Pronájem

S.r.o., plátce DPH, má ve svém majetku dvoupodlažní budovu, kterou využívá k pronájmu. Budova je momentálně prázdná (stávající nájmy skončily) a probíhají jednání s budoucími nájemníky. Na 1NP jako celek je nájemní smlouva již podepsaná. Nájemce, plátce DPH, bude prostory využívat k prodeji zboží. Pronajímatel bude u nájmu uplatňovat daň podle § 56a odst. 3. V nájemní smlouvě se pronajímatel zavázal provést technické zhodnocení dle specifikace nájemce (dále TZh1). 2NP je rozděleno na tři samostatné prostory. V jednom bude lékařská ordinace. Nájemce není plátcem a nájem bude osvobozen od daně. Nájemní smlouva je před podpisem a budou zahájeny stavební úpravy dle požadavku nájemce (TZh2). Jednání s budoucími nájemci na druhý a třetí prostor 2NP jsou na začátku a v současné době nelze spolehlivě určit, zda nájem bude plněním zdanitelným nebo osvobozeným. I přesto, že nájemce není znám, budou v těchto prostorách zahájeny stavební úpravy (TZh3 resp. TZh4). Stavební úpravy (TZh1 až TZh4) budou mít odlišný časový průběh. Nebudou zahajovány a ukončovány najednou. K tomu budou probíhat práce ve společných prostorách budovy (TZh5 vstupní vestibul, schodiště, ...). Jakým způsobem má pronajímatel uplatňovat nárok na odpočet u technických zhodnocení? Posuzuje se každé technické zhodnocení z hlediska nároku na odpočet samostatně? Tzn. u TZh1 plný nárok na odpočet, u TZh2 bez nároku na odpočet a u TZh3 až TZh5 v krácené výši podle § 76? Posuzuje se každé technické zhodnocení samostatně pro úpravy odpočtu daně podle § 78 a násl.? Vztahuje se na TZh1 až TZh5 fikce dodání podle § 13 odst. 4 písm. b) - DM vytvořený vlastní činností?

Společníci vložili do základního kapitálu s.r.o. budovu. Tato budova prošla rekonstrukcí a nyní byla rozprodána jako bytové jednotky. Tři bytové jednotky byly zařazeny jako majetek a nadále slouží k pronájmům. Otázka zní jak zaúčtovat snížení základního kapitálu společnosti.

Fyzická osoba je majitelem budovy, která je zapsaná v katastru nemovitostí jako objekt občanské vybavenosti. Tento objekt pronajímá s.r.o., která je plátcem DPH a v objektu provozuje služby fitness. V nájemní smlouvě má souhlas s technickým zhodnocením této budovy. S.R.O. je investorem výstavby na této budově. Výstavba má 2 stavební povolení: 1) rekonstrukce 1.podlaží, ve kterém budou provedeny stavební úpravy pro zajištění provozu fitness + výstavba 10 ubytovacích jednotek, 2 technických prostor + schodiště 2) nástavba 2 podlaží s malometrážními byty a nebytovými prostory, technické zázemí Záměr investora: pronájem bytových i nebytových prostor (vyjma prostor, kde provozuje služby fitness) jinému plátci DPH. Ten bude jednotky pronajímat jako krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem. Dotaz č.1: Je možné uplatňovat PDP u výstavby, případně uplatňovat DPH na vstupu v případě, že bude budova mít méně než 60 % bytové části? Dotaz č.2: Jak postupovat v případě, že se budova stane bytovým domem (byty budou více, než 60% podlahové plochy)? Investor nyní účtuje faktury s PDP a uplatňuje DPH na vstupu u dílčích dodávek. Dotaz č.3: Jak postupovat v případě, že by investor sám pronajímal prostory koncovým nájemcům? V případě bytů i nebytových prostor by se jednalo o dlouhodobý pronájem neplátcům DPH i plátcům DPH. Dotaz směřuje k §78 ZDPH. V průběhu nájmů by pronajímatel postupoval dle §76 ZDPH.

Společnost s r. o. má propachtované pozemky pro svou zemědělskou podnikatelskou činnost za úplatu. Část těchto pozemků chce pronajmout dalším subjektům (v souladu s pachtovní smlouvou) na dobu delší než jeden rok pro jakoukoliv podnikatelskou činnost. Úhrada za tento pronájem by probíhala na základě faktur každý rok. Je nutné na tuto činnost mít živnost? Lze pronájem s plátci DPH fakturovat s daní? Daň z příjmu z této činnosti by byla ve stejné výši jako zemědělská činnost?

Firma má od svého jednatele v pronájmu nemovitost, na které provedla s jeho souhlasem technické zhodnocení, které postupně odepisuje. Nyní došlo k ukončení nájemní smlouvy. Firma má nárok na finanční vyrovnání technického zhodnocení ze strany majitele? a když k němu nedojde, jaké to má dopady jak pro nájemce (firmu) tak majitele nemovitosti?

Praktický lékař podnikal do konce roku 2020 jako OSVČ. V roce 2020 pořídil osobní automobil a zařadil jej do obchodního majetku. V roce 2021 začal provozovat lékařskou praxi formou s.r.o. Jako OSVČ ukončil činnost v roce 2021, automobil vyřadil z obchodního majetku a dále jej pronajímal svému s.r.o. Příjmy z pronájmu přiznává v par.9 ZDP a pokračoval v odpisování automobilu zahájeném v roce 2020. V roce 2024 měl s vozem autonehodu. Pojišťovna vyhodnotila škodu jako „totální škodu“. Poškozené vozidlo odkoupila za 700.000 Kč a dalších 600.000 Kč vyplatila jako náhradu škody, celkem tedy 1.300.000 Kč. Domnívám se, že částka 700 tisíc za odkup vozidla bude předmětem daně z příjmů v par.10 ZDP, neboť k němu došlo do 5 let od vyřazení z OM. Částka 600 tisíc by také měla být předmětem daně z příjmů (par.10 ZDP), neboť se jedná o pojistné plnění na majetku, který slouží k nájmu. Je tento postup správný? A pokud by nájem vozu byl ukončen k 31.12.2023 a v roce 2024 již nebyl pronajímán, bylo by pojistné plnění 600 tisíc předmětem daně z příjmů?

Neplátce DPH je majitel výrobní haly, kterou pronajímá plátcům i neplátcům DPH ( nepřekročí obrat 2 mil za 12 měsíců). Musí neplátce uvádět na faktuře u pronájmu prostor, že se jedná o osvobozené plnění dle § 56? Nebo to tam nemusí být uváděno, protože pronajímatel je neplátce? 

Chtěla bych poprosit o radu ohledně „přefakturace“ internetu. Vlastník domu (nepodnikatel) pronajímá už několik let na základě nájemní smlouvy kancelářské prostory firmě s. r. o., jejímž je jediným společníkem a jediným jednatelem. V nájemní smlouvě jsou ošetřeny energie, ale nikoliv internet. Do teď byla smlouva s poskytovatelem internetu přímo na s. r. o. Teď je změna, vlastník domu (tedy také společník a jednatel s. r. o.) si uzavřel novou smlouvu s poskytovatelem internetu přímo na sebe (fakturace bude měsíční) a chce poměrnou část (odhadl 85 %) měsíčně přefakturovávat na s. r. o. Stačí z hlediska účetnictví (dostatečných podkladů) přijímat/účtovat měsíční faktury od jednatele/společníka, anebo je toto potřeba řešit smluvně (např. dodatkem k nájemní smlouvě), a pokud smluvně,  je potřeba někde uvádět i to stanovené procento (napadá mě např. přímo v dodatku ke smlouvě nebo v interní směrnici nebo jenom na každé faktuře)? Chceme to udělat co nejjednodušeji. To procento se v podstatě nedá jinak určit než nějakým odhadem, na faktuře od poskytovatele internetu je jen jedna částka. 

Fyzická osoba provedla opravu rodinného domu před zahájením podnájmu. Dům má osoba bezúplatně vypůjčen od matky, a dům tedy podnajímá. Opravy přesahují částku 700 000 Kč. Může tuto částku uvést jako skutečné výdaje, i když podnájem začal až po dokončení všech oprav? Opravy byly nutné k přípravě domu na podnájem. Je opravdu možné nahlížet na provedenou činnost jako na opravu a ne jako technické zhodnocení? Jednalo se zejména o opravu odpadlého podbití, popraskaných a opadaných vstupních schodů a terasy. Pokud by bylo nutné nahlížet na provedené opravy jako na technické zhodnocení, je možné ho také použít jako skutečné náklady?

Firma A s. r. o, plátce DPH, vlastní činností postavila a zkolaudovala v roce 2023 výrobní halu, nakoupila výrobní stroj a vyrábí. Majitel má ještě jedno s. r. o. Z důvodu odchodu do důchodu a převedení podnikání na své 2 syny, bylo rozhodnuto, že firma A s.r.o prodá výrobní halu a stroje a vozový park firmě B s. r. o., plátce DPH. FIRMA B s. r. o. bude firmě A majetek, tj. budovu, stroje, vozový park pronajímat. Takže výnosy budou z pronájmu majetku a firma A s. r. o, bude nakupovat materiál, vyrábět výrobky a prodávat. Výnosy budou jenom z prodej výrobků. Je v této situaci nějaký velký zádrhel týkající se daně z příjmů právnických osob a nebo DPH?

Pronajímatel odpisuje budovu v odpisové skupině 5 zrychleně. Na této budově je nájemcem provedeno se souhlasem pronajímatele TZ, které nájemce zatřídí do 5 odpisové skupiny a odepisuje rovnoměrně. V následujícím roce provede nájemce další TZ na této najaté budově, také se souhlasem pronajímatele, ale toto TZ zahrnuté též do odpisové skupiny 5, chce odepisovat zrychleně. Je možné používat různé způsoby odpisování u stejného majetku? Je možné, aby pronajímatel a nájemce používal odlišný způsob odepisování? 

Jaký je správný postup, kdy majitel bytu, při pronájmu bytu, platí zálohy na energie v případě, že je byt prázdný - hledá nájemce. Např. Byt je pronajat do 31. 3., od 1. 4. do 30. 6. je prázdný. Nový nájemce od 1. 7. Jsou prokázané výdaje na provoz bytu - teplo, správa domu, voda, el. energie, spotřebované v době od 1. 4. do 30. 6. daňově uznatelným nákladem majitele bytu?

Developerská společnost v současné době dokončuje poslední etapu výstavby určené pro pronájem prostor k podnikatelských účelům. V rámci výstavby objednala od dodavatele geotermální vrty pro tepelné čerpadlo do země pro účely rozvodu tepla, chladu do prostor. Náklady na tepelné čerpadlo vč. těchto vrtných prací bude společnost přeúčtovávat na společnost, která toto zařízení bude vlastnit a přeúčtovávat nám teplo a chlad do prostor. My poskytneme „pouze“ prostory k pronájmu, kde toto zařízení bude umístěno. Jak účtovat o těchto nákladech, které budou posléze přeúčtovány?

Společnost s r. o. si chce pronajmout komerční prostory (jedna velká místnost) a postavit v v ní příčky ze sádrokartónů. Cena za materiál a práce je odhadována na 200 000 Kč. 1) Jak postupovat z účetního a daňového hlediska? (Mít ve smlouvě uvedený souhlas vlastníka, že je možné odpis TZ nájemcem. Zmíněný prostor bude nejspíš ve stejné odpisové skupině, jako NV (5. odpisová skupina). 2) Jak se řeší odpisování TZ v případě ukončení nájmu?

Společnost s r. o., neplátce DPH, má předmět podnikání ubytovací služby a provozuje ubytovnu zhruba o 6 pokojích. Pronajímá si asi polovinu nemovitosti, která je zapsaná v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení. Nyní na ubytovně byly prováděny drobné opravy, které s. r. o. jako pronajímatel hradila. Jaká by měla být správná sazba DPH u stavebních prací: 12 nebo 21 %?

OSVČ přechází z § 7 na § 9 ZDP a pronajímá stroje. Podnikání v kovovýrobě dle § 7 ZDP je přerušeno. DPH bude dále odvádět jako doposud, ale už není OSVČ. Předpokládám, že se v daňovém přiznání pouze změní kolonka „hlavní činnost“ z „kovovýroba“ na „nájem strojů“, nebo musí dát finančnímu úřadu na vědomí ještě něco jiného? Pokud je roční obrat do 200 000 Kč, může požádat o zrušení registrace, když tyto stroje má již více než 8 let a odepsané a zásoby a drobný majetek v minulosti (před 8 lety) spotřebovaný?

Dosavadní nájemce ukončil nájemní smlouvu (úpravy nebytových prostor provedl pronajímatel na vlastní náklady a neodstranili se pro případné využití u nového nájemce), novému nájemci se provádějí nové úpravy podle jeho představ tzn. něco se odstraňuje, něco se ponechává v daném prostoru (opět tyto úpravy půjdou jako technické zhodnocení do majetku pronajímatele). Jsou náklady na odstranění stávajících úprav technickým zhodnocením v rámci fit outu nového nájemce např. demontáž dosavadních minerálních podhledů v daném prostoru?

Fyzická osoba, plátce DPH, zakoupila do svého výlučného vlastnictví nebytový prostor s tím, že zde zřídí privátní wellness. Pravděpodobně prostory pronajme, a sice neplátci. Nájem bude FO zdaňovat podle § 9 ZDP, v přiznání DPH bude vykazovat osvobozená plnění. Do nebytového prostoru zakoupí vířivou vanu a saunu - vše v ceně cca 250-300 000 Kč. Uvedené movité předměty zařadí do obchodního majetku, uplatní odpočet DPH, bude odpisovat a nájem movitého majetku bude fakturovat s DPH 21 %. Už dopředu předpokládám situaci, že nájemce nájem ukončí a FO bude wellness provozovat sám. Je takto správně?

Jak máme jako vlastník bytu postupovat s vyúčtováním energií (elektřina, plyn), když nájem končí posledního září a vyúčtování od dodavatelů energií obdržíme až v únoru 2025. Jak máme vyúčtovat vodu, když od majitele domu dostaneme vyúčtování až v 03/2025 a vždy je tam nějaké navýšení proti skutečné spotřebě (rozdíl mezi stavem od vodáren a jednotlivými vodoměry)? Do jakého termínu se musí energie a voda vyúčtovat? K čemu lze využít přijatou kauci a do kdy se musí vrátit? 

Rodiče pronajmou dceři a jejímu manželovi penzion k podnikání. Musí zde být dodržena cena obvyklá, když je to vztah v linii přímé? A pokud část pronajmou dceři a část jejímu manželovi, mění se něco v souvislosti s cenou obvyklou?