Pozemky

Společnost s r. o., plátce DPH, kupuje pozemky zapsané v katastru nemovitostí jako orná půda od fyzické osoby, občana. Záměrem společnosti je převedení orné půdy na stavební pozemky, jejich zasíťování a následný prodej. Společnosti vzniknou s převodem orné půdy na stavební pozemky náklady, u kterých bude uplatňován nárok na odpočet DPH. Při následném prodeji stavebních pozemků bude uplatněna daň na výstupu ve výši 21 %. Jak to bude ale v případě, kdy se nepodaří změnu provést, protože bude zamítnuto vyjmutí orné půdy z půdního fondu a společnost bude muset pozemky prodat jako ornou půdu? Z pohledu již uplatněných nároků na odpočet DPH z přijatých plnění vztahujících se k připravované změně nebude nijak řešeno? Náklady vzniklé z tohoto titulu bude možné odepsat jako zmařenou investici podloženou rozhodnutím příslušných správních orgánů? Prodej pozemků(orné půdy) bude osvobozen dle § 56 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, po schválení novely platné od 1. 1. 2025 dle § 55a zákona o DPH?

Fyzická osoba (nepodnikatel) koupila v 2021 pozemek za účelem výstavby rodinného domu. Výstavbu nakonec realizovat nebude a v roce 2024 pozemek prodá. K prodeji dojde v říjnu 2024 (právní účinky vkladu do KN) s tím, že kupní cena 3 mil. Kč bude rozdělena na dvě splátky. První proběhne do 7 dnů po zápisu do KN (tj. říjen či listopad 2024), druhá splátka proběhne v lednu 2025. Fyzická osoba hodlá použít získané prostředky na rekonstrukci domu získaného v dědictví a využít osvobození od daně. Lhůta pro použití prostředků podle § 4b odst. 3 písm. a) se počítá pro každou splátku samostatně? Tzn. peníze získané v roce 2024 se musí použít do konce roku 2025 a peníze získané v roce 2025 do konce roku 2026? 

Firma vlastnila nezasíťované pozemky, které rozprodala mezi jednotlivé zájemce s tím, že bylo domluveno, že zasíťování těchto pozemků zajistí po jejich prodeji jednotlivým zájemcům tato firma. Firma tedy musela na své náklady zajistit páteřní síť k jednotlivým pozemkům, kterou poté povinně odprodává distributorovi. Náklady na zhotovení této páteřní sítě hodlá nyní přefakturovat jednotlivým majitelům pozemků. Jak budou tyto částky zohledněny v účetnictví jednotlivých majitelů pozemků? Půjde o dodatečné zvýšení ceny pozemku nebo půjde o náklad? Domníváme se, že nemůže jít o samostatný dlouhodobý majetek, jelikož majitelé pozemku páteřní síť neodkoupí (v době fakturace od firmy A na jednotlivé majitele pozemků bude již páteřní síť ve vlastnictví distributora). Na základě jaké smlouvy by případně měly být náklady spojené se zhotovením páteřní sítě fakturovány na jednotlivé majitele pozemků?

Firma má najatý areál od pronajímatele FO - skladovou halu včetně plochy kolem, která slouží jako příslušenství haly - tj. parkoviště, odkládací plocha na materiál, příjezd pro nákladní vozidla a logistiku haly. Firma se rozhodla zpevněnou plochu (asfalt, beton) generálně za svoje náklady opravit (Souhlas pronajímatele bude mít). Bude to probíhat tak, že stavební dodavatel kompletně strhne starý poškozený asfalt, srovná povrch a natáhne novou vrstvu asfaltu či betonu (investice za víc než 1 mil. Kč). Přemýšlíme jak to kategorizovat - jestli se jedná o nový majetek na najatém areálu nebo technické zhodnocení staré zpevněné plochy nebo oprava. FO, která je pronajímatelem tohoto areálu neeviduje žádnou majetkovou kartu původní zpevněné plochy. I přes to si myslíme, že nový majetek (stavba) na najatém areálu to není, protože již v areálu zpevněná asfaltová plocha vždy byla, tak se přikláníme k technickému zhodnocení zpevněné plochy (odpis v 5. odpisové skupině) NEBO opravě. Pokud by došlo k technickému zhodnocení najatého majetku, tak by se odpisovalo v 5. odpisové skupině a potřebovali bychom souhlas s provedením a odepisováním TZ od pronajímatele? Uvažujeme správně, že se může jednat o opravu nebo TZ najatého majetku? Kde může být hranice mezi opravou a technickým zhodnocením v tomto případě? Co je třeba splnit, aby to bylo opravou?

V 11/2023 jsme vystavili fakturu za pachtovné. V 7/2024 jsme zjistili, že určité pozemky v této faktuře již neměly být zahrnuty. Jedná se o částku cca 100 000 Kč + DPH. Máme vystavit dobropis (opravný daňový doklad) a je nutné podat dodatečné daňové přiznání za rok 2023, nebo lze ponechat v roce 2024? 

Firma má najatý areál od pronajímatele FO - skladovou halu včetně plochy kolem, která slouží jako příslušenství haly - tj. parkoviště, odkládací plocha na materiál, příjezd pro nákladní vozidla a logistiku haly. Firma se rozhodla zpevněnou plochu (asfalt, beton) generálně za svoje náklady opravit (Souhlas pronajímatele bude mít). Bude to probíhat tak, že stavební dodavatel kompletně strhne starý poškozený asfalt, srovná povrch a natáhne novou vrstvu asfaltu či betonu (investice za víc než 1 mil. Kč). Přemýšlíme jak to kategorizovat - jestli se jedná o nový majetek na najatém areálu nebo technické zhodnocení staré zpevněné plochy nebo oprava. FO, která je pronajímatelem tohoto areálu neeviduje žádnou majetkovou kartu původní zpevněné plochy. I přes to si myslíme, že nový majetek (stavba) na najatém areálu to není, protože již v areálu zpevněná asfaltová plocha vždy byla, tak se přikláníme k technickému zhodnocení zpevněné plochy (odpis v 5. odpisové skupině) NEBO opravě. Pokud by došlo k technickému zhodnocení najatého majetku, tak by se odpisovalo v 5. odpisové skupině a potřebovali bychom souhlas s provedením a odepisováním TZ od pronajímatele? Uvažujeme správně, že se může jednat o opravu nebo TZ najatého majetku? Kde může být hranice mezi opravou a technickým zhodnocením v tomto případě? Co je třeba splnit, aby to bylo opravou? Stavební práce nebudou podléhat stavebnímu řízení. Vlastník nemovité věci eviduje pozemkové plochy pouze jako neodpisovaný pozemek. V katastru se jedná o pozemek.

Fyzická osoba, nepodnikatel, neplátce DPH, se rozhodla prodat pozemek zapsaný vkatastru nemovitostí jako orná půda. Tato fyzická osoba vlastní i jiné nestavební pozemky, které se jí povedlo v minulosti nakoupit a není v budoucnu vyloučený ani jejich prodej. Na tento konkrétní pozemek byla sepsána budoucí kupní smlouva s tím, že budoucí kupující – společnost s ručením omezeným (FO prodávající je společníkem v této s. r. o.), je oprávněn již před samotným podpisem smlouvy o prodeji a převodu pozemku na katastru, nakládat s pozemkem jako vlastním a provádět na pozemku úpravy spočívající k zajištění příjezdové komunikace, přivedení sítí k hranici pozemku a případným terénním úpravám na pozemku. Tím by došlo k přeměně pozemků z pohledu zákona o DPH na stavební. Pozemek bude rozparcelován až pro samotném prodeji novým vlastníkem. Bude u prodávajícího prodej pozemku podléhat jen dani z příjmu nebo bude u prodávajícího posuzován jako prodej pozemku stavebního a bude i předmětem DPH a s jakými dopady a budou činnosti prováděné budoucím kupujícím u kupujícího daňově uznatelným výdajem (součást vstupní ceny...)?

Jsem fyzická osoba, nepodnikatel. Manželka je OSVČ, poskytuje fotografické služby. Máme spolu pozemek, který je předmětem SJM, není v obchodním majetku. Uvažujeme, že bychom tento pozemek rozparcelovali na dva a zajistili bychom jeho zasíťování. Dále bychom podali žádost o stavební povolení a postavili na těchto pozemcích dvojdomek. Po dokončení výstavby uvažujeme o prodeji obou jednotek dvojdomku. Předpokládáme, že kupující budou celkem dva. K realizaci tohoto plánu bychom také využili úvěr od banky či půjčku od třetí osoby. Stavba by byla pravděpodobně realizována generálním dodavatelem. Pozemek vlastníme od března 2020. Dočetl jsem si, že samotné rozparcelování nemá vliv na běh lhůty pro účely osvobození prodeje od daně z příjmů fyzických osob. V případě realizaci výstavby, stavba by se stala součásti pozemku a také by to nemělo vliv na běh lhůty, a to podle pokynu D-59, kdy pro stanovení lhůty je rozhodující den nabytí pozemku, nikoliv stavby na pozemku. Na webových stránkách Finanční správy jsem si také dočetl (viz č. j. 125189/16/7100-20116-050485, dotaz č. 16), že v případě prodeje pozemků, které vznikly rozparcelováním a u kterých došlo k následnému zasíťovaní, bude se jednat o výkon ekonomické činnosti ve smyslu § 5 zákona o DPH. V návaznosti na výše uvedené bych Vás poprosil o ujasnění následujících bodů: a) Pokud výše popsané se nám podaří realizovat a k prodeji obou jednotek dvojdomku dojde ve stejném období, např. v srpnu 2025, bude-li se jednat v tomto případě o výkon ekonomické činnosti z pohledu § 5 zákona o DPH? Bude potřeba aby se někdo z nás, manželka či já, registrovali za plátce DPH, i když další ekonomická činnost nebude uskutečňována, tzn. nic dalšího se stavit nebude? b) Pokud např. prodej jedné jednotky dvojdomku se uskuteční v srpnu 2025 a druhá jednotka se prodá v únoru 2025, bude-li se jednat v tomto případě o výkon ekonomické činnosti z pohledu § 5 zákona o DPH? Bude potřeba se registrovat za plátce? c) V jakém případě se může jednat o výkon vlastnického práva a jestli může být použito osvobození z titulu prodeje a po uplynutí pětileté lhůty (pozemek byl nabyt ještě před 1. 1. 2021)? d) V případě, že prodej bude předmětem DPH, bude-li možné použit osvobození od daně z příjmu z titulu prodeje po uplynutí pětileté lhůty nebo příjem z prodeje musí podléhat zdanění? Pokud ano, tak podle kterého ust. zákona, jestli podle § 10 nebo § 7 ZDP? Pokud zdanění musí být v § 7 ZDP, bude podléhat i odvodům na soc. a zdravotní pojištění? 

Fyzická osoba plátce DPH vedoucí daň. evidenci si vzala podnikatelský úvěr na koupi pozemku, na kterém chce provést zasíťování a další úpravy, aby tam mohla vybudovat sklad a halu sloužící pro vlastní podnikatelskou činnost. 1 mil. Kč převedla z podnik. účtu, 4 mil. je podnikatelský úvěr na nákup pozemku. Ostatní investice bude financovat průběžně z podn. účtu. Prosím o radu, jak to bude se zaúčtováním a zahrnutím do výdajů OSVČ. Bude si moci náklady spojené s úvěrem dát do výdajů? Bude si moci uplatnit odpočet DPH ze stav. prací, které si objedná při úpravách pozemku a výstavbě haly?

Společnost A se zabývá nákupem zemědělských pozemků, které zceluje do větších celků a následně je propachtovává. Z důvodu nákupu většího množství potřebných pozemků, odkoupila společnost A od společnosti B celé hospodářství včetně techniky, zvířat a drobných staveb. Následně, během 1–2 měsíců všechny tyto „nepotřebné“ majetky prodala drobným zemědělcům v okolí. Jak o technice a pozemcích s drobnými stavbami účtovat, když je společnost A nikdy nepoužívala? Domnívám se, že by je společnost A neměla zařazovat do majetku a odpisovat, ale pouze je evidovat jako zboží? 

Fyzická osoba nepodnikající vlastní dva sousedící pozemky. Pozemek č. 1 koupila před 1. 1. 2021 a pozemek č. 2 po tomto datu. V současné době má záměr oba pozemky zcelit do jednoho parcelního čísla a tento „nový“ pozemek prodat. U pozemku č. 1 již proběhla 5letá lhůta pro osvobození od daně z příjmů. U pozemku č. 2 zatím 10letá lhůta neuběhla. Jak by se prodej tohoto sjednoceného pozemku zdaňoval?

Matka darovala synovi pozemek, který v roce 2016 vyřadila z obchodního majetku. K datu prodeje byl pozemek zatížen zástavním právem k pozemkovému fondu. Z tohoto důvodu uzavřel syn smlouvu o převzetí nesplaceného dluhu vůči pozemkovému fondu. V jaké hodnotě bude zařazen pozemek do obchodního majetku syna, tzn. bude nabývací cena podle darovací smlouvy snížena o hodnotu dluhu? Musí být vyhotoven znalecký posudek na hodnotu darovaného pozemku? Budou nějaké daňové dopady u matky?

Jaký je postup pro fyzickou nepodnikající osobu pobírající pouze důchod v následujícím případě: tato osoba zdědila pozemek po otci a následně část prodala státu (za účelem výstavby silnice), za tímto účelem muselo být obnoveno dědické řízení (po 25 letech od úmrtí otce), otec před úmrtím vlastnil pozemky více než 10 let .Vztahuje se i na tento případ osvobození od daně z příjmu? Pokud ne, může důchodce uhradit daň z příjmu hned anebo až po uplynutí kalendářního roku + podat daňové přiznání? Pokud ano, musí oznámit finančnímu úřadu osvobozený příjem? Vyplývá pro důchodce ještě nějaká další povinnost vyjma podání přiznání daně z nemovitosti do 31. 1. 2025? Dědické řízení proběhlo v roce 2004. Obnoveno bylo po 20 letech, tj. letos v roce 2024 z důvodu nalezení dědiců, tj. k dědění pozemku došlo v roce 2024 a bezprostředně po té došlo i k odprodeji pozemku státu. Prodejní cena byla x-násobkem ceny odhadní.

Společnost Četrans prodávala nezastavěné pozemky osvobozeně od DPH. Správce daně jí za to doměřil daň a penále, protože dle jeho názoru se jednalo o prodej stavebních pozemků. Podle územního plánu se pozemky nacházely v zastavitelné ploše s funkčním využitím obchodně průmyslová zóna.

Naše společnost, plátce DPH prodává travní koberce, které jsou ve snížené sazbě daně 12 % DPH. Pokud je na faktuře uvedena i doprava, je účtována také ve snížené sazbě daně 12 % DPH (vedlejší výdaj). Jaké budou sazby daně na faktuře pokud bude fakturován travní koberec Kč 100 000 Kč, doprava 5 000 Kč a pokládka 40 000 Kč. Bude pokládka a doprava v základní sazbě daně a travní koberce ve snížené, nebo je to celé je bráno jako služba v základní sazbě daně?

Společnost a. s. si od druhé společnosti pronajala pozemky na výstavbu FVE. FVE bude vybudována na jednom z pronajatých pozemků a přes okolní pronajaté pozemky bude vybudována příjezdová komunikace. Buď bude stavební povolení vydáno na výstavbu komunikace na dobu 30 let (dočasná stavba) nebo bez časového omezení. Jak lze investici do cizího majetku řešit? Pronajímatel dá souhlas se stavbou. Je příjezdová komunikace na pronajatém pozemku stavbou, kterou odepisuje nájemce? Předpokládám, že se nejedná o technické zhodnocení pozemku, protože pozemek technicky zhodnotit nelze? V případě, že nájemce bude odepisovat komunikaci a stavební povolení bude vydáno na 30 let, uplatní se časové odpisy? Je v oblasti daní v této situaci ještě nějaké riziko? 

Společnost, plátce DPH, staví pro FO, neplátce, zahradní domek. Jedná se o přízemní, samostatně stojící dřevostavbu cca 50 m2. Domek bude stát na jednom pozemku vedle rodinného domu. Bude připojen k vodě, elektřině apod. V katastru i stavebním povolení bude evidován jako zahradní domek. Nicméně „víme“, že bude moci sloužit také k bydlení. Jakou sazbu v tomto případě použít?

Hned po koupi bytu do osobního vlastnictví začal občan byt pronajímat. Účetní mu od roku 2018 uplatňovala odpisy v 5. odp. skupině z kupní ceny. Znalecký posudek si nenechala zpracovat. Je nějaký postup, kterým by se dala vyčíslit cena pozemku, když je známá kupní cena bytu vč. pozemku a na LV je stanoven podíl 13/1000 z parcely o rozloze 653 m2. 

Fyzická osoba koupila v roce 2016 pozemek. Tento pozemek byl v tomto roce rozparcelován na menší části - parcely. Druh pozemku i po rozdělení zůstává stále stejný. V roce 2023 došlo k prodeji několika parcel. Bude prodej těchto pozemků od daně z příjmu osvobozen dle § 4 ZDP (lhůta 5 let od nabytí pozemku)? Dle sdělení majitele nebylo od data jeho pořízení s pozemkem (trvalý travní porost) vůbec nijak nakládáno, nebylo provedeno žádné zasíťování, přivedení cesty či jiné dodatečné úpravy. Pozemek byl pouze rozdělen z jedné na několik parcel. Jinak je ve stejném stavu jako při původním pořízení.

FO koupila před 6 lety byt za 4,5 mil Kč. Byt začala pronajímat v rámci §9. Od samého začátku uplatňovala a uplatňuje skutečné výdaje, tedy vč. odpisů z kupní ceny. Nyní si uvědomila, že součástí kupní ceny bytu byla i cena za spoluvlastnictví pozemků náležejících k bytové jednotce, a tedy že částka, ze které jsou vyčíslovány odpisy je nesprávná. Jak nyní postupovat a chybu napravit? V době, kdy FO byt koupila, nebyl zpracován znalecký posudek. Předpokládám, že i kdyby by byl zpracován posudek nyní, nebylo by již možné stanovit znaleckou cenu z období před 6 lety, vycházel by ze současné situace. Bylo by tedy možné vyjít například z cenové mapy pozemků před 6 lety a stanovit přibližnou hodnotu pozemku vycházející z ceny za metr čtvereční a celkové plochy pozemků náležejících k bytové jednotce a ty pak poměrem přepočítat? Nebo existuje nějaká jiná cesta jak situaci, minimálně do budoucna, napravit?