Koupě - okamžik přechodu vlastnického práva

V praxi si často neuvědomujeme, že samotné plnění, tedy platba za věc v kupní smlouvě, automaticky neznamená, že bychom od tohoto okamžiku byli vlastníky věci. Smlouva jako taková v sobě může obsahovat rozličná práva a povinnosti, odkládat přechod vlastnictví na určitý okamžik, zakotvovat nutnost uhradit cenu do určité doby před předáním věci, povinnost zaplatit zálohu apod. A pokud smlouva nemá zvláštní ustanovení o nabytí vlastnictví, pravidla zakotvuje sám zákon. V obecné rovině zákon rozlišuje a a každá má svá specifika a jiný okamžik přechodu vlastnictví.

V případě (§ 2085 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „NOZ“) je rozhodná dohoda stran o tom, kdy chtějí, aby na kupujícího vlastnické právo přešlo. Pokud taková dohoda není (ve smlouvě si strany nic o okamžiku přechodu vlastnictví neošetří), pak se ve většině případů uplatní pravidlo ze zákona, a to § 1099 NOZ, podle kterého platí, že se Účinnost smlouvy pak může být vázána již na datum uzavření smlouvy, či plnění druhé strany, ale také na okamžik jiný, který si strany dohodnou – tedy zejména dodání zboží. Pozor, pokud ale ve smlouvě nestanovíme datum účinnosti smlouvy, nebo datum, od kterého chceme, aby vlastnické právo přešlo na kupujícího, bude se nejčastěji jednat o přechod k datu uzavření smlouvy, tedy Jinými slovy půjde o okamžik, kdy s věcí nebude moci fakticky nakládat. Toto pravidlo je velmi významné a může mít nechtěné dopady právě pro kupujícího, jelikož již od okamžiku uzavření smlouvy (účinnosti) na něj přejdou práva a povinnosti s vlastnictvím věci spojená, stejně tak i nebezpečí škody na této věci apod., a to ještě v čase, kdy zboží leží například na skladě prodávajícího. Okamžik přechodu vlastnického práva by proto měl být ve smlouvě z důvodu právní jistoty stran výslovně upraven.

Odlišná situace nastává v případě uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem je Nemovitá věc je definována v § 498 NOZ: . Zjednodušeně řečeno jsou nemovitými věcmi pozemky, byty a některé stavby, které z nějakého důvodu nejsou součástí pozemku. Koupě nemovité věci (§ 2128 a následující NOZ) především vyžaduje Na to nesmíme při uzavírání tohoto smluvního typu zapomenout, jelikož bez písemné smlouvy zkrátka převést vlastnictví k žádné nemovité věci nelze, respektive taková smlouva je absolutně neplatná (není, neexistuje). Písemná forma smlouvy je zde důležitá nejen pro lepší právní jistotu stran a případně lepší prokazatelnost sjednaných práv a povinností. Význam má také jako podklad pro zápis do veřejného rejstříku, v tomto případě do katastru nemovitostí. Ten vyžaduje jako podmínku zápisu právě písemnou smlouvu s ověřenými podpisy. Bez této smlouvy nelze zapsat, respektive vložit, vlastnické právo do této evidence. Stejně tak je den zápisu do katastru nemovitostí zcela zásadní pro okamžik převodu vlastnického práva. Ačkoliv tedy již samotná smlouva, kterou si strany mezi sebou uzavřely, tyto zavazuje k tomu, aby něco činily (zaplatily, předaly věc, vyklidily atd.) nebo naopak nečinily (již dále na pozemku nehospodařily atd.), teprve vkladem do katastru se pozbývá vlastnické právo původního vlastníka (prodejce) a nabývá jej kupující. U kupní smlouvy na nemovitou věc proto rozlišujeme takzvané obligační a věcněprávní účinky smlouvy. Zatímco práva a povinnosti stranám vznikají ke dni, kdy si ve smlouvě určí – obligační účinek smlouvy (myšlena jsou práva typu uskutečnit platbu, převést přihlášku k odběru energií na kupujícího, poskytnout určité informace), vlastnické právo přejde až okamžikem dne zápisu – věcněprávní dopad smlouvy. Tento den je pak rozhodný i pro jiné povinnosti (například daň z nemovitých věcí, daň z nabytí nemovité věci apod.).

Pozor – NOZ ale zároveň zavádí pravidlo, které dopadá na předání nemovité věci (tedy bez ohledu na zápis do katastru nemovitostí a nabytí vlastnického práva). Ustanovení § 2130 totiž stanoví, že: Toto ustanovení bude zejména dopadat na případy, kdy vlastnictví k nemovité věci není ještě v katastru přepsáno na nového nabyvatele (kupujícího), strany se přesto ve smlouvě dohodly, že věc již bude předána. V takovém případě má kupující právo na to, aby veškeré plody a užitky (ať už hmotné či nehmotné, může se jednak jednat o výnosy z pozemku, ale také třeba o nájemné z bytu apod.) patřily jemu. Na druhé straně podstupuje i riziko, které s sebou nese možné poničení či škoda na věci. Toto pravidlo ale lze uplatnit i opačně, a to odložit předání věci, a tudíž i přechod nebezpečí škody na věci, i na pozdější dobu, než je okamžik zápisu do katastru nemovitostí, bez ohledu na vlastnictví věci.

K pojmu si jen připomeňme, že tato může být stanovena i jiným zákonem, konkrétně například novým zákonem č. 340/2015 Sb., o zvláštních podmínkách účinnosti některých smluv, uveřejňování těchto smluv a o registru smluv (zákon o registru smluv), ve znění pozdějších předpisů, účinnost smlouvy uzavřené zjednodušeně řečeno se státem či státní institucí (dle § 2 tohoto zákona), váže na uveřejnění této smlouvy v registru smluv. Je proto třeba poměrně pečlivě určit, kdy je a kdy může být nějaká smlouva účinná, právě s ohledem na pravidlo přechodu vlastnictví. Shrňme, že zatímco (a zpravidla se kryje s okamžikem konsenzu, tedy uzavření smlouvy), u smluv, které podléhají vkladu

V tomto krátkém textu jsme si alespoň stručně představili několik otázek vztahujících se k účinnosti kupní smlouvy a přechodu vlastnického práva. Jedním z nejdůležitějších poznatků je především rozlišení pravidel pro movité a nemovité věci. Zejména při uzavírání koupě nemovité věci nesmíme zapomínat na celou řadu povinností – od nutnosti písemné podoby smlouvy, až po nezbytné hlídaní okamžiku zápisu do katastru nemovitostí.

Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2017.