Věci nemovité

V únoru 2024 darovali rodiče synovi a jeho manželce rodinný dům, který vlastnili cca 20 let. Jejich podmínka byla, že v prosinci stejného roku jejich syn a manželka darují jednu třetinu domu vč. pozemků jejich dceři a manželovi, tzn. proběhne darování mezi sourozenci. Jaké vyplývají daňové povinnosti k dani z příjmů fyzických osob? Dary u obou manželských párů plynuly do společného jmění manželů. Jaké by bylo zdanění v opačném případě?

Jak je to u převodu infrastruktury mezi investorem a obcí? Investor je plátce DPH. Vybudovali jsme kanalizaci, vodu, komunikaci a osvětlení. Vzhledem k tomu, že na kanalizaci se chtějí připojovat i noví občané obce, vznikla zde dohoda, že se vše převede na obec. Pozemek, kde vše vzniklo, je v našem majetku, infrastruktura také. Obec nemá peníze, aby došlo k úplatnému převodu do vlastnictví obce za zůstatkovou cenu. Jakou formu převodu zvolit: darování či úplatný převod? A jak to v jednotlivých případech bude z hlediska daňového u s. r. o.? Investor uplatnit odpočet DPH. 

Zpevnili jsme skladovací plochu z betonových panelů v hodnotě 500 000 Kč. Podkladem je asfaltový recyklát a písek. K tomu jsou na faktuře vyúčtované související práce jako je: odstranění betonových ploch, odvoz materiálu, zhutnění pláně, betonáže mezi panely... Jde o náklady nebo dlouhodobý majetek? Zpevnili jsme skladovací plochu pouze z asfaltového recyklátu a před tím rozrušili poklad rypadlem, odstranili zeminu a podklad hutnili válcem v celkové hodnotě 200 000 Kč. Jde o náklady nebo dlouhodobý majetek? Oba případy nejsme schopni doložit fotodokumentací před zásahem, máme jenom fotografie po provedení. Proto nemůžeme spolehlivě prokázat náklady na opravy.

Zabýváme se montáží vrat (posuvných, rolovacích...) a montáží žaluzií (všeho druhu). Nejsme si jistí, zda lze uplatnit v těchto případech sníženou sazbu DPH (bod 1+2) a zda se jedná o přenesenou daňovou povinnost v případě bodu 3+4): 1. Zákazník-občan požaduje výměnu vadných lamel na rolovacích vratech v garáži rodinného domu určený k bydlení. 2. Zákazník-občan požaduje opravu žaluzií (vodících lišt, lamel) v rodinném domě. 3. Zákazník-firma (plátce DPH) požaduje opravu a seřízení motoru na posuvné bráně (jedná se jen o zásah do elektroniky motoru). 4. Zákazník-firma (plátce DPH) požaduje výměnu a instalaci nového motoru za vadný na posuvné bráně. Motor může být umístěn přímo na posuvném křídle nebo na sloupku plotu. 

Uložili jsme peněžní prostředky do notářské úschovy za účelem nákupu dlouhodobého majetku (pozemků a nemovitostí). Jak zaúčtujeme převod peněz z bankovního účtu na účet notáře? Jako ostatní pohledávky na MD 378 / DAL 221 ? Fakturu nebo smlouvu na nákup dlouhodobého majetku započteme s pohledávkou na základě sdělení od notáře o podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí? A zaúčtujeme: MD 321 (nebo 325) / DAL 378 ? Nebo se vše účtuje jinak?

V rámci našeho holdingu bude budova ze subjektu A do subjektu B vložena buď vkladem nebo prodejem s hodnotou na základě znaleckého posudku. Co potřebujeme z hlediska účetnictví, aby bylo součástí znaleckého posudku? Musí být jeho součástí specifikace hodnot vybavení budovy? Budeme vybavení budovy zařazovat zvlášť dle odpisových skupin u předchozího subjektu? Jak budeme postupovat?

Česká s. r. o., neplátce DPH, provádí stavební práce v ČR. Některé činnosti jim provedou slovenské firmy, plátci DPH a fakturu jim vystavili včetně jejich DPH. Má česká s. r. o. povinnost registrovat se jako identifikovaná osoba? Pokud ano, co s fakturami od slovenských dodavatelů, kteří vystavili faktury s jejich DPH? 

Výrobní hala, kterou jsme i částečně svépomocí postavili, podléhá kolaudačnímu rozhodnutí . Bude sloužit pro kovovýrobu. Před kolaudací bude spuštěn zkušební provoz, kde jsou vydány souhlasy přísl. orgánů (hygiena, hasiči, inspekce práce..). 1) Kdy se má zařadit do užívání, když se vše bude postupně stěhovat z nynějšího pronajatého pracoviště? Nejdřív tam bude pracovat účetní v 11/2024. Po několika měsících se přestěhují některé stroje + někteří zaměstnanci. 2) Kdy se má řešit změna k dani z nemovitostí ze stavebního pozemku na stavbu?

Vlivem povodní v září 2024 došlo k poškození několika nemovitostí v majetku s.r.o. Pojišťovna přiznala náhradu a tuto vyplatí do konce roku 2024. Samotná oprava nemovitostí bude probíhat na jaře roku 2025. Dotazy: 1. V roce 2024 bude mít s.r.o. účetní (daňový) výnos z titulu pojistné náhrady, v roce 2025 pak účetní (daňový) náklad z titulu opravy majetku. Je správný postup z hlediska účetního vytvořit v roce 2024 účetní (nedaňovou) rezervu ve výši předpokládané hodnoty opravy? Je potřeba tento nesoulad nákladů a výnosů řešit nějak i daňově? 2. Je možné případně vytvořit k 31.12.2024 i opravnou položku na dočasné snížení hodnoty nemovitostí z důvodu poškození povodní?

Chtěla bych poprosit o radu ohledně „přefakturace“ internetu. Vlastník domu (nepodnikatel) pronajímá už několik let na základě nájemní smlouvy kancelářské prostory firmě s. r. o., jejímž je jediným společníkem a jediným jednatelem. V nájemní smlouvě jsou ošetřeny energie, ale nikoliv internet. Do teď byla smlouva s poskytovatelem internetu přímo na s. r. o. Teď je změna, vlastník domu (tedy také společník a jednatel s. r. o.) si uzavřel novou smlouvu s poskytovatelem internetu přímo na sebe (fakturace bude měsíční) a chce poměrnou část (odhadl 85 %) měsíčně přefakturovávat na s. r. o. Stačí z hlediska účetnictví (dostatečných podkladů) přijímat/účtovat měsíční faktury od jednatele/společníka, anebo je toto potřeba řešit smluvně (např. dodatkem k nájemní smlouvě), a pokud smluvně,  je potřeba někde uvádět i to stanovené procento (napadá mě např. přímo v dodatku ke smlouvě nebo v interní směrnici nebo jenom na každé faktuře)? Chceme to udělat co nejjednodušeji. To procento se v podstatě nedá jinak určit než nějakým odhadem, na faktuře od poskytovatele internetu je jen jedna částka. 

Jak správně uplatňovat skutečné výdaje místo výdajů procentem? Nepodnikatel-fyzická osoba pronajímá svůj byt, příjmy z toho zdaňuje dle § 9 ZDP a doposud uplatňovala výdaje procentem. Nejedná se o novostavbu, proto si v rámci SVJ odhlasovali vyšší platby dlouhodobých záloh („fond oprav“). Pokud by FO přešla na skutečné výdaje, za jakých podmínek by mohla uplatnit do výdajů tyto platby? Četla jsem k tomu vyjádření v pokynu D-59 (k § 9 odst. 3 bod 2), ale není mi jasné, jak to uvést do praxe, např. jak rozlišit platby na opravy od plateb na technické zhodnocení a jaký k tomu mít relevantní podklad, aby to bylo prokazatelné. 

Z jakého ustanovení vyplývá, že pokud je plátce registrován k OSS (prodej zboží na dálku na SK) , tak veškeré služby osobě nepovinné k dani do JČS bude fakturovat v režimu OSS? Jde o to, že tato firma bude nově provádět: 1) práce na nemovité věci v DE občanovi DE (zkratka DE je myšlena pro Německo). 2) Dále servis ovladače pro DE občany v provozovně v ČR. 3) Dále servis chladicich zarizeni (lednic) pro DE občany přímo v DE domácnostech. Je pravdou, že u bod 2) bude česká DPH, a bod 1) a 2) bude spadat do OSS, i přesto, že se nejedná o zboží?

Fyzická osoba, plátce DPH, zrekonstruovala vlastní stodolu s cílem ji v průběhu roku vždy na několik dní (zpravidla víkend) pronajímat za účelem pořádání svateb jako přivýdělek. Stodolu neplánuje vložit do obchodního majetku a pronajímání nebude splňovat definici ubytovací služby, zároveň nebudou poskytovány žádné doplňkové služby (personál, občerstvení apod.), pouze holý pronájem nemovitosti. Může FO takový pronájem nemovitosti zařadit do § 9 ZDP, i když se jedná o opakovaný krátkodobý nájem různým subjektům? A pokud ano, musel by jako plátce DPH při poskytnutí jiného než krátkodobého nájmu (tedy nad 48 hodin) osvobozeného dle 56a zákon o DPH odvádět DPH?

Fyzická osoba prodala nemovitost, na kterou se nevztahuje časový režim osvobození, ovšem chce uplatnit osvobození z titulu obstarání vlastní bytové potřeby. V roce 2023 obdržel na konci roku zálohu 100 000 Kč. Zapomněl podat oznámení na FU ohledně použití tohoto režimu, čím pádem nárok na osvobození padá. K úhradě zbylé části kupní ceny 9,9 mil. Kč dochází v roce 2024. Náklady na pořízení nemovitosti 5 mil. Kč. Může pro rok 2023 použít jiný režim zdanění než pro rok 2024? Jinými slovy v roce 2023 uvedeme do přiznání příjem 100, výdej 100 = základ daně 0 viz § 10 odst. 5 ZDP. Rok 2024 uplatní režim osvobození, podáme oznámení a prostředky správně použije FO na vlastní bydlení. Vzhledem k tomu, že řešíme základ daně samostatně za každý kalendářní rok, se nám zdá, že tato varianta možná je. Navíc kdybychom tuto situaci analogicky obrátili s tím, že v roce 2023 oznámení podám a v roce 2024 nepodám, předpokládám, že bych nesplnil pro rok 2024 podmínku pro osvobození a správce daně by požadoval, abych postupoval podle § 10 ZDP. 

Fyzická osoba provedla opravu rodinného domu před zahájením podnájmu. Dům má osoba bezúplatně vypůjčen od matky, a dům tedy podnajímá. Opravy přesahují částku 700 000 Kč. Může tuto částku uvést jako skutečné výdaje, i když podnájem začal až po dokončení všech oprav? Opravy byly nutné k přípravě domu na podnájem. Je opravdu možné nahlížet na provedenou činnost jako na opravu a ne jako technické zhodnocení? Jednalo se zejména o opravu odpadlého podbití, popraskaných a opadaných vstupních schodů a terasy. Pokud by bylo nutné nahlížet na provedené opravy jako na technické zhodnocení, je možné ho také použít jako skutečné náklady?

Fyzická osoba (ne OSVČ) koupila v únoru 2023 nemovitost (starší rodinný dům), který v průběhu roku 2023 zrekonstruovala na bytový dům o třech samostatných bytových jednotkách a každou bytovou jednotku v lednu 2024 zvlášť prodala. Otázka zní, zda je správný postup zdanění příjmů z prodeje bytových jednotek, dle zák.o dani z příjmů, § 10 - Ostatní příjmy, kdy příjmem jsou příjmy za prodej tří bytů, a výdajem jsou částky související s pořízením staré nemovitosti, výdaje na projekt, provize RK, vklad do katastru, přepis nemovitosti, atd. A jak posoudit výdaje na drobné stavební nářadí, palivo do vozidla potřebného pro vyřizování na úřadech atd. Lze uplatnit výdaje související s rekonstrukcí , které jsou téměř všechny v roce 2023 a vážou se k příjmu v lednu 2024? 

Spolek s právní subjektivitou, nezisková organizace vlastní nemovitý majetek - budovu a související pozemky. Spolek má možnost tento nemovitý majetek prodat. 1) Prosím o ujištění, že bude tento prodej majetku z vlastnictví spolku podléhat zdanění daní z příjmů právnických. 2) Je možné "prodat" celý spolek včetně veškerého majetku a vybavení - v tomto případě dotaz na zdanění příjmu v případě prodeje. Děkuji

Společnost s r. o., plátce DPH, by chtěla zrušit registraci k DPH, ale zřejmě to nebude tak jednoduché. Společnost pořídila starou nemovitost v roce 2007 za 250 000 Kč s tím, že ji bude rekonstruovat. S rekonstrukcí započala a výdaje se účtovaly na účet 042, u prací a materiálu byl uplatněn odpočet DPH (celková cena na účtu 042 bez DPH 631 571 Kč). Rekonstrukci nedovedla do konce a neproběhla kolaudace. Budova se odpisuje z částky 250 000 Kč. Společnost nyní svoji činnost nevykonává a nepodařilo se ji prodat. V majetku společnosti jsou dvě stará auta (poř. 2015 a 2017) a nápojové automaty, vše je již odepsané, kromě jednoho automatu, který byl pořízen v roce 2021, v tom roce odpisy provedeny nebyly, takže by poslední odpis měl být v roce 2026. Společnost by chtěla alespoň zrušit svoji registraci k DPH. Jak se vypořádat při změně režimu s majetkem společnosti (budova, zhodnocení, auta, automaty)?

Fyzická osoba chtěla prodat svůj rodinný dům v roce 2023, ve kterém 20 roků bydlela. Prodej domu by byl osvobozený od daně z příjmů dle § 4 ZDP. Zájemce o koupi (s. r o. - realitní činnost) podepsal dohodu, kde se zavázal zaplatit zálohu na nákup a sehnat kupce. To se bohužel nepodařilo. Protože nesplnil, co měl, uhradil prodávajícímu v roce 2024 smluvní pokutu a úroky z prodlení. Dále uhradil úplatu za „zákaz dispozice“ (nemohl dům dále nabízet jiným potencionálním kupcům). Následně fyzická osoba prodala dům někomu jinému. Musí zdanit smluvní pokutu, úroky z prodlení a tzv. zádržné (úplatu za zákaz dispozice), když prodej domu je osvobozený?

Pronajímatel odpisuje budovu v odpisové skupině 5 zrychleně. Na této budově je nájemcem provedeno se souhlasem pronajímatele TZ, které nájemce zatřídí do 5 odpisové skupiny a odepisuje rovnoměrně. V následujícím roce provede nájemce další TZ na této najaté budově, také se souhlasem pronajímatele, ale toto TZ zahrnuté též do odpisové skupiny 5, chce odepisovat zrychleně. Je možné používat různé způsoby odpisování u stejného majetku? Je možné, aby pronajímatel a nájemce používal odlišný způsob odepisování?