Článek doplňuje příspěvek z čísla 6/2012, v němž se rozebírá stávající postup znalců při oceňování nemovitostí pro zjištění daně z převodu nemovitostí. Ukazuje, jak by znalci měli postupovat, aby v ocenění staveb administrativním způsobem promítli tržní vlivy.
Tržní vlivy v posudcích na ocenění staveb za účelem zjištění daně z převodu nemovitosti – reakce
Ing. et Ing., Mgr.
Richard
Blatný
V čísle 6/2012 byl tomuto tématu věnován článek autorů Křístka a Jurky o devíti kapitolách. V páté kapitole autoři zdůrazňují, že: (1)
"nákladová (administrativní) cena nemůže být principiálně vyšší než cena tržní", a dále, že (2) „tržní vlivy v nákladovém způsobu ocenění musí,převést‘ administrativní cenu na cenu tržní. Jinými slovy nákladový způsob ocenění musí stanovit cenu obvyklou neboli tržní"
. Dále v šesté kapitole je vysloven názor, že: (3) tržní vlivy nákladového ocenění zastupuje koeficient prodejnosti s tím, že oba autoři zpochybňují jeho reálnou velikost pro různé druhy nemovitostí v různých lokalitách. S tímto zpochybněním lze s autory souhlasit. Tři zmíněné body vycházejí z uvedené citace zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, zejména § 5, který se na tomto místě pro jeho stručnost a výstižnost hodí uvést v plném znění:"1) Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se
a)
ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitého materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění,
b)
ze zohlednění charakteru velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce,
c)
z technického opotřebení stavby.
2) Základní ceny a způsob jejich úpravy podle odstavce 1 u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění technického opotřebení stanovuje vyhláška. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu."
Tři výše uvedené dílčí závěry obou autorů lze doplnit případy z praxe oceňování nemovitostí v tomto smyslu:
Ad 1) Existují případy, kdy nákladová (administrativní) cena je vyšší než cena tržní. Jedná se zvláště o speciální stavby, např. sakrálního charakteru, historické stavby pod ochranou památkového úřadu, nebo stavby zvláštní obliby (místa pobytu, působení, narození či úmrtí významné osobnosti, uzavření historicky významné smlouvy atd.), u nichž je komerční využití omezené nebo zcela nemožné.
Ad 2) Nákladová (administrativní) cena nemůže zastupovat tržní hodnotu, neboť výpočet ceny nákladové je popsán a dán metodikou oceňovacích vyhlášek, jde tedy nutně o cenu administrativní, přesněji řečeno jednu z metod zjištění ceny administrativní (vyhláškové, nebo též dle cenových předpisů). Praxe naznačuje, že nákladová cena, případně kombinace nákladové a výnosové ceny je velmi přibližně (dle druhu a charakteru posuzované nemovitosti, konkrétní oblasti atd.) asi 2krát nižší než reálná tržní hodnota.
Ad 3) Tržní vlivy nákladového ocenění teoreticky zastupuje koeficient prodejnosti, ale v souhlasu s autory uvedeného článku tomu tak objektivně v praxi v drtivé většině případů není.
Tržní vlivy administrativního ocenění staveb a bytových jednotek reálněji nahrazuje porovnávací metoda ocenění dle § 24a pro garáže, § 25a pro byty a § 26a pro chaty, rekreační domy a rodinné domy. Na základě praktických zkušeností (opět dle druhu a charakteru nemovitosti, jejího stavu, okolí atd.) lze konstatovat, že porovnávací metoda generuje ceny nemovitostí asi 1,05-1,4krát nižší, než odpovídá jejich reálné tržní hodnotě.
Všechny tři uvedené případy se z důvodu jednoduchosti chápou pouze ve smyslu vlastních staveb, bez cenových vlivů pozemků, lokality, okolní zástavby, infrastruktury, počtu obyvatel lokality atd.
Příklad výše uvedené tematiky posiluje názor o potřebě zkušených znalců, kteří dokážou dostatečně věrohodně analyzovat tržní hodnotu konkrétně zobchodované nemovitosti, osobním šetřením v terénu zjistí všechny k tomu nutné náležitosti a dovedou odhalit „ducha“ dané nemovitosti v kontextu s jejím okolím. Na základě těchto věrohodných informací mohou optimálně zjistit i administrativní cenu konkrétní nemovitosti. Jejich práci proto nelze suplovat imobilním úředníkem, nahrazujícím zkušenost a terénní práci znalce softwarem používaným pro výpočet administrativní ceny, neboť sebelepší vyhláška nemůže postihnout nepřeberné množství aspektů směrodatných pro náhled na reálnou hodnotu konkrétní nemovitosti s ohledem na charakter dané oblasti, do které je nemovitost zakomponována. Ostatně tento důvod přetrvává například i pro činnost soudců, neboť teoreticky by bylo možno vydávat rozsudky dle zákoníků převedených do vhodného softwaru bez důkazního šetření. Je pochopitelné, že by bylo dosaženo výrazných úspor na úkor objektivity vynesených rozsudků.