Užívání cizí věci v podmínkách roku 2014

Základním předpokladem orientace ve smlouvách o užívání cizí věci je pochopení definice věci z právního pohledu a jejich rozdělení. Právní pojetí věci nemusí vždy kopírovat materiální svět. Naše běžné lidské chápání věci je to, co je odlišné od osoby a od zvířete a má hmotnou podstatu. NOZ vychází z velmi široké koncepce pojetí věci. Z právního pohledu je věcí dle NOZ vše, co je odlišné od osoby a slouží potřebě lidí (§ 489 NOZ), přičemž klíčový význam má užitečnost a ovladatelnost věci (věcí tedy není voda z nebe, kámen u cesty). Věc musí mít povahu samostatného předmětu subjektivních majetkových práv (střecha domu není věcí, protože není samostatná, věcí bude celý dům, příp. pozemek, jehož je dům součástí), nemusí se ale jednat o věc hmotnou. Zvíře věcí není, uplatní se však na něj přiměřeně ustanovení o věcech s tím, že se jedná o živého, smysly obdařeného tvora. Nemůžeme si tedy pronajmout vodu v řece, ale můžeme si pronajmout koně, traktor či budovu.

Věci je možné dělit do různých kategorií, jako např. věci:

Pro žádného podnikatele nejsou „nájemní vztahy a půjčování věcí“ novinkou. Známe a často jsme využívali smlouvu o půjčce, výpůjčce či nájmu. Při uzavírání smluv počínaje 1.1.2014 musíme respektovat jak mnohdy nový název smlouvy, tak i nové pojmenování účastníků smlouvy. Dodržení a znalost terminologie se nám vyplatí, neboť daňové zákony tyto pojmy užívají, aniž je vysvětlují. Představme si tedy (staro)nové druhy smluv z NOZ. Úpravu smluv hledejme ve čtvrté části NOZ v části pojednávající o relativních majetkových právech.

Osoby uzavírající smlouvu jsou zapůjčitel a vydlužitel. Nové právo je benevolentní, stejně tak by bylo možné použít dříve užívané pojmy věřitel a dlužník, nicméně přesné pojmenování smluvních stran je vhodné používat s ohledem na zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“). Právním předchůdcem této smlouvy je smlouva o půjčce. Zápůjčkou přenechává zapůjčitel vydlužiteli zastupitelnou věc (např. peníze, obilí) tak, aby ji vydlužitel užil podle libosti a poté vrátil zpět věc stejného druhu. U peněžité zápůjčky je možné (ne povinné) sjednat úroky, u nepeněžité je možné ujednat místo úroků plnění většího množství nebo lepší kvality. Pokud neurčí smlouva splatnost, stanoví NOZ, že splatnost je závislá na vypovězení smlouvy. Výpovědní doba je šestitýdenní, není-li ve smlouvě stanoveno jinak. Zápůjčka může být úplatná i bezplatná, peněžitá i nepeněžitá. Nejčastěji se budeme patrně v praxi setkávat s úročenou či bezúročnou peněžitou zápůjčkou. Dalším nástrojem na půjčování peněz je úvěr.

Osoby uzavírající smlouvu jsou úvěrující a úvěrovaný. Na základě této smlouvy se úvěrující zavazuje, že úvěrovanému poskytne na jeho požádání a v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky a úvěrovaný se zavazuje je splatit a zaplatit úroky. Úvěr je možné sjednat jako účelový, tj. úvěrovaný nemůže peníze užít dle libosti. Obsah smlouvy o úvěru není proti minulosti zásadně změněn, i nadále tento typ smlouvy budou využívat především banky.

Osoby uzavírající smlouvu jsou půjčitel a vypůjčitel. Výpůjčka nedoznala v novém právu žádných zásadních změn. Výpůjčku budeme i nadále sjednávat v případě, pokud půjčitel přenechává vypůjčiteli nezuživatelnou věc, aby ji vypůjčitel bezplatně dočasně užíval. Výpůjčka je bezplatná a naturální (nikdy ne peněžní, neboť peníze jsou věcí zuživatelnou). Výpůjčkou je možné si vypůjčit např. automobil či stroj, a to bezplatně.

Osoby uzavírající smlouvu jsou půjčitel a výprosník. Výprosa není jen archaickým pojmem pamatujícím první republiku. Výprosa je jakousi „podformou“ výpůjčky, přičemž jediný praktický rozdíl spočívá fakticky v tom, že není předem ohraničena doba, po kterou se věc předává z držení jedné osoby do držení osoby druhé. Není stanoven ani účel užití této věci. Typickým příkladem je situace, kdy soused sousedovi půjčuje sekačku k volnému použití. Soused (výprosník) sekačku vrátí, až si sekačku užije podle svého uvážení. To může být za dvě hodiny, nebo také za dva týdny a půjčitel (vlastník sekačky) tuto dobu nijak neovlivňuje, může však žádat vrácení věci dle libosti.

Osoby uzavírající smlouvu jsou pronajímatel a nájemce.

V právní úpravě nájmu přinesl NOZ poměrně významné změny. Základem nájmu je dočasné poskytnutí věci k užívání jiné osobě za úplatu. Zákon nestanoví, že se musí jednat o věc individuálně určenou, lze tedy předpokládat (i když to patrně nebude praktické) též nájem některých věcí určených podle druhu.

Detailní seznámení se s nájemními smlouvami různých typů si však vyžádá delší čas.

Nová právní úprava nájmu má tyto části:

Osoby uzavírající smlouvu jsou propachtovatel a pachtýř.

Tento nově specifikovaný druh vztahu byl do konce roku 2013 řešen v rámci smlouvy o nájmu, přičemž vykazoval určité odlišnosti. S mírnou nadsázkou lze tedy říci, že pachtovní smlouvy můžeme mít uzavřeny již z minulosti, pouze se tak nejmenovaly. Pachtýř (na rozdíl od nájemce) bude propachtovanou věc užívat a zároveň i požívat, čímž je mu umožněno brát z propachotaného majetku plody a užitky a nabývat k nim vlastnické právo. Za právo užívat a požívat propachtovanou věc se pachtýř zavazuje platit propachtovateli pachtovné nebo mu poskytovat poměrnou část výnosu věci. Pravděpodobně nejčastěji bude pachtovní smlouva uzavírána na obdělávanou nebo jinak zemědělsky využívanou půdu, ze které se získává úroda (podobně i např. ovocné sady). Na tuto změnu reagují také daňové zákony a zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, který nově umožňuje pachtýři vytvářet rezervu na majetek propachtovaný na základě smlouvy o pachtu obchodního závodu. Je tedy zřejmé, že i podnik (nově obchodní závod) nebude pronajímán, ale propachtováván.

Jen pro rozšíření si právních obzorů uvádíme, že podle § 491 NOZ je plod to, co věc pravidelně poskytuje ze své přirozené povahy, jak je dáno jejím obvyklým účelovým určením a přiměřeně k němu, ať s přičiněním člověka nebo bez něho (půda nese úrodu, jabloň jablka). Užitek je pak to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy (např. peníze nesou úroky).

Daňové zákony, jakožto zástupci veřejného práva, v některých případech terminologii soukromého práva přebírají beze změny, v jiných případech si však tvoří pro své účely legislativní zkratky, které neplatí obecně, ale jen v rozsahu daného daňového zákona.

V ZDP, si tak můžeme přečíst, že pojem nájem je používán pro smlouvu nájemní a pachtovní. Samostatně je pak řešen pacht obchodního závodu. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, také tvoří legislativní zkratky - pod pojem nájem se pro účely DPH řadí nájem, podnájem, pacht a podpacht. I DPH řeší pacht obchodního závodu samostatně.

Další novinkou je inkorporace předmětu daně dědické a darovací do předmětu daně z příjmů. Ve vztahu k některým (bezúplatným) typům smluv je nutné řešit odraz vzniklého majetkového prospěchu do daně z příjmů. Z předmětu daně z příjmů jsou pro fyzické osoby [§ 3 odst. 4 písm. j) ZDP] i právnické osoby [§ 18 odst. 2 písm. f) ZDP] vyňaty tyto druhy majetkového prospěchu:

I z důvodu pochopení výše uvedených řádků, je nutné rozumět terminologii nového práva.

Institut práva stavby nepatří mezi obvyklé způsoby užívání cizí věci, nicméně pro jeho důležitost považuji za nutné se o něm ve stručnosti zmínit. Institut práva stavby reaguje zejména na skutečnost, že NOZ obecně prohlašuje stavby za součást pozemku, na kterém jsou vybudovány, a v podstatě neumožňuje (s výjimkou případů popsaných v přechodných ustanoveních a s výjimkou práva stavby), aby existovalo oddělené vlastnictví pozemku a stavby na něm vybudované. Právo stavby je nehmotná nemovitá věc umožňující podle § 1240 a násl. NOZ stavebníkovi mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku, který stavebník nevlastní, stavbu (která je součástí tohoto práva). Nezáleží přitom na tom, zda se jedná o právo stavby na stavbu již zřízenou, nebo na stavbu, kterou si stavebník na základě práva stavby teprve zřídí. Právo stavby se sjednává jako právo dočasné, které je možné zřídit maximálně na 99 let. Poté se musí vlastník pozemku a vlastník stavby vypořádat v souladu s § 1255 a násl. NOZ. Právo stavby je možné zřídit za úplatu i bezúplatně, lze jej převádět i zatěžovat (např. zástavním právem). Právo stavby přechází na dědice. Dle § 1254 NOZ má stavebník předkupní právo k pozemku, zatímco vlastník má předkupní právo k právu stavby.

V žádném případě se však nemusí obávat vlastníci staveb na cizím pozemku, kteří takovou stavbu vlastnili již k 1.1.2014, že po nich nové právo bude vyžadovat zřízení práva stavby. Oddělené vlastnictví pozemku a stavby v těchto případech zůstane dle přechodných ustanovení NOZ zachováno až do doby, než se vlastníci sjednotí, což však není časově omezeno a může trvat i desítky až stovky let.