V následujícím příspěvku se budeme blíže věnovat problematice příjmů z nájemného a jejich zdanění, a to se zaměřením na poplatníky – fyzické osoby. Nejdříve se krátce zastavme u právní úpravy nájmů a nájemní smlouvy podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „NOZ “). Problematika nájmu je obsažena v § 2201 až 2331 NOZ . Tato úprava je rozdělena na obecná ustanovení (§ 2201 až 2234), zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2235 až 2301), zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 až 2315), zvláštní ustanovení o podnikatelském pronájmu věcí movitých (§ 2316 až 2320), zvláštní ustanovení o nájmu dopravního prostředku (§ 2321 až 2325) a ubytování (§ 2326 až 2331). K problematice nájmu je nutné doplnit také úpravu pachtu. Ta je obsažena v § 2332 až 2357 NOZ a je rozdělena na obecná ustanovení (§ 2332 až 2344), zemědělský pacht (§ 2345 až 2348) a na pacht závodu (§ 2349 až 2357).
Příjmy fyzických osob z nájmu a jejich zdanění
Vydáno:
19 minut čtení
Příjmy fyzických osob z nájmu a jejich zdanění
Ing.
Zdeněk
Morávek,
daňový poradce
Nájemní smlouvou
se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Lze tak konstatovat, že NOZ zužuje pojem nájmu tím, že z něj vyčleňuje pacht; nájem je jen přenechání věci k dočasnému užívání, nikoliv k požívání.Dle ustanovení § 2202 odst. 1 NOZ lze pronajmout věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Nespotřebitelnost věci, která je přenechávána, je tak pojmovým znakem nájemní smlouvy. Současně ustanovení § 2202 odst. 2 NOZ jednoznačně stanoví, že pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne.
Je-li pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem nájemce. V tomto případě se jedná o úpravu, která byla přijata v zájmu ochrany dobré víry. Typicky tak zájemce o koupi nemovité věci může zjistit, zda je věc pronajata. Ovšem je nutné zdůraznit, že zápis nájemního práva není
obligatorní
, takže i když nájemní právo ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) zapsáno nebude, neznamená to, že věc není pronajata, ale pouze to, že takový zápis nebyl navržen vlastníkem věci nebo s jeho souhlasem nájemcem (blíže viz § 2203 NOZ).Důležitou úpravou, která může mít dopady i z daňového hlediska, je rozdělení údržby pronajaté věci, a to tak, že běžnou údržbu věci provádí nájemce a ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel. V obou případech ale může být smluvními stranami ujednáno jinak.
Pachtovní smlouvou
se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Je tak patrné, že (na rozdíl od nájmu) se u pachtu předpokládá, že pachtýř bude vlastní aktivitou věc obhospodařovat tak, že bude přinášet výnos. Z toho vyplývá, že předmětem pachtu může být pouze taková věc, která bude při řádném obhospodařování přinášet výnos