Pronájem

Společnost pronajímající nebytových prostor chce uzavřít pronájem se společností registrovanou v jiném členském státě EU (konkrétně Německu), prozatím bez provozovny. Může nájem podléhat DPH dle § 56a odst. 3 po novele od 1. 7. 2025? Nezakládá se provozovna automaticky pro německou společnost, pokud se pronajme prostor a pak tedy nesplňujeme podmínky, že jde o společnost bez provozovny v tuzemsku?

Klientka OSVČ má k příjmům podle § 7 ZDP i příjmy podle § 9 ZDP. Do konce roku 2024 pronajímala část svého bytu, který má v osobním vlastnictví od roku března roku 2024 a od roku 2025 pronajímá celý byt. Tento byt pořídila s manželem do SJM v roce 2016 a od roku 2019 začali část bytu pronajímat. V březnu roku 2024 manžel daroval svojí část bytu klientce, která tak od 03/2024 vlastní celý byt. Do roku 2022 přiznával příjmy manžel klientky a uplatňoval vždy paušální výdaje. V roce 2023 přiznávala v přiznání již klientka (byt byl ještě v SJM) a pokračovala v uplatňování nákladů paušálem. Za rok 2024 vzhledem k tomu, že pronajímá ještě jeden byt pořízený v roce 2023 s pomocí úvěru, tak přešla na skutečné výdaje, přičemž dle jejího přiznání neuplatnila k tomuto bytu žádný náklad, protože nelze kombinovat paušální a skutečné v rámci dílčího základu podle § 9 ZDP a nechtěla zřejmě řešit poměrnou část odpisů. Od 1. 1. 2025 začala byt pronajímat celý a bude určitě zase uplatňovat skutečné náklady v rámci § 9 ZDP a má tyto dotazy: Vzhledem k tomu, že v případě, začátku nájmu do 5 let se bere jako odpisovaná cena kupní cena a nájem začal v roce 2019, tak se reálně bude odepisovat z ceny pořízení, i když až do roku 2023 se uplatňovali paušální výdaje a v roce 2024 sice skutečné, ale nulové? Jedná se o byt v Praze s pořizovací cenou 5 mil. a aktuální tržní nyní cca 13 mil.V případě, že ano, nastala v případě darování v roce 2024 nějaká změna v tom smyslu, že když se odepisovalo z původní pořizovací ceny, tak v případě darování 1/2 bytu, tak lze tuto nově vlastněnou část bytu odepisovat z tržní hodnoty k 03/2024?V případě, že tedy od roku 2025 de facto začne uplatňovat odpisy poprvé a bude odepisovat rovnoměrně, tak se jedná v roce 2025 o odpis 1,4% a další roky 3,4% a odepisuje 30 let od roku 2025 nebo se odpisy počítají již od začátku nájmu, i když se nevyužívaly, případně od roku 2024, kdy v rámci § 9 ZDP byly skutečné náklady, ale u tohoto bytu nulové?S tímto dotazem souvisí poslední a to, v případě, že by nějaký rok opět využila z nějakého důvodu paušální, tak se doba odepisování prodlužuje o dobu, kdy uplatňuje paušální namísto skutečných?

Právnická osoba, s. r. o. má pronajaty kancelářské prostory v administrativní budově (jedno patro). Se souhlasem pronajímatele si pořídila FVE sestávající z panelů na střeše, akuboxy (baterie), střídač a rozvaděč. Součástí dodávky byla konstrukce na střeše a přívod kabelů ze střechy do patra (do samostatného rozvaděče pro toto patro). FVE funguje na principu výroby a použití pro potřeby firmy (dle dostupných informací funguje na principu hybridního měniče s nulovým přetokem). Přetoky přebytečné energie nejsou, tj. při plné kapacitě baterií FVE nevyrábí. Uvedení do provozu bylo 7/2025. Chtěla by použít nový způsob odpisování. Je naše úvaha správná, že konstrukci na střeše a rozvody (kabely) vč. poměrné části nákladů na instalaci a montáž se zařadí jako TZ budovy a zbývající část se zařadí do 2. odpisové skupiny. Nezdá se nám, že by mělo být pořízení celé FVE jakou TZ budovy – i po demontování/odstranění z provozu bude možné užívat patro bez jakýchkoliv úprav (elektřina bude ze sítě).

Společnost s r. o. je v pronájmu. Potřebuje vyměnit dosavadní světla za nová. Nové světla budou LED, původní nebyly. Světel je 10 ks, cena za jedno 15 000 Kč, bude je možno odmontovat. Bude se jednat o technické zhodnocení? Pokud by byla cena pod 80 000 Kč, může jít tento náklad rovnou do nákladů?

Organizační složka zahraničního subjektu, výrobní prostory máme v nájmu. Rozbil se kompresor a pronajímatel pořídil nový za cca 200 000 Kč. Dohodl se s naším ředitelem, že se o náklady podělíme a půlku z celkové hodnoty kompresoru nám přefakturuje. Je možné dát si tu polovinu kompresoru do firemního majetku? 

Pronajímáme byt, kde je stanovena celková měsíční částka za nájem bytu. V dalším odstavci nájemní smlouvy je uvedeno, že součástí nájemného jsou i paušální platby za služby v souladu s § 9 zákona č. 67/2013 Sb. občanský zákoník, kdy mezi tyto služby patří dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, rozhlasové a TV vysílání, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu a dodávka plynu. Od 1. 1. 2026 se stáváme plátci DPH. Můžeme osvobodit celkovou částku nájmu podle § 56a odst. 1 – dlouhodobý pronájem, tj. osvobodit celkovou částku nájmu včetně služeb vyjmenovaných v nájemní smlouvě (plyn, voda, úklid atd.) a považovat jej za vedlejší plnění, které následuje osud hlavní plnění což je nájem bytu? Nejsou stanoveny jednotlivé částky za služby, ani se tyto služby nevyúčtovávají nájemci. Jsou paušálně zahrnuty v nájmu. 

Manželka je výlučnou vlastnicí několika nemovitostí, které pronajímá. Spolu s manželem mají zúžené jmení manželů. Každý má tedy majetek ve svém výlučném vlastnictví. Manželka v současnosti dosahuje zdanitelných příjmů dle § 7 a § 9 ZDP (příjmy z pronájmu její nemovitost). Manžel dosahuje zdanitelných příjmů dle § 6, § 8, § 9 ZDP (pronájem pouze jeho vlastní nemovitosti) a § 10 ZDP. Manželka má zájem od roku 2026 vstoupit do paušálního režimu. Za tímto účelem plánuje přenechat své nemovitosti manželovi bezúplatně k užívání, a to formou smlouvy (výpůjčka či jiná forma smluvního ujednání), která by manželovi umožnila: užívání nemovitostí, jejich další podnájem třetím osobám, inkaso příjmů z pronájmu (které by danil on ve svém § 9 ZDP). Po tomto převodu by manželka přestala pobírat příjmy z pronájmu a z jejího daňového pohledu by tak zůstaly pouze příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 ZDP), čímž by jí vznikl nárok na vstup do paušálního režimu od roku 2026. Je tento postup akceptovatelný z pohledu zákona o daních z příjmů? Představuje tento model nějaké riziko pro některého z manželů, např. obcházení zákona či účelové chování?

Fitness centrum má s trenéry smlouvy označené jako „podnájem“. Smlouvy trenérům (podnikatelé s IČ) umožňují využívat společné prostory a vybavení fitcentra pro trénink vlastních klientů trenérů, avšak trenéři nemají výlučné užívací právo k žádné části prostor ani strojů; prostory sdílejí s ostatními návštěvníky, přístup mají pouze v běžné otevírací době fitcentra (objekt je v malém obchodním domě s povinným nočním uzavřením), hradí fixní měsíční poplatek bez ohledu na skutečný rozsah využití, běžní klienti nadále platí vstupné fitcentru; za služby trenéra platí klienti přímo trenérovi. V tomtéž objektu má „podnájem“ i masérka: má výlučně přidělenou a zamykatelnou místnost v rámci fitcentra, i její provoz je omezen otevírací dobou obchodního domu. V jakém režimu DPH má fitcentrum fakturovat plnění dle těchto „podnájemních“ smluv: a) osvobozený nájem nemovité věci (0 %), b) zdaněné krátkodobé nájemné (21 %), c) poskytnutí práva využívat sportovní zařízení oprávnění ke vstupu do fitness (12 %)? 

Právnická osoba (s. r. o.) se zabývá pronájem kopírovacích strojů do kanceláří. Zákazník si vybere konkrétní zařízení, společnost ho koupí a následně na základě nájemní smlouvy pronajme na určitou dobu (2-4 roky). Po ukončení nájemní smlouvy si ve většině případů nájemce zařízení odkupuje za 1 000 Kč. Hodnota zařízení je do 80 000 Kč nebo i výjimečně nad 80 000 Kč, což jsou limity, které má společnost nastaveny pro zařazení do dlouhodobého majetku. Bude společnost uvedená zařízení účtovat do drobného dlouhodobého hmotného majetku (do 80 000 Kč), resp. do dlouhodobého hmotného majetku (nad 80 000 Kč) a po zvolenou dobu odpisovat? A bude se z pohledu ZDP jednat o dlouhodobý majetek s daňovými odpisy, případně s daňovými odpisy shodnými s odpisy drobného majetku?

Je výplata pojistného plnění za náhradu škody na nemovitosti zahrnuta do obratu DPH u pronajímatele nemovitostí dle § 4a zákona o DPH? 

Společnosti (s. r. o., neplátce DPH) při ukončení nájmu na budově nebyla vrácena kauce na nájem a vyúčtovány zálohy na energie za rok 2020 a první polovinu roku 2021. K těmto zálohám byl zároveň vytvořený v účetnictví dohad. Energie byly součástí nájmu, vyúčtovával pronajímatel, dodavatel energií a spotřeba neznáma. Pronajímatel nereagoval na několik výzev včetně přežalobní. K soudu nakonec nepředáno. Dále se vymáhat nebude. Jak nyní správně účetně vypořádat?

Jsme spol. s r. o., která podniká v pronajatých prostorech. Pronajímatel nám v nájemní smlouvě stanovil kauci ve výši 6 měsíčních nájmů + příslušná DPH. Může takto stanovit výši kauce? Podléhá kauce DPH? Je povinen nám tuto kauci úročit, i když to není uvedeno v nájemní smlouvě? Pokud ano, tak jakým úrokem? Je povinen vyplácet tento úrok každý rok, nebo až po ukončení nájmu?

Provádíme rekonstrukci bytového domu. První nadzemní podlaží jsou nebytové prostory, druhé nadzemní podlaží jsou byty a třetí nadzemní podlaží je ateliér. Druhé a třetí podlaží je vedené, jako byty. Dům se nebude pronajímat, celý ho budeme využívat sami. Nebytové prostory budeme provozovat jako restauraci. Ateliér bude využíván k pořádání eventů, například seminářů, vzdělávacích akcí. Byty budeme využívat k ubytování našich pracovníků z jiných částí republiky, kteří přijíždějí na centrálu na jednání (pracovní cesta, obvykle jeden nebo dva dny, teď jim musíme zařizovat hotel). Jak bude řešena DPH? Dále uvažujeme, že bychom ateliér, který je nyní vedený jako byt, zkusili rekolaudovat jako nebytový prostor. Co by se tím z pohledu DPH změnilo?

Naše společnost, česká s. r. o. má uzavřenou nájemní smlouvu s pronajímatelem, realizovali jsme tzv. technické zhodnocení v těchto prostorách (typicky se jednalo o kuchyň s vestavěnými spotřebiči, kterou zaměstnanci využívali, měli jsme písemný souhlas vlastníka s daňovým odepisováním). Bohužel díky úsporným opatřením musíme část prostor opustit a budeme uzavírat dodatek k nájemní smlouvě, ze které bude patrno, že část nájemních prostor, kde je zmíněné TZ s kuchyní již nebudeme využívat. Naopak tento prostor bude nově využívat nová společnost, která je ochotná za toto vybavení nám zaplatit určitou kompenzaci (vlastník s tímto postupem souhlasí) - je možné dohodnout s novým nájemcem nějaké vypořádání za toto TZ (víme, že v právním vlastníkem je pořád vlastním nemovitosti) - odvést z dohodnuté částky DPH a posoudit pak daňovou zůstatkovou cenu za toto TZ daňově uznatelnou do výše přijaté úplaty? Může nový nájemce tuto kuchyň daňově odpisovat podle § 28 odst. 3 a 6 ZDP? 

Česká s. r. o. pořídila budovu s pozemkem s cílem budovu zdemolovat a na jejím místě postavit bytový dům a všechny bytové jednotky prodat. Zaúčtovala proto hodnotu pořízené budovy a pozemku do zásob (účet 121). Delší dobu trvá získat stavební povolení, a proto v mezičase budovu s pozemkem pronajala, dále řeší projektovou dokumentaci a získání stavebního povolení. Odporuje účetním předpisům ponechat pronajatou budovu a pozemek v zásobách, nebo ke dni zahájení pronájmu vzniká povinnost hodnotu budovy a pozemku přeúčtovat na účty dlouhodobého majetku (021 a 031)? 

Predikce daní je dnes nezbytnou součástí práce účetních i daňových poradců. Díky ní získává podnikatel nebo firma dostatek času nejen na přípravu finančních prostředků, ale i na případné úpravy podnikatelských záměrů, optimalizaci nákladů či využití zákonných daňových nástrojů. Poradcům naopak přináší příležitost připravit se na budoucí požadavky klienta, vyřešit s ním nejasnosti a naplánovat si harmonogram účetní závěrky.

Může plátce DPH dobrovolně uplatnit DPH na výstupu, pokud fakturuje jinému plátci DPH pronájem kanceláří zřízených v rodinném domě, který je v katastru nemovitostí zapsán jako stavba pro bydlení? Rodinný dům je v majetku právnické osoby, plátce DPH. Kanceláře tvoří jen menší část podlahové plochy domu (méně nž 50%). Kanceláře nejsou zkolaudovány jako nebytový prostor.

Podnikatel, s.r.o., pracuje jako IT specialista. Sídlo podnikání má kanceláři, ale často pracuje i z bytu, kde bydlí. Je možné vyčlenit v bytě, kde bydlí jednu místnost, kterou bude využívat pro podnikání? Může dát na nákladů část nájmu, případně energie?

Fyzická osoba - nepodnikatel by ráda pronajímala osobní automobily (krátkodobě a bude-li zájem i dlouhodobě). Bude tento příjem zdaňovat jako příjmy z pronájmu nebo je povinna si zřídit živnostenský list a zdaňovat jako klasickou živnost? Jaké má povinnosti z hlediska zákona o DPH?

Společnost vlastní budovu, kterou celou pronajímá jednomu nájemci. Na střeše budovy pronajímatel vybudoval FVE o výkonu 211 kWp. FVE začala vyrábět elektřinu 25. srpna 2025. Elektřina se nájemci vyúčtuje na konci roku 2025. K jakému datu má společnost (pronajímatel) podat návrh na registraci k dani z elektřiny? Ke dni spuštění FVE a nebo až ke dni vyhotovení vyúčtování nájemci?