Spotřebitelské úvěry a jejich vliv na zadlužování lidí - 2. část

Tyto úvěry jsou typické svým použitím, které je jednoznačně určeno v samotném názvu úvěrů, jedná se tedy o Nemohou být tedy využity pro žádný jiný účel, a to ani jako tzv. vedlejší účely. Účelovost těchto úvěrů je dána zejména dokumentací včetně např. stavební dokumentace či plánů rekonstrukce, které jednoznačně deklarují účel, jednak také k budoucí (v případě novostavby), anebo k opravované či rekonstruované nemovitosti.

Do této skupiny úvěrů tak patří:

Hypoteční úvěry i americké hypotéky poskytují banky s příslušnou licencí, úvěry ze stavebního spoření pak stavební spořitelny. Stavební spořitelny řadíme dnes spíše mezi specializované banky, protože jejich hlavní specializací je právě financování bydlení. Činí tak pomocí pravidelného spoření a postupným vytvářením nároku na úvěr v závislosti na výši a délce spoření. V současné době se její produkty rozšiřují a stavební spořitelny nabízejí i četné další produkty. V době svého vzniku však bylo důvodem a jediným smyslem právě zajištění účelového stavebního spoření. Všechny tyto licencované instituce počítáme mezi poskytovatele úvěrů na bydlení.

Vyřízením těchto úvěrů je možné pověřit i externího zprostředkovatele, většinou opět specializovanou instituci, která se pak zabývá vyřízením těchto úvěrů od A po Z, samozřejmě za určitý poplatek.

Všechny typy úvěrů na bydlení jsou charakteristické dlouhou dobou splatnosti, u klasických hypoték až na dobu 30 let. Z toho důvodu bývá úroková sazba fixovaná na kratší dobu, tzv. během celé doby se však může změnit. To je v podmínkách ČR téměř signifikantní, úroková sazba se čas od času změní, a to tak, že stále roste. Na druhé straně však stát, který podporuje tento typ spoření a úvěrování v souvislosti s podporou vlastního bydlení, poskytuje prostřednictvím zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) úlevy, a to tak, že dlužníci, kteří splácejí hypoteční úvěr, popřípadě i úvěr ze stavebního spoření, mohou odečítat z daňového základu úroky ve výši až 300 000 Kč za jeden kalendářní rok a na jednu domácnost. To je poměrně velká částka vzhledem k průměrnému platu. Pokud je spoludlužníků více (například při výstavbě rodinného domu pro dvě či více rodin), pak zákon umožňuje, aby si každý spoludlužník odečetl od svého daňového základu stejný díl (§ 15 odst. 4 zákona o daních z příjmů).

Každou banku při rozhodování o úvěru zajímají tři důležité aspekty, které musí žadatel předložit, dokumentovat či souhlasit s jejich použitím. Jsou to

klienta by měla zajímat bankéře v každém případě, u poskytování jakéhokoliv druhu úvěru, a to jak u fyzické, tak i právnické osoby. Toto zjišťování patří k základním povinnostem každého pracovníka banky, který má na starosti danou žádost. U fyzické osoby, která žádá o úvěr na bydlení, se v tomto bodě jedná o

Žadatel je povinen doložit platný občanský průkaz, popřípadě platný jiný doklad k identifikaci své osoby jako například řidičský průkaz. Občanský průkaz obsahuje základní identifikační údaje každé osoby, tj. jméno a příjmení, adresu trvalého bydliště a rodné číslo. Pro žadatele to znamená především nutnost neměnit v době žádosti údaje v tomto občanském průkazu, popřípadě celý občanský průkaz, například změnou jména v případě svatby u žen nebo rozvodu, tím méně pak, dochází-li v mezidobí ke změně bydliště. V případě kontroly celého občanského průkazu jde zejména o zjišťování bankéře, zda a kdy končí doba expirace. Je zřejmé, že pokud doba expirace končí za měsíc, nemá smysl o úvěr vůbec žádat. Ale i změna dílčích údajů může být na překážku, o úvěr žádají vesměs mladí lidé, očekávaný sňatek nebo čerstvý sňatek znamenající změnu v občanském průkazu nemusí být příznivou informací pro poskytovatele úvěru.

Bankéře rovněž velmi zajímá, v jaké průměrné výši za určité období se pohybují žadatelovy příjmy a jejich zdroje.

Povinnost doložit příjmy se většinou řeší v závislosti na druhu příjmů takto:

V každém případě však banky ještě navíc žádají doložit několik výpisů z běžného účtu žadatele, pokud na něj jsou dané příjmy přijímány (některé příjmy mohou být zasílány například přímo na spořicí účty). V případě, že se jedná o banku, u které je žádáno a současně u ní tento běžný (nebo ve výše uvedeném případě spořicí) účet žadatel má, tuto skutečnost si bankéř ověřuje sám.

Bance je však třeba doložit minimálně tři poslední příjmy. To může být problémem, pokud by žadatel v mezidobí například měnil zrovna zaměstnání.

Každopádně je dobré, pokud má žadatel pracovní smlouvu na dobu neurčitou. Banky mohou akceptovat i případnou smlouvu na dobu určitou, pokud se však neblíží konečný termín pracovního poměru a banka tak nemá jistotu, že pracovní poměr bude pokračovat. Individuálně mohou někteří bankéři akceptovat i možné deklarované příjmy z dohod o pracovní činnosti, případně jinak zajištěných příjmů z práce, vždy se však jedná o určitou banku, jiná může mít přísnější požadavky.

Od doby, kdy vstoupil v platnost zákon o spotřebitelském úvěru, čili od 1. 12. 2016, banku zajímají i údaje, jako jsou výdaje na domácnost či na pojistné na životní pojištění nebo spoření. Žadatel je bance rovněž povinen sdělit a to včetně toho, že musí sdělit, že má například zřízený, byť i nevyužívaný, kontokorent či kreditní kartu. I nízký úvěrový rámec kontokorentního úvěru, nebo malý zůstatek na kreditní kartě, může být překážkou, i když žádné úvěry nejsou čerpány nebo žadatel příliš nevyužívá kreditní karty, anebo čerpá jen malé částky. Ekonomičtí poradci většinou klientům doporučují všechny jiné takové doplňkové úvěry zrušit ještě před ověřováním údajů bankou. Banka totiž žadatelovy závazky ověřuje, a to v určitém časovém horizontu. Především se banka obrací na speciální registry dlužníků. Těch je v ČR několik:

Při zjišťování bonity klienta banky rovněž zohledňují při propočtu bonity životní minimum, jeho výše pak závisí zejména na počtu osob v domácnosti. Od 1. 10. 2018 se používají při propočtu bonity další ukazatele, jako jsou LTV, DTI a DSTI.

V současné době platí, že (až na určité výjimky) banka poskytuje úvěr na bydlení jen do výše maximálně 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, tzn. 80 % LTV (Loan To Value). To je pro mnohé žadatele poměrně silně omezující podmínka. Zřejmě zavedením tohoto parametru, spolu se zvýšením úrokové míry, se počet nových žadatelů o úvěr na bydlení snížil.

Dalším charakteristickým znakem úvěru na bydlení je podmínka účelu, úvěr může být použit pouze na jasně daný účel, na bydlení. Zákon o spotřebitelském úvěru pro naplnění tohoto parametru umožňuje následující možnosti pro podání žádosti:

Banky pečlivě zkoumají oprávněnost poskytnutí úvěru dle tohoto aspektu účelovosti a často je právě tento aspekt příčinou zdlouhavějšího řízení, neboť banky chtějí mít stoprocentní jistotu, že úvěr bude skutečně využit na daný účel. Často se v minulosti stávalo, že právě tento aspekt byl pak žadatelem porušen.

Banky si zajišťují hodnotu úvěru na bydlení zástavou nemovitosti. Jako zástavu přijme banka jen takovou nemovitost, která je uvedena v katastru nemovitostí, pokud se nejedná o novou výstavbu. Dalším parametrem zajištění je snadná prodejnost nemovitosti v případě, že by dlužník úvěr nesplácel. To například vyžaduje bezproblémový přístup na pozemek k nemovitosti, na nemovitost nesmí být uvalena , nesmí být zatížena zástavními právy jiných věřitelů (připouští se výjimka, pokud se úvěr refinancuje), věcnými břemeny (tzv. souběžností) apod.

Informace aktuálního vlastníka nemovitosti banka zjišťuje z Listu vlastnictví, případně z katastrální mapy. Tyto doklady je žadatel o úvěr povinen doložit, získá je za určitý poplatek na příslušném katastrálním úřadu. Banka si údaje ověřuje i na internetu přímo stránkou příslušné parcely či stavby, ověřuje si tak pravdivost žádosti.

Dále banka potřebuje znát hodnotu nemovitosti, která je důležitá pro stanovení výše úvěru. Tuto hodnotu musí určit vždy znalec, který předkládá znalecký posudek.

Součástí zápisu do katastru nemovitostí je pak vklad zástavy ve prospěch úvěrující banky. Při stanovení výše hodnoty také znalec určí, na jaká rizika má být nemovitost pojištěna. Každá zastavená nemovitost musí být pojištěna a pojistná smlouva vinkulována ve prospěch dané úvěrující banky. Kdyby pak například došlo ke zničení zastavené nemovitosti (například požárem, povodní, výbuchem plynu apod.), banka by tak o tuto zástavu přišla. Pojištěním se banka chrání, v případě likvidace nemovitosti v uvedených případech by pak pojišťovna vyplatila pojistné plnění přímo bance, která by dlužníky z úvěru vyvázala.

Nejužívanějším způsobem splácení hypotečních a řádných úvěrů ze stavebního spoření je , což znamená splácení pravidelnými konstantními splátkami čili anuitami, ve stále stejné výši. S výjimkou poslední splátky, která je pak nižší, a vypočítává se proto, aby se neprodlužovala doba splatnosti úvěru.⁵⁾

Průběh anuitního splácení se obvykle zachycuje do tabulky zvané umořovací plán nebo také tabulka umoření, ale veřejnosti je spíše známý jako .

Každá anuitní splátka má dvě části:

Tato část, kterou dlužník věřiteli postupně splácí zapůjčené peníze, se pak od úvěru odečte, čili umoří jej. Protože anuitní splátky mají stále stejnou výši, bude se v průběhu splácení měnit poměr výše úroku a výše úmoru. Na počátku čerpání úvěru, kdy je úvěr ještě docela vysoký, úrok ve splátce převyšuje úmor. To trvá určitý počet období, jehož délka závisí zejména na velikosti úrokové sazby. Pak se situace obrátí a na umoření úvěru už půjde větší část než na úrok. Pokud je však úroková sazba hodně nízká, může nastat i situace, že úmor bude vždycky vyšší než úrok. To však je rovněž závislé na výši úvěru a úrokové sazbě, která však v poslední době trvale roste. Podívejme se na příklad výpočtů případu hypotečního úvěru a jeho nákladů. Nebudeme detailně rozvádět případy dle vzorců finanční matematiky, uvádíme pouze ukázku, v jaké výši na základě našich matematických propočtů bychom hradili hypoteční úvěr dle průměrné hypoteční sazby minulého roku, kdy průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů činila v roce 2018 podle Fincentrum Hypoindexu 2,51 %

Z příkladu vidíme cenu úvěru, představuje téměř 35 % jistiny. Jak již bylo uvedeno, zapůjčená částka pak představuje pouze 80 % potřebných peněz.

Ještě před dvěma roky banky nabízely hypoteční úvěry s úrokovou sazbou „až“ 1,79 % , a jak vyplývá z příkladu, mohlo by se zdát, že sazba 2,51 % je už dost vysoká hodnota. Ale jak již bylo uvedeno, úrokové sazby hypotečních úvěrů stále rostou. Na podzim při horní sazbě roku 2018 se již pohybovaly v intervalu zmíněných 2,51 až 2,95 % v závislosti na době fixace. Podívejme se, jak by vypadal náš hypoteční úvěr dnes při horní sazbě.

Maximální délka splátkového kalendáře činí v současnosti uvedených 30 let. Banky většinou požadují splatit úvěr na bydlení do věku 70 let, výjimečně i ve věku vyšším. Avšak v případě starších žadatelů o úvěr může být tato věková hranice navíc v kombinaci s výší anuitní splátky či jiných důvodů kritériem pro výběr doby splatnosti.

U spotřebitelských úvěrů na bydlení se často bankovních i nebankovních institucí setká s některými zkratkami, které je dobré znát, než podepíšeme závazek na desítky let. Jedná se o následující ukazatele a podmínky.

Kromě úrokové sazby se setkáváme také s uváděním RPSN, tedy roční procentní sazby nákladů. Tato sazba je neméně důležitá, uvádí to, co jsme v našem článku v předcházejících příkladech nepočítali. Sazbu jsou bankovní domy i nebankovní organizace u spotřebitelských úvěrů na bydlení, včetně i ostatních, povinné uvádět, a to rovněž v procentech za rok. Každopádně je tato sazba vyšší než úroková sazba. To proto, že zachycuje veškeré náklady, tedy kromě úrokové sazby i takové náklady, jako jsou například poplatky za vklad zástavního a vlastnického práva na katastrální úřad či poplatek za zpracování dokumentace apod. Čím méně je RPSN vyšší od úrokové sazby, tím lépe pro dlužníka. Malý rozdíl znamená malé neúrokové čili provozní náklady, úvěr je lacinější.

je dnes prakticky stabilní součástí úvěrové smlouvy. LTVznamená oan o alue, čili výše úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti v zástavě. Jak již bylo uvedeno, v současné době může maximální hodnota tohoto poměru činit 80 %, s výjimkou až 90 %.

Znamená to, že pokud například banka poskytuje klientovi úvěr se zkratkou LTV ve výši 80 %, půjčí jen 80 % hodnoty nemovitosti, která půjde do zástavy. Hodnotu nemovitosti musí stanovit znalec ve znaleckém posudku. Zbytek, tzn. nejméně 20 % hodnoty nemovitosti (ale i více, 80 % je stanoveno jako maximum), je nucen uhradit ze svých vlastních zdrojů.

Banky navíc zohledňují výši příjmů a současných i budoucích závazků žadatelů. Nejdůležitějším ukazatelem je pak ukazatel DTI, který je nadřazený ukazateli LTV. Dále se zjišťuje hodnota ukazatele DSTI.

poměřuje souhrn všech poskytnutých úvěrů k čistým ročním příjmům žadatele, respektive žadatelů (většinou žádají o hypoteční úvěr manželé), tedy potenciálních dlužníků. Doporučená horní hranice hodnot je 9, tzn. že banka půjčí tolik, aby celková výše všech úvěrů žadatelů byla maximálně 9krát vyšší, než je výše jejich čistých ročních příjmů.

zase poměřuje souhrn všech měsíčních, respektive ročních, splátek úvěrů k výši všech měsíčních čistých, respektive ročních, příjmů. Jeho doporučená hodnota je 45 %, čili souhrn všech splátek musí činit maximálně 45 % všech čistých příjmů žadatele.

Dané ukazatele tedy v případě této žádosti vycházejí pro banku příznivě a banka by přistoupila k uzavření úvěrové smlouvy. Je však třeba říci, že čisté příjmy mladých manželů nebo partnerů na začátku jejich aktivního samostatného ekonomického života zdaleka v souhrnu nedosahují pro náš příklad uvedených 70 000 Kč čistého příjmu. Průměrný hrubý příjem v době psaní tohoto článku byl o něco málo vyšší než 30 000 Kč. Pokud by tedy oba partneři měli dosáhnout na společný čistý příjem, museli by hrubého vydělávat cca 95 000 Kč, tzn. více než 47 000 Kč hrubého každý. To je možná příjem vyšší střední vrstvy, s tím ale nelze na začátku společného života příliš počítat. Je zřejmé, že uvedené propočty by vycházely již při výpočtu s průměrným platem u obou partnerů minimálně o třetinu hůře, tím by se nepochybně prodloužila nutná doba splácení hypotéky. Je třeba ještě připomenout, že se úroková sazba navíc stále zvyšuje a v době psaní tohoto článku mnohé banky poskytují hypoteční úvěr na hranici 2,95 % To již dnes vede k poklesu poptávky po hypotečních úvěrech, a je to spojitá nádoba i s poklesem výstavby bytů.

Možnost mimořádné splátky patří k výhodám spotřebitelského úvěru. Po platnosti zákona o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.) se tyto výhody ještě zvýšily. I dříve bylo možné například u hypotečního úvěru realizovat zdarma mimořádnou splátku nebo jej celý jednorázově velkou částkou uhradit, avšak pouze ke dni konce tzv. fixačního období pro úrokovou sazbu. Nicméně mimořádné splátky k jiným dnům byly sice možné, ale poplatky za tuto možnost byly již vesměs značně vysoké. Tyto poplatky nebyly uplatněny pouze u dvou typů úvěrů na bydlení, a to u hypotečního úvěru s úrokem tzv. floatovou (plovoucí) úrokovou sazbou, a dále u řádného úvěru ze stavebního úvěru. Tyto dva druhy úvěrů bylo možné i před 1. 12. 2016, od kdy začal tento zákon platit, kdykoliv v průběhu splátkového kalendáře bez poplatku buď zčásti, anebo dokonce úplně splatit.

Nyní je však škála způsobů pro uplatnění mimořádné splátky podstatně vyšší. Zákon tuto možnost značně rozšířil o další nové alternativy jak předčasného splacení úvěru, tak i mimořádných splátek, bez jakýchkoliv poplatků. Patří mezi ně:

Jedná se o vcelku přesně definované podmínky. Uvádíme jen, že pod bodem 5 nově přibyla i možnost realizovat mimořádnou splátku ve výši až 25 % z počáteční výše úvěru v době jednoho měsíce před výročím úvěrové smlouvy, tedy pokud byla smlouva například podepsána k 1. 5. 2019, pak výročím chápeme 1. 5. 2020, 1. 5. 2021 atd.

Z předchozího stavu zákon převzal možnost splatit anebo částečně splatit kdykoliv, ale za úhradu. Tu však nový zákon s platností od uvedeného data 1. 12. 2016 stanovil tak, že tato úhrada musí odpovídat účelně vynaloženým nákladům na úvěr. V této souvislosti odkazujeme na zmíněný ukazatel RPSN. Zákon tím rovněž ulehčil dlužníkům jejich pozici, když tato úhrada nesmí být vyšší než úroky, které by dlužník zaplatil celkově do konce fixačního období.

Na druhé straně však dle tohoto zákona platí, že pokud je úvěrovaná nemovitost prodávána, je možné úvěr zcela splatit pouze tehdy, pokud se splácel alespoň 24 měsíců. Poplatek za předčasné splacení nesmí převýšit 1 % z mimořádné splátky, maximálně pak 50 000 Kč.

Některé další typy spotřebitelských úvěrů se využívají zejména v situacích, kdy žadatel o úvěr nemá nic, co by mohl bance poskytnout do zástavy. Může se jednat například o koupi družstevního bytu a žadatel nic kromě tohoto bytu již nemá. To řeší banky tzv.:

Závěr roku 2018 a počátek roku 2019 je poznamenám dvěma faktory. Jednak růstem cen nemovitostí, jednak zvýšením úrokové sazby spotřebitelských úvěrů, zejména u klasického hypotečního úvěru současně se zavedením zpřísňujících podmínek, které uvádíme v našem článku a propočítáváme v příkladech. To jsou faktory, které znamenají omezení přístupu k získání úvěrů na bankovním i mimobankovním trhu, na druhé straně přispějí ke snížení enormní zadluženosti občanů.

Je otázkou, do jaké míry pomůže řešit tuto situaci nový zákon o insolvenci. Na možnost osobního bankrotu pravděpodobně dosáhne více lidí, kteří jsou v dluhové pasti, nicméně teprve čas ukáže, jak velkou pomocí tento zákon bude. Každopádně je nezbytné zadlužovat se odpovědně, pokud možno se bez dluhů obejít a nepodléhat reklamám, různým druhům nabídek finanční pomoci především od nebankovních společností. V případě nezbytného úvěru pak podrobněji propočítávat nabídky a snažit se vybrat co nejpříznivější možnost. Doufáme, že náš příspěvek napomůže alespoň k vytvoření představy o složitosti, rizikách a správném výběru z různých možností spotřebitelských úvěrů.

Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2019.