Mezi nezdanitelné částky základu daně, které si může poplatník daně z příjmů fyzických osob uplatnit jak v rámci ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění, tak v rámci daňového přiznání, patří i odpočet úroků z úvěrů ze stavebního spoření a z hypotečních úvěrů. V následujícím textu si uvedeme základní principy uplatnění tohoto odpočtu vymezené v § 15 odst. 3 a 4 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), a na řadě příkladů si uvedeme praktické uplatnění odpočtu úroků z těchto úvěrů.
Daňová úleva v případě získání úvěru v rámci stavebního spoření a hypotečního úvěru
Ing.
Ivan
Macháček
Vymezení odpočtu úroků z úvěrů
Od základu daně z příjmů fyzických osob lze dle § 15 odst. 3 ZDP odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období
–
z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou, sníženým o státní příspěvek,
–
z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou anebo zahraniční bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem.
Podmínkou pro uplatnění odpočtu úroků je, že tyto úvěry jsou použity na financování bytových potřeb,
pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, prováděnou v rámci činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, nebo pro účely nájmu.Detailní vymezení bytových potřeb pro účely ZDP nalezneme v § 15 odst. 3 písm. a) až h) ZDP a podmínky pro uplatnění odpočtu úroků z úvěrů poskytnutých na jednotlivé druhy bytových potřeb nalezneme v § 15 odst. 4 ZDP.
Bytovou potřebou pro účely uplatnění odpočtu úroků se rozumí
dle § 15 odst. 3 ZDP:a)
výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo změna stavby,
b)
koupě pozemku za předpokladu, že na něm bude zahájena výstavba bytové potřeby uvedená v písmenu a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy nebo koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),
c)
koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby bytového nebo rodinného domu nebo koupě jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
d)
splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
e)
údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
f)
vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, dále rodinného domu nebo bytového domu,
g)
úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h)
splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).
Změnou stavby
se podle § 2 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů (stavební zákon) [dále jen „stavební zákon“], rozumí:–
nástavba, kterou se stavba zvyšuje,
–
přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,
–
stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.
Změnou stavby před jejím dokončením se podle § 2 odst. 6 stavebního zákona rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem.
Bytem
se rozumí označení místa, nikoliv věci, která je způsobilá být předmětem vlastnického práva (taková věc je označena jako jednotka podle § 1158–1222 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů). Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti, nesmí překročit 300 000 Kč.
Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit 1/12 této maximální částky za každý měsíc placení úroků.V případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytových potřeb je více zletilých osob, uplatní odpočet úroků z úvěru buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem. Odpočet zaplacených úroků od základu daně může například u manželů využít výhodně ten z manželů, který má výrazně vyšší základ daně.
Vymezení druhů úvěrů
Úvěrem ze stavebního spoření
se rozumí úvěr poskytnutý účastníku stavebního spoření podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů. Hypotečním úvěrem
se podle § 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, rozumí úvěr, který je alespoň částečně zajištěn zástavním právem k nemovité věci, a to ode dne vzniku právních účinků zástavního práva.Za
jiné úvěry poskytnuté stavební spořitelnou
v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření se podle stanoviska obsaženého v pokynu GFŘ č. D-22 považují například tzv. překlenovací úvěry. Za jiné úvěry poskytnuté v souvislosti s hypotečním úvěrem
se považují také úvěry, které jsou poskytnuty na bytové potřeby, a to bez ohledu na to, zda jsou poskytnuty před sjednáním hypotečního úvěru (tzv. předhypoteční úvěr) nebo současně, příp. následně s hypotečním úvěrem (tzv. doplňkové úvěry k hypotečním úvěrům). Vždy však musí být z uzavřených smluv na jiné úvěry zřejmá souvislost s hypotečním úvěrem a s předmětnou bytovou potřebou.Uplatnění odpočtu ve vazbě na splnění podmínek financování bytové potřeby
Použije-li se nebo používá-li se
bytová potřeba podle § 15 odst. 3 písm. a) až h) ZDP
nebo její část k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, anebo k nájmu,
lze odpočet úroků (z titulu splácení úvěru) od základu daně z příjmů po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši. Vzhledem k tomu, že zákon nestanoví, co se rozumí poměrnou částí, lze postupovat například podle poměru podlahové plochy nebo použít poměr uplatněný při odpisování nemovité věci. Pokud by však hypoteční úvěr podnikatel podnikající v oblasti stavebních prací použil k realizaci podnikatelských aktivit v souvislosti například s výstavbou rodinných domů, zaplacené úroky z tohoto úvěru nebudou u fyzické osoby odpočitatelnou položkou od základu daně z příjmů.
Pokud jde o
předmět bytové potřeby uvedený v písmenu a) až c) a e),
může být základ daně poplatníka snížen pouze ve zdaňovacím období,–
po jehož celou dobu poplatník předmět bytové potřeby uvedený v písmenu a) až c) vlastnil (v roce nabytí vlastnictví postačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období)
–
a předmět bytové potřeby uvedený v písmenu a), c) a e) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů
–
a v případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby užíval předmět bytové potřeby k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů po splnění povinností stanovených zvláštním právním předpisem pro užívání staveb (ustanovení stavebního zákona).
Pokud jde o
předmět bytové potřeby uvedený v písmenu b),
tj. jde o koupi pozemku, a nebude splněna podmínka zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části základu daně zaniká a příjmem podle § 10 ZDP jsou částky, o které byl v příslušných letech z důvodu zaplacených úroků z úvěrů daňovým subjektem snížen základ daně. Tento příjem dle § 10 ZDP bude zdaněn ve zdaňovacím období, ve kterém k této skutečnosti zániku nároku na odpočet ze základu daně došlo.Pokud jde o
předmět bytové potřeby uvedený v písmenu d), f) a g),
může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, kdy poplatník byt v nájmu nebo v užívání, jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinný dům nebo bytový dům získaný podle těchto písmen užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.Podle znění pokynu GFŘ č. D-22 poplatník může uplatnit nárok na odpočet úroků ze základu daně za předpokladu, že je účastníkem smlouvy o úvěru a v případě bytové potřeby uvedené v § 15 odst. 3 písm. a) až c) ZDP též jejím vlastníkem (spoluvlastníkem). Za účastníky smlouvy o úvěru se považují osoby, které jako dlužníci přejímají práva a povinnosti uvedené ve smlouvě o úvěru, jakož i osoby, které, i když nejsou uvedeny ve smlouvě o úvěru, závazek z úvěru převzaly nebo k závazku z úvěru přistoupily na základě následně uzavřené smlouvy o převzetí dluhu nebo o převzetí závazku. Ve smluvní praxi jsou dlužníci jako strany v úvěrové smlouvě označováni například též jako spoludlužníci nebo klienti. Nepatří sem ručitelé.
Doklady potřebné pro uplatnění odpočtu úroků
Odpočet úroků z úvěrů od základu daně za příslušné zdaňovací období uplatní fyzická osoba, která podává daňové přiznání k dani z příjmů v rámci tohoto daňového přiznání.
U zaměstnance, který učinil prohlášení k dani, plátce daně zohlední odpočet úroků z úvěru ze stavebního spoření a z hypotečního úvěru
v rámci ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění. Průkazní povinnosti zaměstnance vůči svému zaměstnavateli v rámci ročního zúčtování daně jsou obsahem § 38k odst. 5 písm. e) ZDP. Podmínkou je, že zaměstnanec učiní do 15. února za uplynulé zdaňovací období písemné prohlášení o tom, v jaké výši byly zaplaceny v uplynulém zdaňovacím období úroky z úvěru ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru anebo z jiného úvěru poskytnutého v souvislosti s těmito úvěry stavební spořitelnou nebo bankou a použitého na financování bytových potřeb v souladu se zněním § 15 odst. 3 a 4 ZDP a dále:–
zda a v jaké výši z takového úvěru uplatňuje současně i jiná osoba nárok na odpočet úroků ze základu daně,
–
že předmět bytové potřeby uvedený v § 15 odst. 3, na který uplatňuje odpočet úroků z poskytnutého úvěru, je užíván v souladu s § 15 odst. 4 ZDP,
–
že částka úroků, o kterou se snižuje základ daně, v úhrnu u všech účastníků smluv o úvěrech žijících s poplatníkem ve společně hospodařící domácnosti nepřekročila v uplynulém zdaňovacím období 300 000 Kč.
Nárok na odpočet úroků z úvěru ze stavebního spoření a úroků z hypotečního úvěru prokazuje poplatník plátci daně (svému zaměstnavateli) doklady uvedenými v § 38l odst. 1 písm. b) až g) ZDP.
Tyto doklady jsou rovněž přílohou daňového přiznání poplatníka, který podává v souladu se zněním § 38g ZDP daňové přiznání.Příklad 1
Fyzická osoba zakoupila v roce 2019 rodinný dům s využitím úvěru poskytnutého v rámci stavebního spoření. Po nastěhování si zřídil občan v suterénu domu dílnu za účelem živnostenského podnikání. Z potvrzení stavební spořitelny vyplývá, že občan zaplatil na úrocích z poskytnutého úvěru za rok 2019 celkem 25 450 Kč.
Fyzická osoba může uplatnit odpočet zaplacených úroků od základu daně z příjmů pouze v poměrné části dle zvoleného kritéria pro využití bytové potřeby. Vhodným kritériem je podíl podlahové plochy určené k bydlení k celkové podlahové ploše rodinného domu. Tímto procentem vynásobí částku 25 450 Kč a výslednou výši úroku uplatní jako odpočet od základu daně buď v rámci ročního zúčtování u svého zaměstnavatele (pokud je zaměstnán a učinil prohlášení k dani), nebo v daňovém přiznání (pokud jde o živnostníka s příjmy pouze z podnikání).
Příklad 2
Občan vlastní rodinný dům. Za účelem umožnění bydlení vážně nemocné matce v tomto rodinném domu realizoval občan přístavbu na základě poskytnutého hypotečního úvěru. Ještě před dokončením přístavby však matka zemřela. Občan se proto rozhodl nově dokončené prostory pronajímat.
Občan si nemůže uplatnit zaplacené úroky z hypotečního úvěru poskytnutého na přístavbu rodinného domu od základu daně z příjmů, protože nově realizované prostory pronajímá. Pronajímatel si však může uplatnit jako daňové výdaje k příjmům z nájmu zdaňované dle § 9 ZDP úroky z hypotečního úvěru, hrazené vždy v příslušném zdaňovacím období, pokud se však nerozhodne k uplatnění paušálních výdajů k příjmům z nájmu.
Příklad 3
Občan získal hypoteční úvěr v květnu 2015 na zakoupení pozemku, na kterém hodlal postavit rodinný dům a přestěhovat se do něho s přítelkyní. Bohužel však jejich vztah nevydržel a k zahájení výstavby rodinného domu dojde až v roce 2020 s novou přítelkyní občana. Za období 2015 až 2018 uplatnil občan v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob odpočet zaplacených úroků z poskytnutého hypotečního úvěru od svého základu daně.
Poplatník nesplnil podmínky pro uplatnění odpočtu úroků z hypotečního úvěru od základu daně uvedené v § 15 odst. 3 písm. b) ZDP, protože na pozemku nebyla zahájena výstavba bytové potřeby do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy na zakoupení pozemku. Nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části základu daně zaniká. Ve smyslu znění § 15 odst. 4 ZDP příjmem poplatníka podle § 10 ZDP jsou ve zdaňovacím období, ve kterém k této skutečnosti došlo, částky, o které byl v předchozích letech z důvodu zaplacených úroků z úvěru snížen základ daně. V daném případě jsou příjmem dle § 10 ZDP v roce 2019 veškeré zaplacené úroky, které v letech 2015 až 2018 byly poplatníkem uplatněny v daňovém přiznání jako odpočet od základu daně z příjmů.
Příklad 4
Manželé získali hypoteční úvěr na koupi rekreačního objektu v Domašově nad Bystřicí, do kterého se následně přestěhují a rekreační objekt použijí k trvalému bydlení obou manželů. Dvoupokojový byt, ve kterém manželé původně bydleli, darovali své dceři k řešení její bytové situace.
Manželé si nemohou uplatnit odpočet zaplacených úroků z poskytnutého hypotečního úvěru od základů daně z příjmů, protože rekreační objekt, na jehož koupi byl poskytnut hypoteční úvěr, není vyjmenován v souhrnu bytových potřeb dle § 15 odst. 3 ZDP.
Příklad 5
Na základě poskytnutého hypotečního úvěru fyzická osoba realizuje výstavbu objektu pro účely podnikání své firmy, ve kterém se bude rovněž nacházet byt pro trvalé bydlení rodiny podnikatele.
V daném případě se nejedná o výstavbu rodinného nebo bytového domu a fyzická osoba realizuje výstavbu v rámci svého podnikání. Proto poplatník nemůže uplatnit odpočet zaplacených úroků z hypotečního úvěru od základu daně z příjmů.
Příklad 6
Manželé jsou účastníci smlouvy o hypotečním úvěru na rekonstrukci rodinného domu, který vlastní a užívají ho k vlastnímu trvalému bydlení. Za zdaňovací období roku 2019 zaplatí na úrocích z tohoto úvěru částku 58 000 Kč. Jeden z manželů podniká, druhý má příjmy z nájmu nemovitých věcí, oba podávají daňové přiznání k dani z příjmů.
Manželé mohou uplatnit odpočet úroků od základu daně za rok 2019 variantně:
a)
každý z manželů si uplatní rovným dílem odpočet 29 000 Kč od svého základu daně,
b)
manžel si uplatní 58 000 Kč jako odpočet od svého základu daně,
c)
manželka si uplatní 58 000 Kč jako odpočet od svého základu daně.
Pro rozhodnutí o zvolené variantě uplatnění odpočtu úroků od základu daně bude vhodné vycházet ze skutečnosti, kdo z manželů dosáhne vyššího základu daně, umožňující uplatnit veškeré odpočty od základu daně a základní slevu na dani na poplatníka.
Příklad 7
Občan zakoupil v roce 2017 byt do osobního vlastnictví a koupi uskutečnil zčásti na základě peněžní zápůjčky od svých rodičů. V prosinci 2018 získal občan úvěr v rámci stavebního spoření, který využil na jednorázové splacení peněžité zápůjčky svým rodičům. Za rok 2019 zaplatí občan na úrocích stavební spořitelně z poskytnutého úvěru 32 000 Kč. Občan podniká a za rok 2019 má základ daně dle § 7 ZDP 214 000 Kč; jiné příjmy nemá a uplatňuje pouze základní slevu na dani na poplatníka.
Poplatník může uplatňovat počínaje rokem 2019 odpočet od základu daně z příjmů ve výši zaplacených úroků z poskytnutého úvěru od stavební spořitelny. V daňovém přiznání za rok 2019 vychází základ daně 182 000 Kč, takže daňová povinnost po odečtení základní slevy na dani na poplatníka činí 2 460 Kč.
Příklad 8
Občan zakoupil v roce 2017 v rámci poskytnutého hypotečního úvěru pozemek a uplatňuje v daňovém přiznání odpočet zaplacených úroků z hypotečního úvěru. Z důvodu rozvodu se však neuskuteční plánovaná výstavba rodinného domu na tomto pozemku a v roce 2019 je pozemek prodán a prodejní cena je zahrnuta do vypořádání společného jmění manželů.
V daném případě není dodržena podmínka zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy na koupi pozemku. Občan v rámci daňového přiznání k dani z příjmů za rok 2019 zahrne do dílčího základu daně dle § 10 ZDP souhrn uplatněných odpočtů od základu daně v předcházejících zdaňovacích obdobích z důvodu zaplacených úroků z poskytnutého hypotečního úvěru.
Příklad 9
Poplatník zakoupil v roce 2019 rodinný dům v rámci poskytnutého hypotečního úvěru a nastěhuje se do něho po uzavření manželství s rodinou až v roce 2020.
Poplatník si může uplatnit odpočet zaplacených úroků z hypotečního úvěru i za rok 2019, protože v § 15 odst. 4 ZDP je stanoveno, že v roce nabytí vlastnictví stačí, jestliže poplatník předmět bytové potřeby vlastnil ke konci zdaňovacího období.
Příklad 10
Poplatník získal hypoteční úvěr na zakoupení jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep a komoru, do které se s rodinou nastěhoval. Následně si vzal nový výhodnější úvěr na refinancování původního úvěru.
Ze znění pokynu GFŘ č. D-22 k § 15 odst. 3 a 4 ZDP lze za bytovou potřebu považovat i splácení úvěrů na splacení následných hypotečních úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření, kterými byly refinancovány předchozí úvěry na financování bytových potřeb. Poplatník si proto může uplatnit odpočet úroků z hypotečního úvěru od základu daně z příjmů.
Příklad 11
Na základě poskytnutého úvěru ze stavebního spoření zakoupil občan jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep a komoru, (byt) a do bytu se před Vánocemi 2019 nastěhuje. Návrh na vklad do katastru nemovitostí podá až 5. 1. 2020.
Poplatník si nemůže za rok 2019 uplatnit odpočet zaplacených úroků ze stavebního spoření, protože není splněna podmínka vlastnictví. K nabytí vlastnictví totiž dojde v tomto případě až v roce 2020, kdy je podán návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2019.