DPH u developerského projektu bytového domu - jednotky k prodeji a jednotky k osvobozenému nájmu
Plné znění otázky
Společnost s r. o. (stavební firma) v rámci své činnosti realizuje první developerský projekt výstavby bytového domu – dokončení (kolaudace) v 5/2022, kdy stavba bytového domu probíhá na klíč ze strany jiné stavební firmy. Pozemky s. r. o. vlastní od roku 2016. Společnost se v rámci své stavební činnosti zaměřuje na jiný typ staveb, proto externí dodavatel.
Po kolaudaci na základě prohlášení vlastníka byl bytový dům rozdělen na bytové jednotky (v 6/2022), kdy následně některé jednotky byly prodány konečným vlastníkům v režimu zdanitelných plnění a některé jednotky si s. r. o. ponechala ve svém vlastnictví a začala v 7/2022 pronajímat v režimu osvobozených plnění bez nároku na odpočet.
Společnost v rámci dosavadní činnosti uskutečňovala pouze zdanitelná plnění s plným nárokem na odpočet (tj. neaplikovala krátící koeficient), krátící koeficient tak připadá poprvé do úvahy za rok 2022.
Dle předběžného odhadu s ohledem na hodnotu zdanitelných plnění a hodnotu osvobozených nájmů za rok 2022 vyjde vypořádací koeficient nad 95 %, tj. společnost bude mít plný nárok na odpočet. V rámci výstavby bytového domu společnost uplatňovala plné nároky na odpočet (v dané situaci nebylo uvažováno o režimu „majetku vytvořeného vlastní činností“).
Dotaz č. 1: Je nutné řešit problematiku „majetku vytvořeného vlastní činností“ dle § 13 odst. 4 písm. b) zákona o DPH i u plátce DPH, který má z roku 2021 vypořádací koeficient 100 % (= zálohový koeficient pro rok 2022) a tedy i k datu zařazení dlouhodobého majetku v 5/2021, u kterého ale připadá do úvahy za rok 2022 krácení nároku na odpočet DPH, kdy výsledný vypořádací koeficient za rok 2022 dle předběžné kalkulace vychází nad 95 % a plátce má tak plný nárok na odpočet DPH?
Pokud ano, pak se stejně přiznaná výše daně bude rovnat nároku na odpočet DPH – tzn. nula s nulou. Pro s. r. o. stavbu prováděl jeden generální dodavatel na klíč, pozemek s. r. o. vlastnila od roku 2016 = tj. dle všeho naplnění části podmínek pro aplikaci režimu „majetku vytvořeného vlastní činností“ dle posledních výkladů Finanční správy a judikatury NSS (2 Afs 232/2020-70).
Dotaz č. 2: Jaký vliv na nárok na odpočet DPH v rámci uvedeného projektu bude mít rozdělení bytového domu na bytové jednotky na základě prohlášení vlastníka (v 6/2022), kdy některé jednotky budou použity ke zdanitelným plněním (prodej) a některé k osvobozeným plněním bez nároku na odpočet (nájem). Tj. jak bude zohledněno použití některých jednotek k osvobozeným nájmům?
Napadají mne 2 varianty, z nichž jedna má oporu v zákoně o DPH (varianta č. 1) a druhá (varianta č. 2) nikoliv. Uvedené varianty zahrnují pouze první rok zařazení dlouhodobého majetku do užívání – tj. rok 2022.
1. varianta – nárok na odpočet bude řešen dle § 76 zákona o DPH, tj. v režimu krácení. V případě aplikace „majetku vytvořeného vlastní činností“ mělo být přiznáno v 5/2022 a ve stejném měsíci nárok na odpočet ve výši přiznané daně. V měsíci 12/2022 pak propočet vypořádacího koeficientu dle předběžné kalkulace vypořádací koeficient za rok 2022 bude nad 95 %, tj. plný nárok na odpočet. Uvedené tak znamená, že s ohledem na výši vypořádacího koeficientu bude mít s. r. o. plný nárok na odpočet z titulu výstavby, jelikož plátce DPH má pouze 1 krátící (vypořádací) koeficient a ten v daném případě bude nad 95 %.
2. varianta – na základě rozdělení bytového domu na bytové jednotky (dle Prohlášení vlastníka) bude nutné z pohledu DPH rozdělit přijatá plnění v rámci výstavby na jednotlivé jednotky (např. dle kritéria podlahové plochy) a u jednotek pronajatých v režimu osvobození bez nároku na odpočet DPH bude nutné vrátit část uplatněného nároku na odpočet v plné výši připadající na pronajatou jednotku. Pro tuto variantu nenacházím oporu v zákoně o DPH, jelikož § 75 zákona o DPH (poměrný koeficient) se týká situace, kdy je přijaté plnění použito jak pro účely svých uskutečněných plnění, tak pro jiné účely – v našem případě tyto podmínky naplněny nejsou, jelikož oba případy představují uskutečněné plnění v rámci ekonomické činnosti (zdanitelné a osvobozené bez nároku na odpočet).