Lidé, kteří se profesně daněmi nezabývají, obvykle označují za jejich hlavní potíže: 1. vysoké zdanění, 2. složitá pravidla plná výjimek a časté novelizace, 3. nesrozumitelnost textu daňového zákona (úřední mluva, dlouhá souvětí o více než 100 slovech, četné odkazy a legislativní zkratky). Ano, to je nemilá realita českých daní komplikující práci také daňovým profesionálům, kteří však zpravidla označují za největší úskalí daní něco jiného - nejednoznačnost. Názorným příkladem je tento příspěvek. Přitom půjde o tak zdánlivě prostou a všední záležitost, jakou je dodání nemovité věci plátcem DPH, v praxi nejčastěji prodej pozemku, stavby nebo jednotky.
Dodání nemovité věci plátcem: 21 %, 15 %, osvobozeno, nebo mimo DPH?
Ing.
Martin
Děrgel
Dodání nemovité věci – vyjasnění pojmu
Nejprve si udělejme pořádek v příslušné terminologii. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „“) nedefinuje „nemovitou věc“, ovšem tento pojem hojně (50x) používá. I když to výslovně ani v poznámce pod čarou neuvádí, není asi pochyb, že je přejímána definice § 498 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „“), a sice:
„Nemovité věci jsou
–
pozemky,
a
–
podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i
–
věcná práva k nim, a
–
práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.
–
Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“
Nikoho nepřekvapí, že „nemovitou věcí“ jsou pozemky coby části zemského povrchu, ale leckomu ve výčtu chybí stavby, míněno především nadzemní domy, neboť zmíněných podzemních je pramálo (např. metro, samostatné vinné sklípky a podzemní garáže) - důvod se ukáže záhy. Věcnou novinkou je, že „nemovitou věcí“ mohou být i práva, jako právo stavby dle § 1242 OZ umožňující na pozemku výstavbu stavby patřící jiné osobě.
I když se obdobně jako s nemovitostmi před rokem 2014 nakládalo vesměs také s byty a nebytovými prostory vymezenými jako právně samostatné jednotky zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, nepatřily definičně mezi nemovitosti. Od roku 2014 již tyto
jednotky dle § 1159 OZ jsou věcmi nemovitými
. Současně se změnil rovněž jejich věcný obsah. Zatímco dříve byl vlastník jednotky současně spoluvlastníkem společných částí domu a obvykle také spoluvlastníkem souvisejícího pozemku, nyní tvoří věcnou podstatu „nové“ jednotky nejen byt nebo nebytový prostor, ale přímo také podíl na společných částech nemovité věci.Kde jsou ale stavby? Z právního hlediska vrostly do pozemků a staly se jejich součástí. Šlo bezesporu o jednu z největších změn soukromého práva v našich novodobých dějinách. Její přesné vyjádření najdeme v § 506 OZ, který stanoví, že
součástí pozemku je
prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech
. Právníci zde hovoří o zásadě „superficies solo cedit“ neboli „povrch ustupuje půdě“.Přechod na nové pojetí většiny staveb coby „pouhých“ součástí pozemků bylo úkolem přechodných ustanovení § 3054-3058 OZ. Pokud stavba byla k 1. 1. 2014 na pozemku stejného vlastníka, stala se jeho součástí. V ostatních případech – rozdílní vlastníci – k „právnímu srůstu“ nemohlo dojít, protože by byl majitel stavby vyvlastněn, OZ zde stanoví vzájemná předkupní práva a stavbu označuje za samostatnou nemovitou věc.
Praktickým důsledkem je, že nelze koupit (prodat), darovat nebo vložit do kapitálu firmy apod. pouze stavbu bez „jejího“ pozemku. Speciálním případem, který to do určité míry umožňuje, je již letmo zmíněný nový právní institut tzv. právo stavby. Nepřekvapí, že
součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé
, jak stanoví § 507 OZ. Takže nelze prodat les (nastojato), pole, louku či vinici bez „jejich“ pozemku. Naproti tomu inženýrské sítě
(rozvody plynu, elektřiny, vody a kanalizace) <