Hypotéky

Zaměstnanec má uzavřenu hypoteční smlouvu na své jméno, kdy majitelem financované nemovitosti (bytu) k bydlení je v katastru zapsaná dcera zaměstnance. Byt fyzicky užívá ke své bytové potřebě dcera. Došlo zde k tomu, že dcera neměla dostatek prostředků k hrazení hypotečního úvěru, proto hypotéka byla bankou uzavřena na rodiče s tím, že banka nemá problém financovat z hypotéky nemovitost v majetku osoby blízké (dcery). Může zaměstnanec (rodič) uplatnit úroky z hypotečního úvěru v zúčtování daně z příjmu FO? Pokud ne, je možné, aby tyto úroky uplatnila dcera, i když na ni není hypoteční smlouva uzavřená? Nebo dojde k situaci, že nárok na daňový odpočet úroků z hypotéky nebude mít ani jeden z nich? 

Fyzická osoba vlastní byt, který pronajímá dlouhodobě firmě (s. r. o.), která jej používá pro své účely. Musí z tohoto pronájmu odvádět 15% daň a musí mít na pronájem ŽL, nebo stačí jednou za rok podat daňové přiznání a odvést pouze daň? Když příjem z pronájmu je 20.000 Kč a za byt je placena hypotéka ve výši 15.000 Kč, bude se danit pouze rozdíl, tj. 5.000 měsíčně nebo celých 20.000? Ještě jen pro pořádek, fyzická osoba, která byt pronajímá je zároveň jednatelem a společníkem zmíněné s. r. o., které je byt pronajímán.

Máme hypoteční úvěr na pořízení pozemku. Pozemek byl zapsán do katastru v roce 2019 a v témže roce jsme uzavřeli smlouvu o úvěru. Bohužel jsme do konce roku 2023 nezačali stavět. Neuplatňovali jsme žádné úroky v rámci přiznání. Nyní v roce 2024 to vypadá, že už stavět začneme, můžeme si proto začít uplatňovat úroky, které nám bude banka účtovat v budoucnosti na tento úvěr?

Klient má několik let jednu hypotéku na byt a pozemek. Bohužel nesplnil podmínku 4 let od nákupu pozemku - nebylo uděleno stavební povolení. Proto bude muset podat dodatečná přiznání. 1) Jaký způsobem zjistí, kolik z úroků má dodanit? Má požádat banku, aby mu uplatněné úroky z hypotéky každý rok rozčlenila na byt a pozemek? A úroky na pozemek pak dodaní? 2) Kolik let zpětně musí podat dod. DP - všechny roky, kde byly uplatněny úroky z úvěru? 3) Podá dodatečné přiznání na aktuálním tiskopisu pro ten daný rok, vyplní celý tiskopis - jen zaškrtne „dodatečné přiznání", upraví úroky, vypočte daň a vyplní kolonky pro dodatečné přiznání?

Může si manžel uplatnit ve svém daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2023 úroky z hypotéky na nemovitost, kterou trvale obývá s manželkou, ačkoliv není účastníkem smlouvy o úvěru na financování bytových potřeb? Účastníkem je jen manželka, která si úvěr brala ještě před svatbou. 

Je možné uplatnit úroky z hypotéky při sjednání tzv. americké hypotéky. Ve smlouvě je uvedeno : Poskytujeme spotřebitelský úvěr na bydlení jako neúčelový zajištěný nemovitou věcí nebo věcným právem k nemovité věci. V dalším oddíle je ale uvedeno: „Poskytnuté peníze můžete použít na cokoli dle Vašeho uvážení. Pouze je nemůžete využít k podnikání ani na služby či činnosti v rozporu s dobrými mravy“" Dle pokynu D-59 bychom první část splnili, ale druhou část - přímá souvislost s předmětnou bytovou potřebou nesplníme. Tedy předpokládám, že nemohu uplatnit úroky z úvěru jako odčitatelnou položku v případě využívání nemovitosti k vlastnímu bydlení. Když by ale předmětná nemovitost byla pronajímána - bylo by pak možné tyto úroky uplatnit jako výdaj proti nájmům?

Zaměstnanec uplatňuje odpočet úroků z hypotečního úvěru. Ve smlouvě o hypoteč. úvěru je rozdělena celková částka poskytnutého úvěru na účelovou část na koupi pozemku vč. rodinného domu a na neúčelovou část, u které není uveden žádný účel. V potvrzení o úrocích je celková částka bez zmínky o účelové a neúčelové části úvěru. Pokud si zaměstnanec sám určil podíl účelové části úroků z celkové částky a zapsal tuto částku do Žádosti o roční zúčtování záloh a daňového zvýhodnění za rok 2023, může mu zaměstnavatel provést roční zúčtování?

Poplatník získal 2 překlenovací úvěry: 1. překlenovací úvěr od Buřinky - stavební spořitelna Česká spořitelna. Úvěr dle smlouvy je na financování koupě pozemku. Poplatník tedy koupil pozemek, na kterém je hospodářská budova, v katastru zapsána jako jiná stavba. Zde by chtěl do 4 let řešit přestavbu na rodinný dům. Za rok 2023 dostal poplatník potvrzení o zaplacených úrocích z tohoto úvěru ve výši 54 375. 2. překlenovací úvěr od Monety ke smlouvě o stavebním spoření. Úvěr dle smlouvy je na financování bytových potřeb - modernizace, rekonstrukce a údržby stavby, která je ve vlastnictví osoby blízké (1/2 vlastní maminka a 1/2 vlastní strýc). Dlužník-poplatník má v této nemovitosti trvalé bydliště a bydlí v ní. Poplatník dostal i z tohoto úvěru potvrzení o zaplacených úrocích za rok 2023. Úroky z poskytnutého úvěru jsou však za období od 1. 6. 2023 do 31. 12. 2023 a to ve výši 76.111 Kč. Má poplatník nárok na odpočet úroků ze základu daně z obou úvěrů? Pakliže ano, má nárok na odpočet v plné výši tzn. 130.486 Kč, nebo pouze část dle § 15 písm. c) "Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků". To by znamenalo odpočet úroků ve výši cca 110.156 Kč (výpočet: 1-5/23 úroky zaplacené z částky 5/12 z 54.375 a pak zbylé měsíce maximálně 12 500 Kč).

Je možné uplatnit odpočet úroků ze dvou hypoték? Zaměstnanec má hypotéku na dva byty, oba vlastní, v jednom bydlí sám se svou rodinou a ve druhém bydlí jeho matka.

Může se za vyhovující paragrafu 4b ZDP považovat splacení hypotéky na chatu (rekreační objekt), ve které klient trvale bydlí? Chatu prodal, peníze použil na splacení hypotéky a zároveň koupil i novou chatu, kde opět bude trvale bydlet. Oficiální trvalý pobyt ale na staré chatě neměl (na nové již mít bude). Nicméně ve svém daňovém přiznání si uplatňoval úroky z hypotéky na tuto starou chatu, podepsal prohlášení na FÚ, že tam bydlí (a skutečně tam bydlí).

1. Fyzická osoba koupila nemovitost na hypotéku část je určena k bydlení část jako sklad. Podniká jako OSVČ vede daňovou evidenci a je plátcem DPH. Teď chce nemovitost vložit do obchodního majetku (bude bydlení pronajímat a sklad využije pro obchod). Na základě čeho může vklad provést? Musí být nějaký zápis, nebo si nemovitost vloží do obchod. majetku a začne odepisovat? Cena majetku bude rovna pořizovací ceně? Co se týká hypotéky, když není na IČO, může si dát splátky do nákladů? 2. Pokud by se rozhodla např. po 6 letech dům z obchodního majetku vyřadit. Na základě čeho nemovitost vyřadí – musí být nějaký zápis či smlouva? Jak je to s DPH, když je OSVČ plátcem DPH, ale nemovitost koupila do osobního vlastnictví a pak až zařadila do obchodního majetku? Jak je to s odpisy, když dojde k vyřazení z obchodního majetku, může si je za daný rok uplanit, pokud vyřazení provede k 31. 12. daného roku? 3. Má převod nebo vyřazení nemovitosti do nebo z obchodního majetku vliv na daň z příjmu? Jedná se o zdanitelný příjem?

Fyzická osoba koupila nemovitost na hypotéku do osobního vlastnictví. Zároveň podniká jako OSVČ. Když by chtěla využívat nemovitost k podnikání a nechtěla by je vložit do obchodního majetku, může si udělat nájemní smlouvu mezi sebou? Nebo může vlastní majetek využít k podnikání, aniž by ho měla vložený do obchodního majetku? Jak je to pak s náklady na opravu nemovitosti, může si je jako OSVČ uplatnit?

Manželé jsou spoluvlastníky nemovitosti (každý vlastní 1/2, nemovitost užívají k vlastnímu bydlení). Nemovitost je financována třemi hypotečními úvěry. Oba manželé jsou účastníky ve všech třech smlouvách o hypotečním úvěru. Obdrželi 3 potvrzení o zaplacených úrocích. Může úroky z úvěru ze dvou potvrzení uplatnit manželka a úroky ze třetího potvrzení manžel?

Od roku 2015 mám na hypotéku byt, ve kterém žiji se svou rodinou. V 11/2021 jsem pořídila rodinný dům, opět na hypotéku, který jsme do 8/2023 rekonstruovali (drobné opravy, nebylo třeba stavební povolení). Od 9/2023 bydlíme v rodinném domě a byt pronajímáme. Vykládám si zákon správně, když tvrdím, že: a) bydlení v bytě 1–8/2023 = můžu uplatnit 8/12 úroků a zbylé 4/12 úroků si můžu uplatnit jako výdaje k příjmům z nájmu b) bydlení v RD 9–12/2023 = sice je splněna podmínka vlastnictví po celé zdaňovací období, ale není splněna podmínka, že dům po celé zdaňovací období užívám k vlastnímu trvalém bydlení, nemohu tedy uplatnit žádné úroky. Nebo se podmínka celoročnosti uplatňuje pouze u vlastnictví? A pak bych mohla uplatnit úroky z hypotéky na dům za 9–12/2023 nebo za celý rok 2023? 

Fyzická osoba koupila půdní byt, který zrekonstruovala a nyní prodávává - nebude osvobozeno od daně z příjmů. Kupní smlouva bude uzavřena v lednu 2024, smlouva o smlouvě budoucí a zástavní smlouva v roce 2023 a část peněz od banky dorazí na účet v prosinci 2023, zbytek potom v roce 2024. Jak a hlavně kdy (v kterém roce) zdanit příjem z prodeje a jak naložit s náklady na pořízení a rekonstrukci bytu? 

Fyzická osoba prodala v roce 2022 nemovitost, kterou nabyla darem v roce 2021. Příjem z prodeje není osvobozen ani dle § 4 odst. 1 písm. a) ani dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, fyzická osoba v nemovitosti nebydlela, ani ji nevlastnila 10 let. Nabízí se však osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP v návaznosti na § 4b ZDP, pokud použije či použila získaný příjem na obstarání vlastní bytové potřeby v letech 2021–2023. Fyzická osoba si koupila do vlastnictví byt v roce 2020, ve kterém bydlí a financuje jej pomocí hypotéky, kterou splácí. Fyzická osoba je účastníkem úvěru. Koupě bytu splňuje podmínky bytové potřeby dle § 4b ZDP. Za bytovou potřebu se dle § 4 odst. 1 písm. h) ZDP považuje také „splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby“. Fyzická osoba plánuje z tohoto příjmu splatit mimořádně dle podmínek banky část úvěru v roce 2023. Je možné tedy pro účely osvobození dle § 4b odst. 2–3 ZDP považovat splátky hypotéky (pravidelné i mimořádné) v letech 2021–2023 na dotčený byt, ve kterém fyzická osoba bydlí, jako použití příjmu z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby? A myslí se tím pouze splátky jistiny nebo i splátky včetně úroků z úvěru? Povinnost oznámit osvobození příjmu ve lhůtě pro podání přiznání za rok 2022 je nám známa. Stejně tak počítáme s tím, že ta část příjmu z prodeje, která nebude použita na obstarání vlastní bytové potřeby, musí být zdaněna v roce 2023.

V průběhu roku 2022 jsme na hypotéku zakoupil starší rodinný dům. Tento rodinný dům byl ještě v průběhu roku zapsán v katastru na mojí osobu. Dům bude užíván k vlastnímu bydlení, ovšem aktuálně stále bydlím jinde, dům prochází rekonstrukcí. Nejde o významné úpravy, proto bez stavebnímu povolení, ani jiného ohlášení(bylo potřeba oklepat zdi, opravit stropy, vymalovat, oprava střechy, výměna okapů a pod). Tedy od nákupu nemovitosti v 08/2022 do dnešního dne nikdo v nemovitosti fakticky nebydlí a po provedené rekonstrukci se do rodinného domu nastěhuji a budu zde trvale bydlet. Mohu úroky z hypotéky uplatit již za rok 2022? Není mi jasný přesný výklad pojmu (podmínky) v § 15 - „užíval k trvalému bydlení“ zda se tento pojem vnímá doslova tak jak se píše, tedy tato podmínka musí být splněna v daném roce, nebo jí lze vnímat jako podmínku do budoucna. 

V roce 2019 jsem uzavřel smlouvu s developerem o koupi bytu v bytovém domě. V roce 2020 jsem uzavřel smlouvu o hypotečním úvěru s bankou na financování koupě bytu. Byt měl být zkolaudován a předán do listopadu 2020. Vzhledem ke covidovým potížím byl byt zapsán do katastru nemovitostí až 14. 1. 2021 na mně jako vlastníka. Od roku 2021 bydlím i s rodinou v bytě. Za rok 2021 jsem úroky z hypotéky v daňovém přiznání neuplatnil z důvodu nízkého příjmu. Za rok 2022 si chci úroky uplatnit ve výši 168 300 Kč. Mám nárok na celou částku úroků, nebo si můžu uplatnit pouze částku 150 000 Kč?

Klient byl v roce 2021 v paušálním režimu, dne 1. 11. 2021 nastoupil do zaměstnání. V roce 2022 jsem tedy zpracovala daňové přiznání. V roce 2022 je stále zaměstnán a zůstal i v paušálním režimu než přerušil podnikání dne 4. 3. 2022. Z podinkání neměl v roce 2022 žádný příjem. Podávám přiznání k DPFO a přehledy za 1. 1. 2022 až 31. 3. 2022? Můžu mu uplatnit za 2022 úroky z hypotéky? 

Fyzická osoba koupila rodinný dům se zahradou v roce 2021 za účelem vlastního bydlení. Koupě a následná rekonstrukce je financovaná hypotékou z hypoteční smlouvy. Koupený rodinný dům se zahradou se skládá ze tří parcelních čísel, první má výměru 199 m2 a stojí na něm rodinný dům, druhé parcelní číslo má výměru 233 m2 a jedná se o zahradu a třetí parcelní číslo má výměru 757 m2 a jedná se také o zahradu. Všechny tyto parcelní čísla jsou součástí hypoteční smlouvy. Za rok 2022 banka potvrdila zaplacené úroky ve výši 56 681 Kč za všech 12 měsíců. Fyzická osoba uplatnila odpočet úroků jako odečitatelnou položku od základu daně dle § 15 odst. 4 a to v plné výši tj. 56 681 Kč. Příslušný správce daně rozporuje podané daňové přiznání za rok 2022 s uplatněním plné výši úroků a to s odůvodněním, že stavba stojí pouze na jednom z pozemku a ostatní pozemky jsou zahrady. Dle tvrzení příslušného správce daně je povinnost krátit odpočet úroků avšak neupřesnil jakým způsobem, neboť hodnota zahrady (zapsáno takto v katastru) je z logiky jiná než hodnota stavby (v katastru zastavená plocha a nádvoří). Správce daně trvá na opravném daňovém přiznání, avšak § 15 odst. 4. o tomto nehovoří. Má správce daně pravdu a i přesto, že o krácení není v § 15 odst. 4 zmínka? Je potřeba skutečně krátit? Pokud ano a je třeba krátit, o jaký zdroj se správce daně opírá a jakým způsobem postupovat a krácení určit?