Dlouhodobý pronájem a ubytovací služby mohou být někdy vnímány jako synonyma, avšak z daňového hlediska je nutné tyto pojmy důsledně rozlišovat. Důvodem je, že dlouhodobý pronájem a ubytovací služby mají specifický daňový režim nejen z hlediska daně z přidané hodnoty, ale i daně z příjmů. Tento článek bude zaměřen pouze na daňovou problematiku daně z příjmů fyzických osob a daně z přidané hodnoty. Daň z příjmů právnických osob a ostatní zákonné povinnosti nebudou v tomto článku řešeny, například povinnost oznamovat ubytování cizinců dle zákona č. 326/1999 Sb. , o pobytu cizinců na území České republiky.
Porovnání poskytování dlouhodobého pronájmu a ubytovacích služeb přes Airbnb
Ing.
Martin
Svoboda
1 Definice ubytovacích služeb a dlouhodobého pronájmu
K určení správného daňového režimu je nejdříve nutné definovat a vědět, co se rozumí pod pojmem ubytovací služba a nájem nemovitosti.
Za ubytovací služby se považují služby zařazené do oddílu 55 klasifikace produkce CZ-CPA1). Patří sem například:
-
ubytovací služby v hotelích a podobných zařízeních (motely, penziony atd.) s každodenním úklidem a jinými službami, obvykle poskytované na dny nebo týdny,
-
ubytovací služby v mládežnických hostelech, horských chatách a rekreačních chatách s pokoji nebo ubytovacími jednotkami, s velmi omezenými úklidovými službami nebo bez nich
-
ubytovací služby v nemovitostech užívaných na časový úsek (time-share), pro návštěvníky mimo jejich obvyklé bydliště,
-
ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách, ne s každodenními úklidovými službami, např. v bytech a domech pro dovolenou, bungalovech a chatách, pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny.
Podle rozhodnutí Soudního dvora EU číslo C-326/99 Stichting Goed Wonen je nájmem činnost, kdy „dotčené osobě na dobu určitou je poskytováno za úplatu právo obývat nemovitý majetek, jako kdyby byla jeho vlastníkem a vyloučit všechny další osoby z takového práva.”.
Podle rozhodnutí Soudního dvora EU číslo C-284/03 Temco Europe je nájem nemovitosti obvykle spíše pasivní činností, závisející na pouhém plynutí času, aniž by byla vytvářena významnější přidaná hodnota.
Tím se nájem nemovitosti liší od ubytovací služby. Lze konstatovat, že u ubytovací služby jsou charakteristické další dodatečné služby, např. úklid prostor, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla, poskytování stravování (může se jednat například jen o snídaně) apod. V tomto světle je také ze strany Finanční správy vnímána činnost prostřednictvím internetové platformy Airbnb, kterou rozumí jako ubytovací činnost, nikoliv jako pronájem nemovitosti2).
2 Problematika daně z příjmů fyzických osob
V případě pravidelného a opakovaného3) poskytování ubytovacích služeb prostřednictvím portálu Airbnb je povinností mít živnostenské oprávnění. Tyto