Nemovitosti

1) Článek 190 směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. listopadu 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty ve spojení článkem 187 této směrnice a ve světle zásady daňové neutrality musí být vykládán v tom smyslu, že brání vnitrostátní právní úpravě týkající se opravy odpočtů daně z přidané hodnoty (DPH), na jejímž základě se prodloužené opravné období stanovené podle uvedeného článku 187 pro nemovitosti, které byly pořízeny jako investiční majetek, nepoužije na stavební práce, které poléhají DPH jakožto poskytnutí služby ve smyslu uvedené směrnice a které vedou k rozsáhlému rozšíření nebo hloubkové rekonstrukci budovy, na které byly tyto práce provedeny, a jejichž účinky mají délku ekonomické životnosti, která odpovídá délce ekonomické životnosti nové budovy. 2) Článek 190 směrnice 2006/112 ve spojení s článkem 187 této směrnice a ve světle zásady daňové neutrality musí být vykládán v tom smyslu, že má přímý účinek, takže se jej osoba povinná k dani může dovolávat před vnitrostátním soudem vůči příslušnému daňovému orgánu za účelem uplatnění na stavební práce, které byly provedeny v její prospěch a podléhají DPH jakožto poskytnutí služby ve smyslu uvedené směrnice, prodlouženého opravného období stanoveného pro nemovitosti, které byly pořízeny jako investiční majetek, v případě, že tento orgán odmítl prodloužené opravné období uplatnit, přičemž se opíral o takovou vnitrostátní právní úpravu, jako je právní úprava uvedená v první otázce.

Fyzická osoba nepodnikající, má příjmy z pronájmu (je plátce DPH od 1/24) a ze závislé činnosti. V roce 2012 koupila pozemek - louku, který postupně změnila na stavební pozemek a zasíťovala. V r. 2023 zahájila výstavbu rodinného dvojdomku, který plánovala využít pro bydlení. Tyto plány bude nucena změnit, po kolaudaci (rok 2025) má v úmyslu domky prodat. Bude tento příjem podléhat zdanění podle §10 ZDP? Je možné uplatnit úroky z hypotéky na financování této stavby jako položku odpočitelnou od základu daně? Bude prodej domků podléhat DPH? Nejedná se o ekonomickou činnost, ale jednorázový příjem. Při výstavbě nebylo nárokováno DPH na vstupu.

S.r.o. A, plátce DPH postavila rodinný dům na pozemku s.r.o. B. Nemovitost byla zkolaudována v 10/24. V listopadu 2024 společnost A odkoupí pozemek pod rodinným domem od společnosti B. V listopadu 2026 společnost A prodá rodinný dům včetně pozemku třetí osobě (bude to první prodej od kolaudace). Bude tento prodej osvobozen od DPH ?

Klienti koupili v roce 2021 do společného jmění manželů pozemek, v témže roce čerpali hypoteční úvěr 5,6 mil. Kč a postavili dům, před dokončením a kolaudací domu-stavby, došlo v roce 2024 k prodeji pozemku s rozestavěným domem za 10 mil. Kč (nesplacenou část hypotéky na dům ve výši 5,2 mil. Kč převzal kupující), 4,8 mil. Kč bylo vyplaceno manželům. Po vkladu kupní smlouvy na katastr nemovitostí došlo k rozvodu. Vvelká část prací na domě byla provedena svépomocí. Jak bude vypadat zdanění prodeje, podmínky pro osvobození nejsou splněny, musí se danit v rámci SJM a jaká bude částka ke zdanění? 

Společnost s.r.o., plátce DPH koupila za účelem své podnikatelské činnosti od developera v 07/2010 bytovou jednotku o rozloze 65m2 + 25m terasy za cenu 4 352 802 Kč včetně DPH (kolaudace vydána v 04/2010) . Z této ceny byl uplatněn odpočet DPH v tehdy prodejcem uváděné výši 10%. V průběhu let došlo k modernizaci, za cca 1 000 000 Kč, ze které byl rovněž nárokován odpočet DPH. Nemovitost byla nepřetržitě užívána k podnikatelským účelům (kanceláře společnosti), její pořizovací a navýšená cena byla průběžně uplatňována v odpisech. Aktuální zůstatková cena činí 3 291 431 Kč. Nyní, do konce roku 2024 dojde k prodeji za cenu 6 100 000 Kč. Bude se muset z prodejní ceny odvádět DPH? Pokud ano v jaké výši a na základě jakého ustanovení?

Manželé si v roce 2010 vzali půjčku, na pořízení rodinného domu (RD), který následně za tyto prostředky, do SJM, pořídili, a v tomto RD dodnes bydlí. Půjčka je splatná do konce roku 2025. V roce 2020, tito manželé, pořídili do SJM druhý RD, který jim však nikdy k bydlení nesloužil a prodali jej v 9/2024. Příjem z prodeje tohoto druhého RD použili na úhradu půjčky z roku 2010. Vztahuje se na příjem z prodeje druhého RD osvobození od daně z příjmů?

Osvč vedoucí účetnictví,plátce DPH, za trvání manželství nabyl majetek, který zdaňuje dle §7. Na katastru nemovitosti, ale je zapsán jako majitel jen manžel.Po úmrtí osvč bude předmětem dědictví majetek rozdělem každému 25 % podílem mezi žijící manželku a 3 dospělé děti nebo to bude s podíly jinak ? A jaké jsou možnosti v pokračování podnikání všech 4 dědiců? To si každý zřídí živnostenský list a bude se výsledek hospodaření dělit 4 a každý bude podávat za sebe daňové přiznání ? Předmět podnikání je pronájem,výroba el.energie a ostatní služby.A nebo je možnost,celý majetek převést na stávající s.r.o.žijící manželky a pokračovat v podnikání.Pokud ano, tak jaké daňové dopady by to mělo ? Jedná se hlavně o odpisy dost velké nemovitosti,která je předmětem podnikání.

OSVČ plátce DPH bude vykonávát montážní práce : panele na podláhy v komerčních budovách nebo sociálních bytech pro polskou firmu, plátce DPH -VAT. Montážní práce na nemovitostech, které se nachází v ČR. Co všechno by jsme měli vědět doložit, že OSVČ bude fakturovát polské firmě s DPH.

Otec daruje nemovitost jednomu ze svých 4 synů. Obdarovaný syn bude mít povinnost vypořádat své 3 sourozence. Darovací smlouva obsahuje ujednání o tom, že obdarovaný syn musí finančně vypořádat své 3 sourozence. Každého sourozence bude obdarovávaný syn vyplácet částkou 1 mil Kč. Pozn: - Otec vlastnil ½ této nemovitosti 20 let - V 2021 mu zemřela manželka, takže dle dědictví vlastnil ½ od manželky a děti se zřekly svého podílů vůči němu, takže od r. 2021 vlastnil celou nemovitost sám - V 2024 tuto nemovitost chce přepsat darováním pouze na 1 syna, které bude mít povinnost vyplatit ostatní syny. Musí částku 1.000.000 Kč každý se sourozenců danit?

Společnost s r. o. má propachtované pozemky pro svou zemědělskou podnikatelskou činnost za úplatu. Část těchto pozemků chce pronajmout dalším subjektům (v souladu s pachtovní smlouvou) na dobu delší než jeden rok pro jakoukoliv podnikatelskou činnost. Úhrada za tento pronájem by probíhala na základě faktur každý rok. Je nutné na tuto činnost mít živnost? Lze pronájem s plátci DPH fakturovat s daní? Daň z příjmu z této činnosti by byla ve stejné výši jako zemědělská činnost?

Firma má od svého jednatele v pronájmu nemovitost, na které provedla s jeho souhlasem technické zhodnocení, které postupně odepisuje. Nyní došlo k ukončení nájemní smlouvy. Firma má nárok na finanční vyrovnání technického zhodnocení ze strany majitele? a když k němu nedojde, jaké to má dopady jak pro nájemce (firmu) tak majitele nemovitosti?

V únoru 2024 darovali rodiče synovi a jeho manželce rodinný dům, který vlastnili cca 20 let. Jejich podmínka byla, že v prosinci stejného roku jejich syn a manželka darují jednu třetinu domu vč. pozemků jejich dceři a manželovi, tzn. proběhne darování mezi sourozenci. Jaké vyplývají daňové povinnosti k dani z příjmů fyzických osob? Dary u obou manželských párů plynuly do společného jmění manželů. Jaké by bylo zdanění v opačném případě?

Jak je to u převodu infrastruktury mezi investorem a obcí? Investor je plátce DPH. Vybudovali jsme kanalizaci, vodu, komunikaci a osvětlení. Vzhledem k tomu, že na kanalizaci se chtějí připojovat i noví občané obce, vznikla zde dohoda, že se vše převede na obec. Pozemek, kde vše vzniklo, je v našem majetku, infrastruktura také. Obec nemá peníze, aby došlo k úplatnému převodu do vlastnictví obce za zůstatkovou cenu. Jakou formu převodu zvolit: darování či úplatný převod? A jak to v jednotlivých případech bude z hlediska daňového u s. r. o.? Investor uplatnit odpočet DPH. 

Zpevnili jsme skladovací plochu z betonových panelů v hodnotě 500 000 Kč. Podkladem je asfaltový recyklát a písek. K tomu jsou na faktuře vyúčtované související práce jako je: odstranění betonových ploch, odvoz materiálu, zhutnění pláně, betonáže mezi panely... Jde o náklady nebo dlouhodobý majetek? Zpevnili jsme skladovací plochu pouze z asfaltového recyklátu a před tím rozrušili poklad rypadlem, odstranili zeminu a podklad hutnili válcem v celkové hodnotě 200 000 Kč. Jde o náklady nebo dlouhodobý majetek? Oba případy nejsme schopni doložit fotodokumentací před zásahem, máme jenom fotografie po provedení. Proto nemůžeme spolehlivě prokázat náklady na opravy.

Zabýváme se montáží vrat (posuvných, rolovacích...) a montáží žaluzií (všeho druhu). Nejsme si jistí, zda lze uplatnit v těchto případech sníženou sazbu DPH (bod 1+2) a zda se jedná o přenesenou daňovou povinnost v případě bodu 3+4): 1. Zákazník-občan požaduje výměnu vadných lamel na rolovacích vratech v garáži rodinného domu určený k bydlení. 2. Zákazník-občan požaduje opravu žaluzií (vodících lišt, lamel) v rodinném domě. 3. Zákazník-firma (plátce DPH) požaduje opravu a seřízení motoru na posuvné bráně (jedná se jen o zásah do elektroniky motoru). 4. Zákazník-firma (plátce DPH) požaduje výměnu a instalaci nového motoru za vadný na posuvné bráně. Motor může být umístěn přímo na posuvném křídle nebo na sloupku plotu. 

Uložili jsme peněžní prostředky do notářské úschovy za účelem nákupu dlouhodobého majetku (pozemků a nemovitostí). Jak zaúčtujeme převod peněz z bankovního účtu na účet notáře? Jako ostatní pohledávky na MD 378 / DAL 221 ? Fakturu nebo smlouvu na nákup dlouhodobého majetku započteme s pohledávkou na základě sdělení od notáře o podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí? A zaúčtujeme: MD 321 (nebo 325) / DAL 378 ? Nebo se vše účtuje jinak?

V rámci našeho holdingu bude budova ze subjektu A do subjektu B vložena buď vkladem nebo prodejem s hodnotou na základě znaleckého posudku. Co potřebujeme z hlediska účetnictví, aby bylo součástí znaleckého posudku? Musí být jeho součástí specifikace hodnot vybavení budovy? Budeme vybavení budovy zařazovat zvlášť dle odpisových skupin u předchozího subjektu? Jak budeme postupovat?

Česká s. r. o., neplátce DPH, provádí stavební práce v ČR. Některé činnosti jim provedou slovenské firmy, plátci DPH a fakturu jim vystavili včetně jejich DPH. Má česká s. r. o. povinnost registrovat se jako identifikovaná osoba? Pokud ano, co s fakturami od slovenských dodavatelů, kteří vystavili faktury s jejich DPH? 

Výrobní hala, kterou jsme i částečně svépomocí postavili, podléhá kolaudačnímu rozhodnutí . Bude sloužit pro kovovýrobu. Před kolaudací bude spuštěn zkušební provoz, kde jsou vydány souhlasy přísl. orgánů (hygiena, hasiči, inspekce práce..). 1) Kdy se má zařadit do užívání, když se vše bude postupně stěhovat z nynějšího pronajatého pracoviště? Nejdřív tam bude pracovat účetní v 11/2024. Po několika měsících se přestěhují některé stroje + někteří zaměstnanci. 2) Kdy se má řešit změna k dani z nemovitostí ze stavebního pozemku na stavbu?

Vlivem povodní v září 2024 došlo k poškození několika nemovitostí v majetku s.r.o. Pojišťovna přiznala náhradu a tuto vyplatí do konce roku 2024. Samotná oprava nemovitostí bude probíhat na jaře roku 2025. Dotazy: 1. V roce 2024 bude mít s.r.o. účetní (daňový) výnos z titulu pojistné náhrady, v roce 2025 pak účetní (daňový) náklad z titulu opravy majetku. Je správný postup z hlediska účetního vytvořit v roce 2024 účetní (nedaňovou) rezervu ve výši předpokládané hodnoty opravy? Je potřeba tento nesoulad nákladů a výnosů řešit nějak i daňově? 2. Je možné případně vytvořit k 31.12.2024 i opravnou položku na dočasné snížení hodnoty nemovitostí z důvodu poškození povodní?