Příjmy z nájmu po vypořádání podílu v rámci SJM
Plné znění otázky
Manželé pořídili v roce 2023 bytovou jednotku, kterou vlastnili společně v rámci (SJM), tuto bytovou jednotku pronajímali manželově mamince. V roce 2023 byl příjem z nájmu zdaněn u manželky a byl použit paušální výdaj ve výši 30 %. V roce 2024 nájem stále pokračuje. V 10/2024 došlo k rozdělení jmění manželů, kdy v rámci vypořádání jmění manželů byla bytová jednotka převedena již pouze na manžela. Převod proběhl bezúplatně, manželé vlastnili dva byty, kdy jeden zůstal manželce a druhý manželovi. V roce 2024 bude příjem z nájmu danit již manžel, který je od 10/2024 jediným vlastník pronajaté bytové jednotky.
1) Manžel chce v roce 2024 uplatnit skutečné výdaje - odpisy, úroky z úvěru, daň z nemovitosti, drobné opravy apod. Lze uplatnit daňové odpisy, anebo bude na nemovitost po rozdělení majetku nahlíženo tak, že byla jednotka od manželky „darována“, a nelze tedy daňové odpisy použít dle § 27 odst. j) ZDP? Nebyla uzavřena žádná darovací smlouva, pouze notář provedl rozdělení/vyrovnání majetku. V případě, že by šlo uplatnit daňové odpisy, bude jako vstupní cena použita pořizovací cena bytové jednotky z roku 2023 a zahájení odpisů bude prvně provedeno v roce 2024, nebo pro odpisy bude použit již druhý rok?
2) Nájem je ve smlouvě uveden ve výši 8 200 Kč/měsíc (98 400/rok). Manželovi ovšem hradí maminka, také zálohy na teplo a elektřinu, osvětlení a úklid společných prostor (11 869 Kč/měsíc celkem), tyto služby a zálohy jsou pravidelně vyúčtovány, do příjmu spadá pouze uvedený nájem. V případě, že nájem je v linii přímé (je uzavřena smlouva o nájmu), mohl by manžel postupovat dle § 4a písm. m) a osvobodit tyto příjmy, jelikož jsou do 100 000 Kč?
3) V případě, že pronajímatel bude uplatňovat v průběhu následujících let skutečné výdaje a došlo by k prodeji bytové jednotky dříve než by uběhla 10letá lhůta pro osvobození, bude danit vlastník bytové jednotky příjem z prodeje nemovitosti dle § 10 ZDP. Jako výdaj by byla použita zůstatková hodnota pronajímané nemovitosti (Pořizovací cena - daňové odpisy), šlo by také jako výdaj použít úroky z úvěru, daň z nemovitosti, drobné opravy apod., které by byly použity v předchozích letech, jako skutečný výdaj snižující základ daně dle § 9 ZDP, anebo jsou již tyto náklady vyloučeny, jelikož byly již použity pro výdaj snižující základ daně z příjmu při nájmu?