Dřevostavby

Z dotazu vyplývá, že novostavba byla stavebním úřadem povolena a schválena jako rodinný dům a také v katastru nemovitostí je zapsána jako rodinný dům. Stavba rodinného domu nebude sloužit k bydlení, bude prázdná, ale zároveň bude sloužit pro účely podnikání vlastníka stavby, tedy k nabízení zájemcům o koupi domu.

Ke správné odpovědi se dojde, když si řekneme, co se v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, rozumí pod stavbou sloužící pro „podnikatelskou činnost“ a stavbou „obytný dům“. Důležité je vysvětlit, v jakém okamžiku přestává být stavba zdaňována daní ze staveb jako obytný dům.

Zákon o dani z nemovitostí rozlišuje několik druhů staveb, kterým jednotlivě přiřazuje v ustanovení § 11 odst. 1 písm. a) až e) samostatnou základní sazbu daně ze staveb. Pro přiřazení základní sazby daně ze staveb u staveb, bytů nebo samostatných nebytových prostorů (dále jen „stavba“) má zákon více hledisek, a to buď podle , nebo podle způsobu užívání, anebo podle toho čemu slouží.

U staveb užívaných pro podnikatelskou činnost, uvedených v ustanovení § 11 odst. 1 písm. d) zákona o dani z nemovitostí, je rozhodující hledisko čemu objekt slouží.

Z tohoto důvodu se stavbou pro podnikatelskou činnost stává stavba, která slouží podnikatelské činnosti a nezávisle na tom, jestli podnikání je provozováno vlastníkem stavby nebo nájemcem stavby. Stavbou sloužící pro podnikatelskou činnost ve smyslu ustanovení § 11 odst. 1 písm. d) zákona o dani z nemovitostí je také objekt, který vede podnikající fyzická osoba nebo právnická osoba v evidenci hmotného majetku. V daném případě ani není důležité, zda je ve stavbě, která je vedená v evidenci hmotného majetku podnikatele, provozována podnikatelská činnost. Skutečnost, že podnikatel-vlastník stavby s ní zachází jako s objektem sloužícím pro jeho podnikání, tj. uplatňuje odpisy nebo provozní náklady spojené se stavbou v dani z příjmů, svědčí o tom, že stavba podnikatelské činnosti slouží.

U staveb užívaných pro podnikatelskou činnost jsou základní sazby daně diferencovány s přihlédnutím k možné výnosnosti podle druhu podnikání a mohou být 2 Kč pro prvovýrobu a pro všechny ostatní druhy podnikání je sazba 10 Kč za 1 m² zastavěné plochy.

U staveb, které slouží více účelům, se použije základní sazba daně odpovídající podnikatelské činnosti, jíž slouží převažující část připadající podlahové plochy nadzemních částí stavby, a při stejném poměru podlahových ploch připadajících na jednotlivé činnosti se použije vyšší příslušná sazba (§ 11 odst. 6). Dále zákon o dani z nemovitostí v ustanovení § 11 odst. 3 písm. b) umožňuje obcím i u staveb sloužících podnikatelské činnosti a nebytových prostor pro podnikatelskou činnost zavést koeficient 1,5.

Podle ustanovení § 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, se rodinným domem rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům pro rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví. Zákon o dani z nemovitostí má v ustanovení § 11 odst. 1 písm. a) základní sazbu daně ze staveb pro obytný dům 2 Kč za m² zastavěné plochy a pod tímto pojmem zahrnuje bytový dům a rodinný dům. Podle ustanovení § 11 odst. 6 zákona o dani z nemovitostí ztrácí stavba charakter rodinného domu, pokud na převažující části podlahové plochy v nadzemních částech stavby je provozována podnikatelská činnost. V takovém případě se použije i u rodinného domu základní sazba, která bude odpovídat převažující činnosti podnikání. Základní nebo zvýšená sazba u obytného domu se násobí koeficientem uvedeným v ustanovení § 11 odst. 3 písm. a) v rozmezí od 1,0 do 4,5. Koeficient daný zákonem může obec obecně závaznou vyhláškou zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie. Koeficient v hodnotě 4,5 lze zvýšit pouze na 5,0. Daň ze staveb u rodinných domů se zvyšuje v případě, že je v jeho nebytových prostorech provozována podnikatelská činnost, o 2 Kč za každý m² podlahové plochy tohoto prostoru. Výjimkou jsou nebytové prostory, ve kterých se provozuje podnikatelská činnost v oblasti zemědělské prvovýroby. Zákonem o dani z nemovitostí jsou rodinné domy zdaňovány bez ohledu na to, zda jeho vlastníkem je právnická osoba či fyzická osoba. Pro zachování charakteru rodinného domu je důležité, aby stavba převážně sloužila k bydlení a základní sazba 2 Kč za m² zastavěné plochy je zachována bez ohledu na to, zda v domě bydlí vlastník, nebo je dům pronajímán k bydlení. Pro daň z nemovitostí je od tohoto okamžiku rodinný dům považován za stavbu sloužící podnikatelské činnosti, a to v rozsahu celé stavby. Rodinný dům si svůj charakter zachovává i tehdy, když není vůbec využíván nebo je rekonstruován, ale nesmí sloužit pro podnikatelskou činnost. Měnit druh stavby, tedy základní sazbu daně ze staveb, lze pouze v souladu s ustanovením § 11 odst. 6 zákona o dani z nemovitostí.

Konkrétně v daném případě bych stavbu rodinného domu, která ani částečně neslouží pro bydlení, nýbrž zcela slouží stavební firmě, zdaňovala jako stavbu pro ostatní podnikatelskou činnost podle ustanovení § 11 odst. 1 písm. d) zákona o dani z nemovitostí se základní sazbou daně ze staveb 10 Kč za 1 m² zastavěné plochy. V případě, že se tato stavba prodá a bude sloužit převážně k bydlení, bude se zdaňovat podle ustanovení § 11 odst. 1 písm. a) zákona o dani z nemovitostí.