Příjmy z pronájmu bytů

Obecně je nájemní smlouva upravena v § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). V § 685 až § 716 občanského zákoníku jsou obsažena zvláštní ustanovení k nájmu bytu.

Nájem bytu vzniká , kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce tzn., že nájem bytu lze omezit po dobu trvání zaměstnání nájemce u pronajímatele. Pro úplnost je vhodné uvést, že z judikatury (např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1973/2006 ze dne 26. 10. 2006) vyplývá, že nájemcem může být pouze fyzická osoba, protože pouze fyzická osoba může mít potřebu bydlení. Nájemní smlouva uzavřená na straně nájemce právnickou osobou je tudíž absolutně neplatná podle § 39 občanského zákoníku pro rozpor se zákonem.

Pokud není dohodnuta doba nájmu, má se za to, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou.

V souladu s ustanovením § 687 odst. 1 občanského zákoníku je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

Důležité je z pohledu práv a povinností ustanovení § 687 odst. 3 občanského zákoníku, podle kterého, pokud se nedohodnou pronajímatel s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce.

upravuje zvláštní právní předpis, kterým je nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník,ve znění pozdějších předpisů. Co se rozumí drobnými opravami bytu vymezuje § 5 tohoto nařízení vlády, jedná se např. o opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, nebo výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, výměny sifonů a celá řada dalších, blíže viz uvedené ustanovení.

Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou vymezeny v § 6 tohoto nařízení vlády, jedná se o náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění vyjmenovaných předmětů (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.

řeší ustanovení § 692 občanského zákoníku. Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

Naopak jestliže se nájemce nepostará o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu.

Důležité z pohledu možné praxe je také ust. § 692 odst. 3, podle kterého je nájemce povinen po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli.

Vedle práva užívat byt má nájemce právo užívat společné prostory a zařízení domu, tj. schodiště, chodby, prádelny, kočárkárny, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno, tedy např. dodávka pitné vody, elektřiny, plynu, tepla atd. Současně je ale nájemce povinen řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Zásadně je právem nájemce s kým chce bydlet, a proto není potřeba souhlasu pronajímatele k tomu, aby nájemce mohl do společné domácnosti další osoby přijmout. Současně je ale nutné k tomu doplnit, že pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To ale neplatí, jestliže se jedná o osobu blízkou anebo o další případy zvláštního zřetele hodné. Zároveň má ale pronajímatel v souladu s § 689 odst. 1 občanského zákoníku právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. Občanský zákoník potom ukládá , v případě, že lze mít za to, že tato změna potrvá déle než 2 měsíce. Pokud toto nájemce neučiní ani do 2 měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost a pronajímateli svědčí právo na výpověď nájmu z důvodu definovaného v § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku.

Za důležité z praktického hlediska je také možné považovat ustanovení § 694 občanského zákoníku, podle kterého , a to ani na svůj náklad, a pokud takovéto úpravy či změny i přesto provede, je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil. Platí to ale i opačně, protože pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce, ten ale svůj souhlas může odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

Nájemné jako podstatná náležitost smlouvy musí být jasně a určitě stanoveno nebo alespoň jasně a určitě stanoven způsob určení jeho výše. Vedle nájemného musí být také stanoven způsob výpočtu plateb za služby, které jsou pronajímatelem v souvislosti s nájmem bytu poskytovány, částka za nájemné a služby nesmí být uvedena jednou hodnotou, obě výše nebo způsob výpočtu je nutné oddělit.

Občanský zákoník jako prvotní formu stanovení nájemného určuje dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem. Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Právo nájemce na poskytnutí slevy z nájemného upravuje § 698 občanského zákoníku, toto právo musí být uplatněno nejpozději do šesti měsíců od odstranění závad, jinak zaniká.

Z hlediska praxe i právní úpravy je důležitá také , která je upravena v § 710 až § 714 občanského zákoníku. Jedná se o poměrně citlivou záležitost, v souvislosti s kterou se vyskytuje poměrně velké množství sporů, které často končí soudními spory. Pronajímatelé by tak měli postupovat přesně v souladu s uvedenou právní úpravou.

V případě neziskových poplatníků platí, že v souladu s , ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), jsou u poplatníků, kteří nejsou založeni nebo zřízeni za účelem podnikání, předmětem daně vždy příjmy z reklam, z členských příspěvků a příjmy z nájemného s výjimkou uvedenou v § 18 odstavci 4 písm. d) ZDP, kterou jsou příjmy z pronájmu státního majetku, které jsou příjmem státního rozpočtu. Z uvedeného tak vyplývá, že

Z výše uvedeného potom vyplývá, že značný význam bude mít . Právnické osoby, na rozdíl od fyzických, nemohou v tomto případě uplatnit paušální výdaje stanovené procentem z příjmů, jedinou možností je tak uplatnění výdajů (nákladů) ve skutečné prokázané výši. zejména daňové odpisy, pokud je může poplatník uplatnit, dále náklady na opravy a údržbu, pokud je není povinen hradit nájemce a jdou na vrub nákladů pronajímatele. V případě pronájmu bytů u neziskových poplatníků bude obvyklou praxí, že úhrady za služby a plnění související s nájmem bytu bude řešeno přímo nájemcem na základě smlouvy uzavřené s dodavatelem těchto služeb, takže se zpravidla o náklady pronajímatele jednat nebude. Pokud by ale byly tyto služby a další plnění pronajímatelem nájemci dodávána, potom bude zpravidla postupováno tak, že nájemce bude hradit pronajímateli zálohy na tyto služby a tyto zálohy budou vyúčtovány proti celkové spotřebě. I v tomto případě se ale bude jednat o náklady či výdaje nájemce, nikoliv pronajímatele.

Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou vymezeny v § 6 tohoto nařízení vlády, jedná se o náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění vyjmenovaných předmětů (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.

řeší ustanovení § 692 občanského zákoníku. Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

Naopak jestliže se nájemce nepostará o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu.

Důležité z pohledu možné praxe je také ust. § 692 odst. 3, podle kterého je nájemce povinen po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli.

Vedle práva užívat byt má nájemce právo užívat společné prostory a zařízení domu, tj. schodiště, chodby, prádelny, kočárkárny, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno, tedy např. dodávka pitné vody, elektřiny, plynu, tepla atd. Současně je ale nájemce povinen řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Zásadně je právem nájemce s kým chce bydlet, a proto není potřeba souhlasu pronajímatele k tomu, aby nájemce mohl do společné domácnosti další osoby přijmout. Současně je ale nutné k tomu doplnit, že pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To ale neplatí, jestliže se jedná o osobu blízkou anebo o další případy zvláštního zřetele hodné. Zároveň má ale pronajímatel v souladu s § 689 odst. 1 občanského zákoníku právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. Občanský zákoník potom ukládá , v případě, že lze mít za to, že tato změna potrvá déle než 2 měsíce. Pokud toto nájemce neučiní ani do 2 měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost a pronajímateli svědčí právo na výpověď nájmu z důvodu definovaného v § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku.

Za důležité z praktického hlediska je také možné považovat ustanovení § 694 občanského zákoníku, podle kterého , a to ani na svůj náklad, a pokud takovéto úpravy či změny i přesto provede, je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil. Platí to ale i opačně, protože pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce, ten ale svůj souhlas může odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

Nájemné jako podstatná náležitost smlouvy musí být jasně a určitě stanoveno nebo alespoň jasně a určitě stanoven způsob určení jeho výše. Vedle nájemného musí být také stanoven způsob výpočtu plateb za služby, které jsou pronajímatelem v souvislosti s nájmem bytu poskytovány, částka za nájemné a služby nesmí být uvedena jednou hodnotou, obě výše nebo způsob výpočtu je nutné oddělit.

Občanský zákoník jako prvotní formu stanovení nájemného určuje dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem. Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Právo nájemce na poskytnutí slevy z nájemného upravuje § 698 občanského zákoníku, toto právo musí být uplatněno nejpozději do šesti měsíců od odstranění závad, jinak zaniká.

Z hlediska praxe i právní úpravy je důležitá také , která je upravena v § 710 až § 714 občanského zákoníku. Jedná se o poměrně citlivou záležitost, v souvislosti s kterou se vyskytuje poměrně velké množství sporů, které často končí soudními spory. Pronajímatelé by tak měli postupovat přesně v souladu s uvedenou právní úpravou.

V případě neziskových poplatníků platí, že v souladu s , ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), jsou u poplatníků, kteří nejsou založeni nebo zřízeni za účelem podnikání, předmětem daně vždy příjmy z reklam, z členských příspěvků a příjmy z nájemného s výjimkou uvedenou v § 18 odstavci 4 písm. d) ZDP, kterou jsou příjmy z pronájmu státního majetku, které jsou příjmem státního rozpočtu. Z uvedeného tak vyplývá, že

Z výše uvedeného potom vyplývá, že značný význam bude mít . Právnické osoby, na rozdíl od fyzických, nemohou v tomto případě uplatnit paušální výdaje stanovené procentem z příjmů, jedinou možností je tak uplatnění výdajů (nákladů) ve skutečné prokázané výši. zejména daňové odpisy, pokud je může poplatník uplatnit, dále náklady na opravy a údržbu, pokud je není povinen hradit nájemce a jdou na vrub nákladů pronajímatele. V případě pronájmu bytů u neziskových poplatníků bude obvyklou praxí, že úhrady za služby a plnění související s nájmem bytu bude řešeno přímo nájemcem na základě smlouvy uzavřené s dodavatelem těchto služeb, takže se zpravidla o náklady pronajímatele jednat nebude. Pokud by ale byly tyto služby a další plnění pronajímatelem nájemci dodávána, potom bude zpravidla postupováno tak, že nájemce bude hradit pronajímateli zálohy na tyto služby a tyto zálohy budou vyúčtovány proti celkové spotřebě. I v tomto případě se ale bude jednat o náklady či výdaje nájemce, nikoliv pronajímatele.

Co se týká , je ještě vhodné doplnit, že aby je neziskový subjekt mohl uplatnit, musí se na něj vztahovat úprava § 28 odst. 1 ZDP. Musí se tedy jednat o poplatníka, který má k tomuto majetku vlastnické právo. Organizační složka státu příslušná hospodařit s majetkem státu, státní podnik, národní podnik a státní organizace příslušná hospodařit s majetkem státu a organizace zřízená územním samosprávným celkem příslušná hospodařit s majetkem svého zřizovatele, tyto subjekty ZDP zahrnuje pod legislativní zkratku „vlastník“. I přes uvedenou formulaci je problém u příspěvkových organizací zřízených obcemi nebo kraji, protože podle výkladu MF ČR nemohou tyto subjekty uplatňovat daňové odpisy u majetku, který jim byl zřizovatelem předaný k hospodaření. Blíže k tomu materiál zveřejněný na stránkách České daňové správy pod odkazem: http://cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/xsl/dane_poplatky_9868.html?year=0

Druhá základní podmínka pro uplatnění daňových odpisů, a to používání předmětného majetku v souvislosti s dosahováním zdanitelných příjmů, je v tomto případě splněna, a to právě podle § 18 odst. 3 ZDP. Pokud je předmětný majetek používán k zajištění zdanitelného příjmu pouze z části, do výdajů k zajištění zdanitelného příjmu se zahrnuje poměrná část odpisů podle vhodně zvoleného kritéria.

Pro úplnost je ještě vhodné zmínit, že by se v případě těchto příjmů . Pokud by byt byl součástí nadačního jmění nadace a jako takový byl zapsán v nadačním rejstříku, příjmy z pronájmu by představovaly osvobozené příjmy v souladu s § 19 odst. 1 písm. r) ZDP.

Složitější situace bude v případě fyzických osob. Pokud fyzická osoba pronajímá byt, bude se nejčastěji jednat o . Jestliže by se ale jednalo o byt, který by byl , potom by se jednalo o příjem z jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 odst. 2 písm. e) ZDP, a tento příjem by byl zdaňován jako .

Je vhodné doplnit, že za příjmy z pronájmu se považují také příjmy z pronájmu bytů, které má poplatník sám v pronájmu nebo podnájmu.

Pokud se jedná o byt, který je součástí společného jmění manželů, příjmy z jeho pronájmu se zdaňují pouze u jednoho z nich, přičemž manželé si mohou zvolit, u koho je zdanění těchto příjmů výhodnější.

V obou dvou případech, tj. jak příjmů z pronájmu, tak příjmů z podnikání, lze jako daňové výdaje proti těmto příjmům . Jestliže poplatník uplatňuje výdaje ve skutečné výši, je povinen vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy.

Pokud poplatník uplatňuje paušální výdaje, je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s pronájmem.

Poplatník, který je fyzickou osobou, a který bude uplatňovat výdaje ve skutečné výši, uplatní obdobné výdaje jako poplatník, který je právnickou osobou. To znamená, že se opět bude jednat zejména o daňové odpisy, výdaje na opravu a údržbu bytu, pojištění související s bytem, daň z nemovitostí apod.

Jak vyplývá z ustanovení § 686a občanského zákoníku, pronajímatel je oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem. V tomto případě bude rozhodující, jak bude tato dohodnuta v nájemní smlouvě. Pokud by bylo dohodnuto, že nájemce složí kauci a pronajímatel z ní bude čerpat např. v případě, že nájemce neuhradí nájemné či služby, nebo způsobí škodu apod., potom tato při jejím složení bude u nájemce představovat nedaňový výdaj a u pronajímatele se nebude jednat o zdanitelný příjem. Následné čerpání této např. na úhradu dlužného nájemného už ale u pronajímatele představuje zdanitelný příjem a u nájemce může obecně představovat daňový náklad, pokud by u nájemce souvisel se zdanitelnými příjmy.

Jestliže by ale bylo v nájemní smlouvě stanoveno, že se jedná např. o zálohu na nájemné, bylo již by přijetí této na straně pronajímatele zdanitelným příjmem.

V souvislosti s pronájmem bytů u fyzických osob je nutné správně posoudit také problematiku . Výklad daňové správy k této problematice je obsažen v pokynu Generálního finančního ředitelství D-6 v části k § 9. Podle tohoto výkladu nejsou součástí nájemného z bytů nebo jejich částí podle ustanovení § 686 a 696 občanského zákoníku úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu. Zálohy na ceny služeb (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které pronajímatel po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje pronajímatel do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů. Poskytuje-li ovšem některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele.

Cílem tohoto příspěvku bylo shrnout základní právní a daňovou úpravu pronajímání bytů jak z pohledu právnických osob, tak i z pohledu fyzických osob. Je důležité si uvědomit, že v případě právnických osob, neziskových subjektů, se bude téměř vždy jednat o zdanitelný příjem, který vstupuje do základu daně. Stejně tak tomu bude i v případě fyzických osob, kdy je nutné pečlivě posoudit možnost uplatnění souvisejících daňových výdajů. Příjmy z pronájmu bytu plynoucí poplatníkům fyzickým osobám povedou téměř vždy ke vzniku povinnosti podat v souladu s § 38g ZDP daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob.