nákladů při zabránění vzniku škody (§ 2264 OZ).

Neodstraní-li pronajímatel vadu či poškození bez zbytečného odkladu a řádně, může tak učinit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popř. slevu nájemného (ledaže poškození a vada nejsou podstatné). Podmínkou je, že nájemce provedl oznámení bez zbytečného odkladu poté, co měl nebo mohl při řádné péči vadu zjistit (§ 2266 OZ).

Nájemce má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud oznámil vadu či poškození bytu, za něž sám neodpovídá, a:

Jde-li o vady nebo poškození způsobené okolnostmi, za něž nájemce odpovídá, odstraní je nájemce. Jinak je odstraní na náklady nájemce pronajímatel (§ 2268 OZ). Ustanovení o vadách a poškození bytu platí obdobně též, brání-li užívání bytu právo třetí osoby, anebo brání-li užívání bytu ustanovení zákona, nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona.

Jestliže je nájemci známo, že v bytě nebude déle než dva měsíce i to, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, oznámí to včas pronajímateli. Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy to bude nezbytné. Nemá-li nájemce takovou osobu, je takovou osobou pronajímatel (§ 2269 odst. 1 OZ). Nesplní-li nájemce tuto povinnost, považuje se toto jednání za závažné porušení povinnosti. Není tomu však tak, nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma.

Nájemní smlouvu však může s pronajímatelem uzavřít více osob než jedna. Proto se touto problematikou zákon zabývá (§ 2270, 2271 OZ). Uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu. Tímto společným nájemcem se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě. Není-li v občanském zákoníku dále stanoveno jinak, pak to, co platí o nájemci, platí obdobně o společných nájemnících.

O společný nájem však nepůjde, pokud by se další osoba nestala stranou nájemní smlouvy. Bydlení v bytě s nájemcem nezakládá společný nájem. K němu by bylo třeba se souhlasem stran přistoupit ve smlouvě (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2013, sp. zn. 26 Cdo 890/2013). Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Ustanovení občanského zákoníku o společnosti se použijí přiměřeně.

Následující ustanovení zákona jsou o členech nájemcovy domácnosti (§ 2272, 2273 OZ). Pronajímatel nemůže zasahovat do nájemcova práva přijímat ve své domácnosti kohokoliv jako návštěvu. Nemůže také bránit tomu, aby nájemce přijal do bytu nového člena své domácnosti. Stane-li se to, je povinen oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě pronajímatele, a to bez zbytečného odkladu. Pokud by tak neučinil ani do dvou měsíců od doby, kdy změna nastala, stanoví vyvratitelná domněnka, že se má za to, že závažně porušil svoji povinnost.

Pronajímatel má ovšem právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena nájemcovy domácnosti (souhlas musí být písemnou formou). Toto právo nemá, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zřetele hodné. Pronajímatel však může požadovat, aby v bytu žil jen únosný – přiměřený počet uživatelů.

Stejně jako zvýšení počtu osob domácnosti musí nájemce oznámit i snížení jejich počtu. Má tak učinit bez zbytečného odkladu. Není však upraveno nic pro případ, že by nájemce tuto povinnost nedodržel.

Zákon pak upravuje i podnájem (§ 2274 a 2275 OZ). Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v něm sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele. Ustanovení § 2272 OZ se zde použije přiměřeně. Podmínkami uskutečnění podnájmu je to, že tam nájemce trvale bydlí a že dává do podnájmu jen část bytu. V případě, že by nájemce v bytě trvale nebydlel, mohl by dát do podnájmu byt nebo jeho část, i na základě jím podané žádosti, jen se souhlasem pronajímatele.

Žádost o udělení souhlasu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Pokud by se pronajímatel nevyjádřil k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný.

To však neplatí, pokud byl již ujednán zákaz podnájmu. Zákon dále určuje, že dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu v rozporu s příslušnými ustanoveními zákona (§ 2274 a 2275 OZ), hrubě tím poruší svou povinnost (viz § 2276 OZ).

Na otázku, kdy podnájem končí, odpovídá právní úprava (§ 2277 a 2278 OZ) tím, že končí společně s nájmem. Končí-li nájem, ukládá se nájemci povinnost sdělení této skutečnosti pro podnájemce, a to zejména s uvedením dne skončení nájmu, popř. i délky výpovědní doby a počátku jejího běhu. Podnájem však nezaniká, dojde-li po úmrtí nájemce k přechodu nájmu bytu na jiné osoby.

Dále jsou zákonem určeny následky smrti nájemce (§ 2279 OZ). Pokud nájemce zemře a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem jen, pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu (§ 2278 odst. 1 OZ).

Nájem bytu po jeho přechodu (podle § 2278 odst. 2 OZ) skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel. To neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu 70 let a také v tom případě, že nedosáhla věku 18 let. U této osoby, nedohodnou-li se pronajímatel a nájemce jinak, skončí nájem dnem, kdy tato osoba dosáhne 20 let.

Pokud splňuje podmínky přechodu nájmu větší počet osob, přejdou práva a povinnosti na všechny společně a nerozdílně. Přitom každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nebude pokračovat. Nájem pak zaniká dnem, kdy pronajímateli oznámení dojde.

Jestliže se jedná o družstevní byt a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

Pokud je členem nájemcovy domácnosti nájemcův potomek, má přednostní právo, aby na něho přešla práva a povinnosti z nájmu. Je-li takových osob více, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny osoby společně a nerozdílně. Každá z nich však může za sebe prohlásit, že v nájmu nechce pokračovat (§ 2280 OZ). V případě přechodu na člena nájemcovy domácnosti má pronajímatel právo požadovat po něm jistotu, pokud nájemce jistotu nesložil. Platí to i tehdy, že pronajímateli vznikne povinnost vypořádat jistotu s nájemcovým dědicem. Přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti a zaplatil-li nájemce nájemné předem, vydá člen nájemcovy domácnosti dědici to, co takovým zaplacením ušetřil nebo nabyl (§ 2281 OZ).

Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcovy dědice. Osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti až do jeho smrti, jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů, které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí (§ 2282 OZ).

Další možnost pro výpověď pronajímatele i pro nájemcova dědice určuje § 2283 OZ. Pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou, a to do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost. Nájemcův dědic může nájem vypovědět rovněž s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost.

Speciálním důvodem zániku nájmu bytu je jeho vyklizení pronajímatelem po nájemcově smrti (§ 2284 OZ). Přitom se musí současně splnit tyto podmínky:

Byt může být vyklizen nejdříve do šesti měsíců po nájemcově smrti. Může se tak stát i později. Věci z bytu uloží pronajímatel na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele. Nepřevezme-li je nájemcův dědic bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.

Návazně je regulováno skončení nájmu (§ 2285 a násl. OZ). Jestliže pokračuje nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem sjednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. Případné ujednání stran má přednost. Výzva musí být písemná. Pokud by výzva nebyla učiněna písemně, je neplatná jen relativně. Strana by musela neplatnost namítnout.

Případná výpověď vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně (§ 2286 OZ). Poté, co výpověď došla druhé straně, běží od prvního dne následujícího měsíce výpovědní doba. Vypoví-li nájem pronajímatel, má poučovací povinnost. Pronajímatel poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Jinak je výpověď neplatná.

Důvodem pro skončení nájmu sjednaného na dobu určitou je případná podstatná změna okolností oproti době uzavření smlouvy (§ 2287 OZ). Je určeno, že změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou. Výpovědní doba bude tříměsíční (při použití § 2231 OZ).

Pronajímatel pak může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době (§ 2288 odst. 1 OZ):

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v dalších zákonem určených případech (§ 2288 odst. 2 OZ), a to:

Vypoví-li pronajímatel nájem z uvedených důvodů (v § 2288 odst. 1 a 2 OZ), uvede ve výpovědi výpovědní důvod (§ 2288 odst. 3 OZ).

Jak vidíme, může nájemce nájem sjednaný na dobu neurčitou vypovědět kdykoli, pronajímatel může vypovědět nájem jen v určených případech.

Jestliže (viz § 2289 OZ) dal pronajímatel výpověď z některého důvodu uvedeného v § 2288 odst. 2 OZ, je povinen nájemci byt znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta však neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Jestliže doručil pronajímatel nájemci výpověď a nájemce se domnívá, že výpovědní důvod není dán, má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. Návrh je třeba soudu podat do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Pokud by byl návrh podán později, nemůže již soud zkoumat, zda výpovědní důvod existuje (§ 2290 OZ).

Jinak by tomu bylo, pokud by nájemce porušil svoji povinnost zvlášť závažným způsobem. Tehdy by měl pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Zvlášť závažné porušení zákon specifikuje demonstrativně (mj. jde o nezaplacení nájemného). Pronajímatel musí ve výpovědi uvést, v čem spatřuje takové porušení, a musí před doručením výpovědi vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, případně odstranil protiprávní stav. Jinak se k výpovědi nepřihlíží (§ 2291 OZ).

Je určeno, že nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání. Vyvratitelnou domněnkou je pak určeno, že opustí-li nájemce prokazatelně byt tak, že nájem lze bez jakýchkoli povinností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný (§ 2292 OZ).

Stavu bytu, který se odevzdává, se věnuje následující ustanovení. Nájemce uvede byt do původního stavu. Připouští se běžné opotřebení. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele (§ 2293 OZ).

Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Vyrovnání za ně nelze žádat, pokud tyto zásahy provedl nájemce bez souhlasu pronajímatele (§ 2294 OZ).

Neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu, pak má pronajímatel právo na výši ujednaného nájemného (nikoli tržního nájemného) až do dne, ve kterém bude byt skutečně odevzdán (§ 2295 OZ).

Pokud zůstaly po nájemci v bytě věci, nelze jen z toho vyvozovat, že by snad nájemce byt neodevzdal. Nepřevezme-li nájemce po upozornění tyto věci, může je pronajímatel prodat (§ 2296 OZ).

Další ustanovení občanského zákoníku (§ 2297–2299 OZ) jsou ustanoveními o nájmu služebního bytu. Takový byt musí být výslovně pronajat jako služební; jde o nájem ujednaný v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce. To platí i v případě, je-li tak ujednán i nájem domu (§ 2297 OZ).

Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat určené činnosti (§ 2297 OZ), aniž k tomu měl vážný důvod. Pokud by nájemce přestal vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele, nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci.

K přechodu nájmu po smrti nájemce nedochází. Zemře-li nájemce, nájem služebního bytu tak skončí. Osoba, která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet. Jestliže však tuto osobu vyzve pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží. Dědění nájmu služebního bytu je vyloučeno.

Speciální právní úpravu má i nájem bytu zvláštního určení (§ 2300 a 2301 OZ). O byt zvláštního určení se jedná tehdy, je-li předmětem nájmu byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou. Smlouvu o nájmu tohoto bytu může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Pokud by se uzavřela smlouva mezi pronajímatelem a někým jiným než s oprávněnou osobou, byla by tato smlouva relativně neplatná.

Jde-li o byt zvláštního určení, nedochází smrtí nájemce k přechodu nájmu na osoby žijící v domácnosti s nájemcem, ani nájem není předmětem dědění. Členové nájemcovy domácnosti, kteří žili v bytě v době nájemcovy smrti a nemají vlastní byt, musí byt vyklidit do šesti měsíců do obdržení výzvy k vyklizení. Nejsou-li takové osoby, vyklidí dědicové byt do tří měsíců od výzvy. Jestliže v takovém bytě žila s nájemcem osoba zdravotně postižená nebo osoba, která dosáhla věku 70 let, žila s nájemcem nejméně jeden rok ve společné domácnosti a nemá vlastní byt, přejde na ni nájem ke dni smrti nájemce. Pronajímatel se s touto osobou může dohodnout jinak.

Pronajímatel může nájem v takovém bytě vypovědět jen se souhlasem toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, popř. jeho právního nástupce.

Nájem - 1. část

BEJČEK, J.; MAREK, K.; KOTÁSEK, J.; ONDREJOVÁ, D. , II. 2., upr. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2012. 111 s. Edice multimediálních učebních textů č. 78. ISBN 978-80-210-4978-9.

CISKO, L. Interference the sovereign state into economic processes in the national economy, In Economy and Management: Modern Transformation in the Age of Globalization, II. International Scientific Conference, 2018, Kleipeda University, Baltia Publishing.

KINDL, M.; ROZEHNAL, A. a kol. . II. díl. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství A. Čeněk, 2019, 937 s. ISBN 978-80-7380-742-9.

MAREK, K. K uzavírání smluv. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2012, roč. 2012, č. 4, s. 138-143. ISSN 1214-7966.

MAREK, K. . 4. vydání, MU Brno, 2008, 390 s. ISBN 80-210-3951-5.

ŠVESTKA, J.; DVOŘÁK, J.; FIALA, J. . Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, 1700 s. ISBN 978-80-7478-639-9.

Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2019.