Nabyvatel, jako fyzická osoba nepodnikající, nabyl podíl na nemovité věci, kancelářských prostorách, které dále pronajímá obchodní společnosti A. Kupní cena byla stanovena na základě znaleckého posudku, kde znalec stanovil cenu obvyklou. Při podávání přiznání k dani z nemovitých věcí nabyvatel přiložil posudek jako podklad pro stanovení kupní ceny. Finanční úřad toto neakceptuje a vyžaduje znalecký posudek s cenou podle vyhlášky. Otázka tedy zní, zda je nutné nechávat dělat další znalecký posudek, nebo jestli platí instrukce na http://smernahodnota.financnisprava.cz/2018/nebyt/ kde se vyplní parametry budovy a FÚ si cenu určí sám? Hraje v tomto případě roli skutečnost, že tato fyzická osoba je společníkem obchodní společnosti B, která je vlastníkem společnosti A, které jsou kancelářské prostory pronajímány?
Otázky a odpovědi: Daň z nabytí nemovitých věcí - určení nabývací hodnoty
Vydáno:
3 minuty čtení
Otázky a odpovědi: Daň z nabytí nemovitých věcí – určení nabývací hodnoty
JUDr.
Zdeňka
Tesařová,
LLM
Odpověď
V obsahu dotazu bohužel nejsou zřejmé všechny
relevantní
skutečnosti (např. způsob nabytí vlastnického práva k podílu na nemovité věci, od jaké osoby je nabýváno aj.), proto lze odpovědět pouze obecně.Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota, v některých případech snížená o uznatelný výdaj. Obecně platí, že nabývací hodnotou je sjednaná cena, nebo tzv. srovnávací daňová hodnota, anebo zjištěná cena, či tzv. zvláštní cena. Blíže viz § 11 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Postup určení nabývací hodnoty je upraven v § 12 uvedeného zákonného opatření.
Obecně platí, že v případě nabytí vlastnického práva, či spoluvlastnického podílu na nemovité věci kupní smlouvou (v dotaze není uveden způsob nabytí, ale lze se domnívat, že šlo o kupní smlouvu), kdy nabyvatelem je fyzická osoba a převodcem je například fyzická nebo právnická osoba, se nabývací hodnota určí tzv. porovnání sjednané ceny a tzv. srovnávací daňové hodnoty. Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % zjištěné ceny, nebo tzv. směrné hodnoty, avšak za předpokladu, že směrnou hodnotu u nemovité věci lze určit. Nemovité věci, u nichž se směrná hodnota určuje, jsou vymezeny v § 15 zmíněného zákonného opatření.
S ohledem na skutečnost, že v dotaze se uvádí, že se jedná o podíl na nemovité věci – kancelářských prostorách, lze se domnívat, že se nejedná o jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru. V těchto případech se směrná hodnota neurčuje, a proto je třeba pro účely srovnávací daňové hodnoty použít zjištěnou cenu, kterou je cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, ve vazbě na příslušný prováděcí předpis). V těchto případech nelze použít znalecký posudek o ceně obvyklé, ale je třeba pro účely daňového řízení nechat vypracovat znalecký posudek o ceně zjištěné, který je vyžadovanou přílohou daňového přiznání. Odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, kdy tento posudek je vyžadovanou přílohou daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, je uznatelným výdajem, jež může poplatník uplatnit v daňovém přiznání.