Katastr nemovitostí a jeho význam pro daň z nemovitostí

podle ustanovení § 2 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (dále jen „katastrální zákon“), jsou:

Předmětem evidence katastru mohou být také rozestavěné stavby nebo jednotky. Ty však nejsou předmětem daně ze staveb, neboť ve smyslu ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitostí), jím jsou pouze stavby a jednotky dokončené.

Obsah katastru je podle katastrálních území uspořádán v . Podle § 4 odst. 2 katastrální operát tvoří:

Pro přiznání k dani z nemovitostí slouží především , tj. údaje ze souboru popisných informací ve formě listu vlastnictví.

se skládá ze záhlaví a částí označených A, B, B1, C, D, E, F. Jeho obsah stanoví § 17 odst. 3 vyhlášky ČÚZK č. 26/2007 Sb. takto:

listu vlastnictví obsahuje údaje o okresu, obci a katastrálním území, číslo listu vlastnictví a informace o druhu číslování parcel. V záhlaví se rovněž údaje o datu, hodině a minutě, ke kterým výpis z katastru nemovitostí prokazuje stav evidovaný v katastru.

obsahuje slovní označení vlastnického práva, údaje o vlastníku nebo spoluvlastnících, spoluvlastnický podíl, popřípadě slovní označení dalšího práva, údaje o oprávněném z dalšího práva a podíl, v jakém má oprávněný z dalšího práva toto právo k nemovitostem a jednotkám uvedeným v části B.

obsahuje údaje o nemovitostech a jednotkách, které vlastník nebo spoluvlastníci zapsaní v části A vlastní, popřípadě ke kterým má oprávněný další právo, a plombu vyznačenou písmenem „P“ před označením nemovitostí a jednotek, jsou-li právní vztahy k nim dotčeny změnou:

obsahuje údaje o věcných právech odpovídajících věcnému břemeni a o právech zapsaných podle dřívějších předpisů ve prospěch vlastníka nemovitostí a jednotek uvedených v části B, včetně údajů o nemovitostech a jednotkách dotčených těmito právy, označení protokolu a pořadové číslo, pod kterým byl zápis v dané věci proveden, a údaje o listinách, které byly podkladem pro zápis.

obsahuje omezení a poznámky o skutečnostech, které vlastníka oprávněného z dalších práv nebo třetí osobu omezují v nakládání s nemovitostmi a jednotkami uvedenými v části B, zatížení nemovitosti a jednotky jiným věcným právem, včetně údajů o dotčené nemovitosti a jednotce, údajů o oprávněném z jiného věcného práva, váže-li se omezení nebo jiné věcné právo k takové osobě, označení protokolu a pořadové číslo, pod kterým byl zápis v dané věci proveden, a údaje o listinách, které byly podkladem pro zápis.

obsahuje poznámky o podaném žalobním návrhu, informace o zahájení pozemkových úprav a další údaje, které se váží k osobě uvedené v části A nebo k nemovitosti nebo k jednotce uvedené v části B, včetně údajů o tímto zápisem dotčené nemovitosti nebo jednotce, údajů o oprávněném z dalších práv uvedeném v části A, váže-li se tato poznámka nebo další údaj katastru k takové osobě, označení protokolu a pořadové číslo, pod kterým byl zápis v dané věci proveden, a údaje o listinách, které byly podkladem pro zápis.

obsahuje údaje o listinách, které byly podkladem k zápisu vzniku nebo změny vlastnického práva a dalších práv uvedených v části A.

se uvádí vztah BPEJ (bonitovaných půdně ekologických jednotek) k parcelám zemědělských pozemků uvedeným v části B.

Jako podklad pro vyplnění přiznání k dani z nemovitostí slouží obvykle údaje ze záhlaví, části A a části B listu vlastnictví.

Podle ustanovení § 2 odst. 1 zákona o dani z nemovitostí jsou předmětem daně z pozemků pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí. Předmětem daně nejsou pozemky uvedené v odst. 2 téhož ustanovení, tj. pozemky zastavěné nemovitými stavbami v rozsahu půdorysu těchto staveb, lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení, vodní plochy s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb, a také pozemky určené pro obranu státu.

Specifickým typem pozemků jsou , označované rovněž jako pozemky ve zjednodušené evidenci. Jedná se o zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují a jsou sloučeny do větších půdních celků. Až do doby jejich zobrazení v katastrální mapě, nejpozději však do doby ukončení pozemkových úprav podle zvláštního předpisu, se v katastru evidují zjednodušeným způsobem s využitím bývalého pozemkového katastru, pozemkových knih a navazujících operátů přídělového a scelovacího řízení. Údaje zjednodušené evidence se považují za součást katastrálního operátu.

U zemědělských a lesních pozemků ve zjednodušené evidenci je při vyplnění daňového přiznání nutno rozlišit, zda se jedná o druh pozemku „A“ - orná půda, chmelnice, vinice, ovocný sad, nebo „B“ - trvalý travní porost, anebo „C“ - hospodářský les. Tyto údaje u pozemků ve zjednodušené evidenci katastr neeviduje.

Nájemci pozemků ve zjednodušené evidenci obvykle znají druhy pozemků, na kterých dlouhodobě hospodaří. Mají-li v tomto směru pochybnosti, mohou, stejně jako vlastníci nepronajatých pozemků, požádat katastrální úřad, resp. jeho příslušné územní pracoviště, o vyhotovení srovnávacího sestavení parcel. Potřebné informace mohou získat také na internetových stránkách http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, kde si mohou zobrazit katastrální mapu i mapu pozemkového katastru a u parcel katastru nemovitostí snadno získat informaci o druhu pozemku.

Jak je výše uvedeno, jsou zjednodušeným způsobem evidovány pouze pozemky zemědělské a lesní. Nejedná se tedy o pozemky ostatních ploch a zastavěných ploch a nádvoří, které nejsou zemědělskou ani lesní půdou. Proto se u případných zpevněných ploch na pozemcích ve zjednodušené evidenci neuplatní nová právní úprava, platná od 1. 1. 2012.

Zjednodušená evidence se postupně, zpravidla po celých katastrálních územích, odstraňuje v rámci obnovy katastrálního operátu.

je vyhotovení nového souboru geodetických informací ve formě grafického počítačového souboru a nového souboru popisných informací katastrálního operátu. Provádí se novým mapováním, nebo přepracováním souboru geodetických informací (tzv. digitalizací), anebo na podkladě výsledků pozemkových úprav.

Údaje o pozemcích evidované v katastru, konkrétně údaje o katastrálním území, druhu pozemku, jeho výměře a vlastníku, v řadě případů postačí pro vyplnění příslušného listu daňového přiznání, respektive pro stanovení předmětu a základu daně.

Je však třeba upozornit na druhy pozemků, či spíše druhy předmětu daně z pozemků, u nichž se předmět a základ daně vymezuje odlišně od údajů katastru nemovitostí. Jedná se o stavební pozemky (předmět daně „F“) a o zpevněné plochy pozemků (předmět daně „X“ a „Y“).

V případě se jako předmět daně „F“ uvede pouze ta část pozemku, která je určena k zastavění nemovitou stavbou, tzn. že výměra tohoto druhu pozemku se rovná výměře půdorysu budoucí stavby. Zbývající část výměry pozemku, pokud nebude pozemek stavbou zcela zastavěn, se uvede na samostatném listu daňového přiznání jako druh pozemku evidovaný v katastru.

Obdobně jedná-li se o , která je předmětem daně z pozemků podle § 6 odst. 2 písm. a), uvede se jako předmět daně „X“ nebo „Y“ ta část pozemku druhu ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří, která je zpevněna stavbou podle stavebního zákona a slouží pro podnikatelskou činnost nebo v souvislosti s ní. Případná zbývající část výměry pozemku se pak uvede v daňovém přiznání jako druh pozemku evidovaný v katastru, tj. zastavěná plocha a nádvoří nebo ostatní plocha (předmět daně „E“ nebo „G“).

Pokud se jedná o daň ze staveb, vztah ke katastru nemovitostí při stanovení daně je jednoznačný v případě jednotek, tj. bytů a nebytových prostorů, které jsou ve smyslu ustanovení § 7 odst. 1 písm. c) a d) zákona o dani z nemovitostí samostatným předmětem daně pouze tehdy, jsou-li evidovány v katastru nemovitostí. Stavba, která je takto rozčleněna na samostatné jednotky, již podle odst. 2 téhož ustanovení není předmětem daně ze staveb jako celek.

Stavby, které nejsou rozčleněny na samostatně evidované jednotky, jsou předmětem daně jako celek. Aby byla stavba předmětem daně ze staveb, musí se především jednat o stavbu, která je nemovitou věcí ve smyslu § 119 občanského zákoníku, tzn. že je spojena se zemí pevným základem. Na rozdíl od jednotek se však nemusí vždy jednat o stavby evidované v katastru nemovitostí, neboť některé stavby se v katastru neevidují.

V případě staveb (pokud jsou v katastru evidovány), bytů a nebytových prostorů, v katastru chybí základní údaj pro stanovení základu daně, a to výměra zastavěné plochy stavby, respektive výměra podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru, u staveb chybí také informace o počtu dalších nadzemních podlaží. S výjimkou staveb pro bydlení katastr často neobsahuje také dostatečně konkrétní údaj o účelu využití stavby. Lze tedy říci, že při stanovení předmětu a základu daně ze staveb lze vystačit s údaji katastru pouze tehdy, je-li účel využití stavby v katastru dostatečně specifikován (např. stavba pro bydlení), a jedná-li se o stavbu přízemní (tj. bez dalších nadzemních podlaží), kterou je pozemek zcela zastavěn, tzn. že výměra zastavěné plochy stavby se rovná výměře pozemku. V ostatních případech je třeba potřebné údaje, pokud nejsou vlastníku známy, získat z jiných dokumentů, např. ze stavebně technické dokumentace, z prohlášení vlastníka o rozčlenění stavby na jednotky, ze znaleckého posudku apod.

je zpravidla nemovitostí, který je evidován v katastru. Za podmínek daných ustanoveními § 3 a 8 zákona o dani z nemovitostí však mohou být poplatníky daně z nemovitostí také subjekty s právními vztahy neevidovanými v katastru, např. nájemci pozemků. je poplatníkem daně např. u pronajatých pozemků, evidovaných v katastru zjednodušeným způsobem, nebo u pronajatých pozemků, spravovaných Pozemkovým fondem.

Zápis vlastnických práv do katastru nemovitostí se provádí vkladem nebo záznamem.

se do katastru nemovitostí zapisuje vlastnické právo (a také zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva), jestliže je právním důvodem jeho vzniku smlouva.

Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu.

Přiznání k dani z nemovitostí na zdaňovací období se podává vždy podle stavu k 1. 1. příslušného roku, přičemž se podle ustanovení § 13 zákona o dani z nemovitostí nepřihlíží ke změnám rozhodných skutečností, které nastanou v průběhu zdaňovacího období. Povinnost podat přiznání k dani z nemovitostí proto novému vlastníku nemovitosti vzniká na zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Aby nebyl poplatník sankcionován za pozdní podání daňového přiznání v případech, kdy řízení o povolení vkladu trvá delší dobu, stanoví § 13a odst. 10 zákona o dani z nemovitostí pro tyto případy zvláštní režim. Pokud byl v průběhu roku podán návrh na provedení vkladu do katastru a do 31. 12. téhož roku nebylo o povolení vkladu rozhodnuto, je poplatník povinen podat za předmětnou nemovitost do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva do katastru. Daňové přiznání poplatník podává na zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu. Podle ustanovení § 15 odst. 5 zákona o dani z nemovitostí je ve stejné lhůtě splatná také daň za předmětnou nemovitost v případě, že již uplynuly termíny splatnosti podle § 15 odst. 1 a 2 téhož zákona.

se do katastru zapisují práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním. Záznam se provádí na základě listin vyhotovených státními orgány a jiných listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy.

Ve vztahu k dani z nemovitostí jde nejčastěji o rozhodnutí o dědictví. Listiny vyhotovené státními orgány a jiné listiny podle odstavce 1 zasílají jejich zhotovitelé katastrálnímu úřadu k provedení záznamu do katastru ve lhůtě do 30 dnů ode dne jejich pravomoci nebo do 30 dnů ode dne jejich vyhotovení. Daňové přiznání podává dědic na zdaňovací období následující po roce, v němž poplatník zemřel.

Stejně jako v případě vkladu, i v tomto případě je poplatník chráněn proti sankcím za nezaviněně opožděné podání daňového přiznání při vleklém průběhu dědického řízení. Podle ustanovení § 13a odst. 11 zákona o dani z nemovitostí, v případě, že dědické řízení není pravomocně ukončeno do 31. 12. roku, v němž dosavadní poplatník zemřel, je dědic povinen za nemovitost, která byla předmětem dědického řízení, podat daňové přiznání do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž nabylo právní moci rozhodnutí příslušného orgánu, jímž bylo ukončeno dědické řízení. Podle ustanovení § 15 odst. 6 je i v tomto případě ve stejné lhůtě splatná daň za předmětnou nemovitost, jestliže lhůta její splatnosti podle § 15 odst. 1 a 2 již uplynula.

Relativně často dochází k situacím, kdy poplatník daně nesouhlasí s údaji, které jsou u předmětných nemovitostí evidovány v katastru, neboť jsou v rozporu se skutečným stavem nemovitostí. V daňovém přiznání pak poplatník uvede údaje, které považuje za správné, ale jsou v rozporu s údaji katastru (nejedná se o výše uvedené výjimky). Správce daně při kontrole tento rozpor zjistí a následuje nepříjemná korespondence, vysvětlování a dokazování. Upozorňujeme proto závěrem na skutečnost, že pokud vlastník nemovitosti zjistí, že stav evidovaný v katastru neodpovídá skutečnému stavu nemovitostí, je jeho povinností iniciovat u příslušného katastrálního úřadu změnu údajů a předejít tak pozdějším nesrovnalostem, a to nejen při vyplňování přiznání k dani z nemovitostí.