Problémový nájemník: Vyklizení nemovitosti

S ohledem na velmi zdlouhavou cestu k případnému vyklizení prostřednictvím civilních žalob hledali pronajímatelé i jiné legální cesty. Nabízela se aplikace § 71b notářského řádu¹⁾ ohledně včlenění prohlášení nájemce, že v případě nesplnění jeho povinnosti nemovitost vyklidit souhlasí s tím, že bude notářský zápis o této skutečnosti exekučním titulem pro případný výkon rozhodnutí. Vznikl však nejednotný názor v rozhodovací praxi soudů, a to i na úrovni Nejvyššího soudu ČR, kdy například v jednom ze svých rozsudků²⁾ uvedl následující: .

Nejvyšší soud ČR se naposledy zabýval³⁾ notářským zápisem ve smyslu dohody účastníků nájemního vztahu ohledně zajištění právaoprávněného (pronajímatele) na vyklizení bytu prohlášením povinného (nájemce), že svoluje k případnému provedení výkonu rozhodnutí či , jestliže poruší povinnost vyklidit byt (ve stanovené dodatečné lhůtě) od zániku nájemního vztahu, a rozhodl takto:

V bodě 5. se odkazuje na usnesení velkého senátu ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. 31 Cdo 225/2024, ve kterém byl přijat právní závěr, že:

V bodě 7. se vypořádal s předchozími závěry následujícím způsobem:

Ačkoliv se v projednávaném případě jednalo o podnájemní vztah, tak na právní argumentaci to nemá žádný vliv, jelikož závěry učiněné soudem zde platí obecně. K tomu soud v bodě 7. posl. věta dodává:

Nutnost existence notářského zápisu představuje pro smluvní strany v rámci nastavení jejich vztahu jistou složitost a náklady, ovšem pro obě strany může přinést zásadní benefity. Pro pronajímatele příslušnou právní jistotu v souvislosti s následným vyklizením nemovitosti, pro nájemce ochotu pronajímatele uzavřít nájemní smlouvu na delší dobu a případně i přistoupit při sníženém riziku ke sjednání nižšího nájemného. Prakticky to znamená doplnění nájemní smlouvy o dohodu, která bude po formální stránce naplňovat náležitosti § 71b notářského řádu, což bude ovšem v gesci notáře. Dohoda stran by měla obsahovat dodatečnou lhůtu k vyklizení po skončení nájemního vztahu (dle soudní praxe tato lhůta bývá minimálně 15 dnů). Předpokladem uzavření dohody podle § 71b notářského řádu je existence závazkového právního vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. Nájemní smlouva, která má teprve vzniknout, však může být součástí notářského zápisu.

Zformulovat dodatečnou lhůtu k vyklizení od skončení nájemní smlouvy nebude činit větších problémů. Notářský zápis by však měl dále pamatovat na splnění dalších podmínek, zejména zánik závazku v případě neplacení nájemného či dalších důvodů, které mohou mít za následek skončení nájmu, a to zejména účinností výpovědi či dohody. Řádná formulace v notářském zápise bude stěžejní pro případ, kdyby se pronajímatel po skočení nájmu nedomohl dobrovolného vyklizení nemovitosti a musel se s vyklizením obracet na exekutora. Jinými slovy notářský zápis by měl (kromě uplynutí doby nájmu) obsahovat výčet okolností, za kterých – pokud nastanou – je nájemce povinen ve lhůtě do 15 dnů splnit povinnost (vyklidit nemovitost) a v případě, že tak neučiní, dává souhlas s vykonatelností zápisu. Předpokládám, že notáři budou mít postupně pro tyto případy připraveny vzorové dohody, které případně na žádost stran pouze modifikují.

Samozřejmě zejména v případě bydlení se jedná o velmi citlivé téma, které by v případě nějaké tvrdší právní úpravy, popř. výkladu zákona, mohlo narazit na limity ústavního pořádku a mezinárodních dohod. V případě dohody ve smyslu § 71b notářského řádu by z hlediska ústavnosti neměl být problém, jelikož nedílnou podmínkou je prokázání zániku (či neexistence) nájemního vztahu. Nicméně i výše citované usnesení⁴⁾ velkého senátu Nejvyššího soudu ČR již bylo napadeno ústavní stížností a na finální verdikt Ústavního soudu si tedy budeme muset ještě nějakou chvíli počkat.

V průběhu července 2024 prošla prvním čtením v poslanecké sněmovně mimo jiné novela⁵⁾ občanského soudního řádu jako jedna z doprovodných změn připojených k novému zákonu o podpoře bydlení. Tato novela rozšiřuje tzv. zkrácená řízení o nový § 175a občanského soudního řádu, který upravuje rozkaz k vyklizení. Uplatní-li žalobce v žalobě právo na vyklizení bytu nebo domu proti žalovanému, který byt nebo dům užívá i po dni, kdy mu právo užívání zaniklo z důvodu skončení nájmu, a vyplývá-li právo žalobce ze skutečností uvedených v žalobě a připojených písemných důkazů, může soud vydat i bez výslovné žádosti žalobce a bez slyšení žalovaného rozkaz k vyklizení.

Dle důvodové zprávy stávající obecné instituty k urychlení civilního procesu nejsou pro účely řízení o vyklizení dostatečné a neumožňují soudům rozhodovat o vyklizení bez zbytečného odkladu tak, aby mohl pronajímatel se svým domem či bytem co nejdříve po skončení nájmu znovu svobodně nakládat. Pronajímatelé by tak v důsledku byli více motivováni k tomu své byty a domy nabízet na realitním trhu a uzavírat s nájemci dlouhodobé nájemní smlouvy. Pokud schvalovaná úprava nabude na začátku nebo v průběhu roku 2025 účinnosti, nabízí se otázka, do jaké míry přispěje do boje s problémovými nájemníky. Jelikož se totiž dle citovaného § 175a občanského soudního řádu použijí obecná ustanovení o rozkazním řízení, pak doručený platební rozkaz vyžaduje v první fázi od problémového nájemníka toliko podání odporu, a to ve lhůtě 15 dnů. Dle § 174 odst. 3 občanského soudního řádu totiž nelze odmítnout odpor, který neobsahuje odůvodnění. Nutno doplnit, že daný procesní prostředek bude možné využít i pro existující nájemní vztahy před nabytím účinnosti novely.

Nejvyšší soud ČR se v nedávné době rovněž zabýval právní otázkou⁶⁾, zda přenechávání bytu nájemcem třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb ke krátkodobému ubytování představuje jeho užívání v rozporu s účelem nájmu bytu a zda je takové jednání hrubým porušením povinnosti nájemce vyplývající z nájmu. Soud dospěl k jednoznačnému závěru, že tomu tak je. Předpokladem ochrany nájemce je totiž skutečnost, že pronajatý byt či dům užívá k zajištění bytových potřeb tak, jak je definuje konstantní . Skutečnost, že pak byt poskytuje třetím osobám prostřednictvím ubytovacích platforem, představuje hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu a pronajímatel může nájem bytu vypovědět dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku.

Až následující měsíce ukážou, zda pronajímatelé začnou v širší míře využívat možnosti sepsání dohody jako doplněk nájemní smlouvy ve formě notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti. Prozatím totiž právě s ohledem na nejednotný právní výklad nebylo zásadního důvodu notářský zápis využívat. Co se týká možnosti soudu vydat příkaz k vyklizení, tak zde se teprve novela posouvá do druhého čtení legislativního procesu a je otázkou, zda bude účinná k původně zamýšlenému 1. 1. 2025, realisticky lze očekávat spíše až termín 1. 7. 2025. V rámci rozsáhlé materie nového zákona⁷⁾ o podpoře bydlení bude zajímavé sledovat, jaké bude finální znění doprovodných předpisů. Konečně bude zajímavé sledovat související problematiku krátkodobých pronájmů, tedy jak se vyvine právní praxe a regulační trendy v oblasti využívání ubytovacích platforem.