Osvobození novostaveb bytů v rodinných domech pohledem zákonného opatření Senátu ČR č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

Společenské změny v roce 1989 zásadně změnily i zpoplatnění převodu nemovitostí. Do konce roku 1992 platil „socialistický“ zákon o notářských poplatcích.¹⁾ Úplatné převody nemovitostí byly zatíženy notářským poplatkem ve výši 1–5 % ceny zjištěné. Poplatníkem byl převodce a ručitelem nabyvatel. Daň z převodu nemovitostí v té době neexistovala.

Daňová reforma z počátku 90. let tuto koncepci zrušila. Notářské poplatky nahradila daní z převodu nemovitostí. Vznikl zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, neboli zákon o trojdani.

Původní znění zákona o trojdani osvobozovalo pouze převody nemovitého majetku veřejnoprávními subjekty, převody privatizovaného a restituovaného majetku a vklady do obchodních společností. Sazba daně činila 1–20 % základu daně podle stupně příbuznosti nabyvatelů a poplatníkem byl vždy převodce.

Výsledkem takovéto konstrukce zákonné normy byl podnikatel v oboru výstavby nemovitostí mnohem více daňově zatížen než podnikatel v ostatních oborech. Prudký rozvoj podnikání si vynutil úpravu zákona. Novela zákona o trojdani²⁾ proto znevýhodnění developerů napravila. Zároveň bylo striktně definováno, že osvobození se týká pouze prvních úplatných převodů, kdy převodce provozuje výstavbu nebo prodej staveb a bytů jako svoji podnikatelskou činnost.

Dodržení podmínky bylo podrobně zkoumáno ze strany finančních úřadů a k této problematice existuje řada soudních rozhodnutí, např. 2 Afs 212/2006-147 ze dne 28. 8. 2007, 5 Afs 72/2012-95 ze dne 28. 2. 2014, 5 Afs 79/2015-32 ze dne 8. 12. 2016 a další.

Osvobození převodců nových staveb se s mnoha obměnami³⁾ udrželo v zákoně o trojdani až do konce jeho účinnosti dne 31. 12. 1992. Osvobozeny byly tudíž veškeré převody nových staveb a bytů za předpokladu splnění časové lhůty pěti let.

Zákonné opatření Senátu osvobození prvních úplatných převodů nových staveb značně zúžilo. Osvobození mohl do pěti let uplatnit dle § 7 odst. 1⁴⁾ zákonného opatření pouze poplatník při převodu (příp. nabytí) vlastnického práva k:

Důvodová zpráva⁵⁾ k zákonnému opatření uvedlaDále důvodová zpráva výslovně stanoví, že osvobození se týká nemovitostí, u nichž lze vzhledem k typu předpokládat, že je k bydlení využije nabyvatel:

Zároveň v řadě případů byl převodce zproštěn daně tím, že mohl smluvně přenést daňovou povinnost na nabyvatele. Novela zákonného opatření⁶⁾ přenesla tíži daně zcela na nabyvatele.

Po nabytí účinnosti zákonného opatření zveřejnila Finanční správa na svém webu⁷⁾ několik informativních sdělení a návodů k aplikaci nové právní úpravy. Problematika osvobození jednotek v rodinných domech v instrukcích řešena nebyla. Dne 20. 8. 2014 byla zveřejněna „Informace Generálního finančního ředitelství k aplikaci § 7 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí“. Tato informace se podrobně zabývá především aplikací osvobození u rozestavěných staveb.

Ze znění zákonného opatření je zjevné, že jednotky v rodinných domech nebyly do osvobození zahrnuty. Přesto si cca 350 poplatníků⁸⁾ nesprávně uplatnilo osvobození při převodu jednotky v rodinném domě. V některých případech takto dle tvrzení poplatníků radili nabyvatelům samotní pracovníci finančních úřadů.

Přispěla k tomu zřejmě komplikovaná definice bytů a jednotek, která přesahuje do několika zákonů.

může být vymezena podle občanského zákoníku⁹⁾ nebo podle zákona o vlastnictví bytů¹⁰⁾. V občanském zákoníku je pojem jednotka definován zejména v § 1159:

Zákon o vlastnictví bytů definoval jednotku jako

Pojmy a jsou definovány ve vyhlášce o obecných požadavcích na využívání území¹¹⁾ a identicky také v katastrální vyhlášce¹²⁾ v příloze Technické podrobnosti pro správu katastru, bod 4. – Způsob využití stavby:

Definice dle § 2236 odst. 1 občanského zákoníku zní: „

Poplatníci a některé finanční úřady usoudili „selským rozumem“, že charakteristika jednotek v rodinném domě je přímo spojená s bydlením a existencí bytu, a proto by měl být převod bytu neboli jednotky osvobozen.

První lhůta pro daňová přiznání dle zákonného opatření nastala 30. 4. 2014 a konec lhůty pro případné doměření daně připadl na 2. 5. 2017. Právě před uplynutím lhůty finanční úřady zaujaly stanovisko, že osvobození jednotek v rodinných domech bylo uplatněno neoprávněně. Vyzvaly poplatníky k nápravě. Překvapení a mnohdy šokovaní poplatníci se obrátili na sdělovací prostředky a byla vyvolána rozsáhlá kampaň. Např. server Novinky.cz uvedl: ¹³⁾

Dne 20. 4. 2017 poslanec parlamentu České republiky, 1. místopředseda vlády pro ekonomiku a ministr financí Ing. Andrej Babiš podal Sněmovně návrh na změnu zákonného opatření.¹⁴⁾ Zákon by se měl změnit tak, aby od daně byli osvobozeni nabyvatelé jednotek v rodinných domech a bytových domech. Toho by se dosáhlo záměnou termínu „bytový dům“ za „stavba pro bydlení“.

Nabyvatelé jednotek v rodinném domě by jistě změnu uvítali, ale (bytové) jednotky se vyskytují i v dalších typech staveb, které by takto definovaným osvobozením nebyly dotčeny. Jsou přitom přímo určeny k bytovým účelům v katastrální vyhlášce:¹⁵⁾

Také jednotek je definováno více typů a mohlo by se diskutovat, že např. ateliér nebo skupina bytů by měly být osvobozeny.¹⁶⁾

Stejný den, kdy poslanci obdrželi návrh novely zákonného opatření, tj. 20. 4. 2017, publikovala Finanční správa na webu materiál „Informace ke zdanění nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě“.¹⁷⁾ Argumentovala tím, že § 7 zákonného opatření zcela jednoznačně umožňuje osvobodit pouze převod jednotek v bytovém domě a není možné svévolně vykládat zákon jinak.

Jelikož však i sami pracovníci finančních úřadů pochybili a akceptovali uplatněná osvobození v daňových přiznáních, Finanční správa zveřejnila zároveň k možnosti žádat o prominutí příslušenství daně. Nad rámec běžného prominutí lze žádat 100 % příslušenství daně v případech, kdy správce daně akceptoval nesprávné uplatnění osvobození.

tlak pokračoval a vláda vydala dne 16. 5. 2017 souhlasné stanovisko ke změně zákonného opatření.¹⁸⁾ Poslanecká sněmovna reagovala 17. 5. 2017¹⁹⁾ a určila zpravodaje pro první čtení návrhu novely. Případu věnovala pozornost i veřejná ochránkyně práv Anna Šabatová a dne 15. 6. 2017 vydala tiskovou zprávu.²⁰⁾ Uvedla v ní: a navrhla několik tvůrčích řešení vzniklého problému, např. hromadné prominutí daně, překlenutí zákonné mezery výkladem nebo retroaktivitu v případě přijetí novely.

Zároveň s ombudsmankou dne 15. 6. 2017 Finanční správa vydala další informační materiál „6 mýtů o zdanění nabytí bytové jednotky v rodinném domě“.²¹⁾ Jedná se o podrobný rozbor platného právního stavu s tím, že zákonným opatřením jsou upravena věcná osvobození při nabytí vlastnického práva k novým stavbám a správci daně tento stav musí respektovat.

Generální finanční ředitelství nemohlo dle své libovůle ustoupit z výkladu zákona, ale snažilo se vycházet vstříc poplatníkům, kteří jsou zatíženi splátkou hypotéky a další úroky z placení daně by pro ně byly příliš tvrdé. Dne 28. 7. 2017 zveřejnilo informaci, že v zájmu právní jistoty žadatelů o prominutí příslušenství daně bude promíjet jak úrok z prodlení, tak i z posečkané částky.²²⁾

Novela zákona měla být projednána v září ve Sněmovně, k tomu však již nedošlo. Její projednávání se zrušilo s koncem volebního období v říjnu 2017.

O jak velký okruh poplatníků se v tomto případě jedná? Zastoupení jednotek v rodinných domech je znázorněno v grafu na následujícím obrázku.

Obrázek 1: Procentuální zastoupení jednotek v rodinných domech

Počet jednotek v rodinných domech je zatím relativně malý. Rodinné domy byly v minulosti rozdělovány na (bytové) jednotky spíše výjimečně. Většinou se jednalo o mimořádné situace při majetkových vypořádáních.

Ke dni 1. 7. 2017 bylo v katastru nemovitostí evidováno 1 176 790 rodinných domů a z toho bylo děleno na jednotky cca 4 500. Většinu však tvoří stávající jednotky, kterých se osvobození dle zákonného opatření netýká. Nově vzniklých jednotek, které by případně bylo možné osvobodit od daně z nabytí nemovitých věcí, jsou řádově stovky. Dokládá to i počet 350 chybně podaných daňových přiznání s neoprávněně uplatněným osvobozením.

Lze však očekávat, že tato praxe se nyní podstatně změní a rodinné domy se budou dělit na jednotky mnohem častěji. Trend vzniku jednotek naznačují dva příklady z praxe:

Právní úprava osvobození prvních úplatných převodů nově vystavěných bytů je značně roztříštěná a pro poplatníky nesrozumitelná. Ačkoli měly být osvobozeny převody nemovitostí sloužících k bydlení nabyvatelů, ve výsledku je osvobozena jen část nově převáděných novostaveb. Tento stav vnímá veřejnost značně negativně. Zákonné opatření je zatím příliš „mladé“, aby k jeho aplikaci na tyto převody existovala jakákoli . Pouze jedno přiznání ze všech chybně podaných je ve stadiu odvolacího řízení.²³⁾

Konec VII. volebního období Poslanecké sněmovny ukončil projednávání novely, která by nerovnost zákonného opatření alespoň částečně zhojila. Z e-mailové korespondence s poslaneckou kanceláří Ing. Andreje Babiše vyplývá, že jako nově zvolený poslanec návrh na změnu zákonného opatření opakovat nebude. Návrh bude údajně podán Ministerstvem financí.²⁴⁾

Skupina 25 poslanců podala dne 5. 12. 2017 návrh na zrušení zákonného opatření.²⁵⁾ Přiložená důvodová zpráva k návrhu uvádí:

Osvobození od zdanění prvních úplatných převodů bytů jiných než výslovně definovaných zákonným opatřením zatím tedy možné není. Poplatníkům lze pouze doporučit, aby daň uhradili ve stanovené lhůtě, případně využili možnost prominutí úroků z dlužné i posečkané částky daně. Zároveň ve svém vlastním zájmu by měli kupovat nemovitost – byt až po řádné kolaudaci, aby byli jasně informováni o tom, jaký typ nemovitosti si vlastně pořizují.