Příspěvek na správu domu podle NOZ

Související předpisy:

Ad 1)

Dle § 1208 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), do působnosti shromáždění patří mimo jiné také schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků a schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.

Zúčtovacím obdobím období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb (poskytovatelem služeb je společenství vůči vlastníkům); [viz § 2 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb.].

Pokud si členové společenství na shromáždění právoplatným hlasováním schválí usnesení, že navýšení záloh bude účinné již od 1.1.2014, namísto ode dne konání shromáždění, je toto možné. Je však nutné též odhlasovat způsob a termín splatnosti doplatků ve výši rozdílu mezi původní a novou výší záloh.

Ad 2)

Správu domu a pozemku upravuje § 1189 NOZ. Do správy patří vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

Správa domu zahrnuje mimo jiné také činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, činnosti spojené se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Podle § 1190 NOZ je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku společenství vlastníků. Společenství spravuje i ty společné části domu, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku (např. balkony přístupné pouze z bytu vlastníka).

Ve vztahu ke správě domu je nutné přihlížet též k Nařízení vlády České republiky ze dne 30.10.2013 č. 366/2013 Sb., o nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Ustanovení § 8 vyjmenovává činnosti, které spadají do správy domu a pozemku. Ustanovení § 15 ukládá společenství sestavovat a schvalovat rozpočet hospodaření, § 16 definuje, co patří a nepatří mezi příjmy společenství, § 17 vymezuje náklady na správu domu a pozemku takto:

NOZ je poměrně tolerantní a umožňuje, aby shromáždění schválilo úpravu stanov tak, aby zahrnovaly ještě další výdaje přímo související se správou domu a pozemku. Může se jednat např. o odměnu správci nemovitosti, odměny orgánům společenství aj.

Důležitý je též zákon č. 67/2013 Sb., který upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „služby“) a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.

Službami jsou zejména: dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

Ustanovení § 5, 6, 7 a 8 zákona č. 67/2013 Sb. upravují způsob ujednání výše záloh, rozsahu služeb, jejich vyúčtování příjemcům služeb a další záležitosti ve vztahu k bytům a nebytovým prostorám.

Při studiu právních předpisů souvisejících s bydlením si prosím povšimněte, že nová právní úprava nerozlišuje dlouhodobé zálohy na budoucí opravy společných částí domu a pozemku a krátkodobé zálohy na služby a výdaje spojené se správou domu a pozemku. Nová právní úprava též neřeší, jak naložit s dosud naspořenými peněžními prostředky z tzv. „fondu oprav“ tedy dlouhodobé zálohy na budoucí opravy domu a pozemku. Tyto záležitosti bude nutné upravit v novém znění stanov, které mají být uvedeny do souladu se zákonem nejdéle do 3 let od nabytí účinnosti NOZ.

Ad 3)

Podmínky přechodu z účetního období shodného s kalendářním rokem na rok hospodářský, upravuje § 3 odst. 3 a násl. zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění od 1.1.2014. Uplatnit hospodářský rok lze pouze po oznámení záměru změny účetního období místně příslušnému správci daně z příjmů nejméně 3 měsíce před plánovanou změnou účetního období nebo před koncem běžného účetního období, a to podle toho, který z termínů nastává dříve, jinak účetní období zůstává nezměněno. Takovouto změnu účetního období může účetní jednotka v běžném účetním období provést pouze jednou. Obdobně postupují účetní jednotky i při přechodu z hospodářského roku na kalendářní rok.

V souvislosti s přechodem na hospodářský rok připomínáme ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Pokud nestanovuje některý zvláštní právní předpis jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb (tj. společenství jednotlivým vlastníkům) vždy za zúčtovací období (tím je vždy za sebou jdoucích 12 měsíců) a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.