Nájemné

Pronajímatel se poprvé s nájemcem vzájemně dohodl dle nájemní smlouvy na placení nájemného dle splátkového kalendáře. Doposud měl v nájemních smlouvám placení a odvádění DPH dle vystavení řádných daňových dokladů - faktur. Pokud tedy pronajímatel nebude účtovat o faktuře za nájem účetním zápisem 311/602 a bude DPH odvádět k datu dohodnutého DUZP ve splátkovém kalendáři a k tomuto dni vystavovat jen interní daňový doklad pro odvod DPH z nájemného budeme účtovat 315/602 a DPH - 343/602?

Jak máme jako vlastník bytu postupovat s vyúčtováním energií (elektřina, plyn), když nájem končí posledního září a vyúčtování od dodavatelů energií obdržíme až v únoru 2025. Jak máme vyúčtovat vodu, když od majitele domu dostaneme vyúčtování až v 03/2025 a vždy je tam nějaké navýšení proti skutečné spotřebě (rozdíl mezi stavem od vodáren a jednotlivými vodoměry)? Do jakého termínu se musí energie a voda vyúčtovat? K čemu lze využít přijatou kauci a do kdy se musí vrátit? 

Česká společnost s ručením omezeným, neplátce DPH, má v nájmu kancelář (byt) ve třetí zemi. Úpravami vznikne provozovna využívána k podnikatelským účelům. Bude se jednat o opravy místností, jako je štukování, vymalování, natírání, oprava podlahy, výměna oken. S majitelem bytu má společnost uzavřenou nájemní smlouvu, kde je uvedeno, že náklady na opravu bude hradit česká s. r. o. Budou náklady na opravu, kterou provádějí místní řemeslníci, daňově účinné? Musíme provozovnu ve třetí zemi nahlásit na živnostenský úřad?

OSVČ, plátce DPH, daňová evidence má v obchodním majetku léta nemovitost, kterou využívá jako zázemí pro svou podnikatelskou činnost (stavební firma). V nemovitosti jsou sklady, garáže, kancelář atd.... Nárokuje si odpočet DPH z energií a z oprav. Nemovitost odepisuje. V 6/2022 přijal na hlavní pracovní poměr dva Ukrajince (manželé) s dočasnou ochranou. Nechal je v části této nemovitosti bydlet. Neplatí žádný nájem. Má to nějaké daňové dopady na daň z příjmu, na DPH a na tyto dva zaměstnance? Nebylo by lepší vybírat nějakou výši nájmu od těchto zaměstnanců?

Jakým způsobem napravit chybu, pokud bylo zdaněno nájemné, když toto plnění mělo být osvobozeno? Společnost (čtvrtletní plátce) pronajímá nebytové prostory (sklady, výrobní haly, kanceláře). Tyto pronájmy byly fakturovány vždy plátcům DPH, takže byla tato plnění zdaňována a přijatá plnění na vstupu nebyla krácena. V roce 2023 byla kancelář pronajata k podnikání fyzické osobě, ovšem neplátci. A tady nastala chyba, kdy tento nájem nebyl osvobozen, ale zdaněn, a nebyla krácena daň na vstupu u přijatých plnění. V daňových přiznáních za 3. a 4.Q 2023 mělo být toto plnění uvedeno na ř. 50 a daň z přijatých plnění, které se vážou k pronájmu měla být uvedena v kolonce pro krácený odpočet. A jak s krátícím koeficientem, pro rok 2023 byl zálohový koef.100%, takže ve 3.Q by se musel odhadnout? A za 4.Q vypočítat vypořádací pro celý rok? Jak správně podat dodatečná přiznání za 3. i 4.Q nebo jen za poslední 4.Q, kde se počítá vypořádací koeficient a došlo by ke správnému odpočtu daně? A jak s KH za 9. a 12. měsíc, kdy v těchto hlášeních je osvobozené plnění uvedeno (jelikož bylo zdaněno) a zde by nemělo být. Bude mít tato oprava (podání dodatečných přiznání) vliv na daňové přiznání z příjmu PO? Bude třeba také podat dodatečné přiznání k dani z příjmů?

Firmy s. r. o. jako nájemce v nemovitosti dvou vlastníků fyzických osob (osoby blízké vůči s. r. o.), má platit za pronajímatele daň z nemovitosti, revize požární, elektrické a kotle, pak ještě pojištění majetku-budovy. Ptám se jsou tyto náklady daňově uznatelné pro firmu s. r. o.? Právník jim tuto smlouvu sepsal a řekl, že není problém tyto náklady ponechat na nájemci. Co se týče daně z nemovitosti, tak s tím vůbec nesouhlasím, že by v s. r. o. mohla daňově ponechat úhradu za vlastníky. Přímo dali do smlouvy, že nájemce zajišťuje a hradí ekonomicky oprávněné náklady nemovitosti, co do druhu, které výše popisuji. Jak mám zaúčtovat tyto náklady? A jsou to náklady daňové nebo nedaňové?

Zaměstnavatel má na hlavní pracovní poměr zaměstnance - Ukrajince s dočasnou ochranou, kterého ubytoval ve svém rodinném domě. Za nájem zaměstnanec nic neplatí. Bude muset zaměstnanec v roce 2024 toto nepeněžní plnění ve své mzdě zdanit? Jestliže ano, tak jaká částka bude předmětem zdanění do mzdy - cena obvyklá za nájem? Lze nějakým způsobem využít § 6 odst. 9 písm. i) ZDP, kde hodnota do 3 500 Kč měsíčně je osvobozena? Jestliže by se mělo dodaňovat nebude lepší, aby zaměstnanec platil nájem zaměstnavateli např. 1.000 Kč měsíčně?

Klient užívá v nájmu budovu, která má 2 podlaží. První podlaží využívá prokazatelně na dosažení, zajištění, udržení příjmů (k aktivní podnikatelské činnosti). Druhé podlaží je ovšem zcela nevyužito, neprobíhá v něm žádná činnost ani není dále podnajato, zkrátka „leží ladem“. Podlahová plocha obou podlaží je zhruba stejná. Teď by mě zajímalo, jestli si klient může celé nájemné uplatnit jako daňový náklad nebo bude moci dát do nákladů pouze poměrnou část nájemného, a to např. podle podlahové plochy užívané k podnikání. Na jednu stranu si říkám, že se jako logické jeví, pokud si klient dá do nákladů jen poměrnou část nájemného. Když vyjdu např. z analogie, kdy by měl klient uvedenou budovu ve vlastním majetku a část využíval k podnikání a část ne, tak by si mohl uplatnit jen poměrnou část odpisů dle § 28 odst. 6 ZDP. Na druhou stranu si říkám, že ZDP na rozdíl od odpisů neuvádí povinnost uplatnit si pouze poměrnou část nájemného, pokud pronajímaná věc není zcela využívána na dosažení, udržení a zajištění příjmů. Analogie by přitom neměla být v daňovém právu obecně použita v neprospěch poplatníka. Zároveň je pravda, že nájemné jako položka nákladů slouží jako náklad k dosažení, zajištění a udržení příjmů, protože nájem se platí za budovu jako za celek a ne za jednotlivé části, takto je ostatně formulována smlouva. Nehledě na to, že nájemné je také uvedeno v § 24 odst. 2 ZDP bez jakéhokoli omezení. Na závěr uvádím, že v daném případě se nejedná o zneužití práva, ale spíše o nešťastnou situaci, do které se klient dostal. Co si o tom prosím myslíte? Může celé nájemné vstoupit do daňových nákladů nebo je potřeba dát do nákladů jenom poměrnou část, a to např. podle podlahové plochy využívané k podnikání? 

Spol. s r.o. má pronajaté nebytové prostory, ve kterých provozuje restauraci. V nájemní smlouvě je uvedeno: Nájemce je oprávněn provést stavební úpravy v předmětu nájmu dle své potřeby pouze po obdržení písemného souhlasu pronajímatele.... Veškeré písemně předem schválené stavební úpravy bude nájemce provádět vlastním nákladem a na vlastní riziko s tím, že po skončení nájemního vztah mu nepřísluší ze strany pronajímatele žádná úhrada, a to ani poměrné části vynaložených nákladů, kdy nájemce je povinen uvést předmět nájmu do původního stavu, pokud se účastníci nedohodnou jinak. Ustanovení § 2220 odst. 1 OZ o vyrovnání podle míry zhodnocení se tak nepoužije. Pokud nebudou stavební úpravy provedené nájemcem z předmětu nájmu po skončení nájmu odstraněny, stávají se majetkem pronajímatele bez jakékoliv náhrady. Nájemce se zavazuje hradit na vrub svých nákladů výdaje spojené s běžnou údržbou a provozem předmětu nájmu. 1. Nájemce provádí průběžně opravy (malování, oprava podlah, dveří, omítek ...). Za rok tyto výdaje činí v součtu asi 180 000 Kč. Pro nájemce jde o daňově uznatelný výdaj? Předpokládám, že ano, i když částka je vysoká. Předmět nájmu má asi 200 m2. 2. Nájemce s písemným souhlasem pronajímatele rekonstruuje WC. Po ukončení rekonstrukce bude částku odepisovat do nákladů a v případě ukončení nájmu neodepsaný zbytek do nákladů nedostane? Pronajímatel dle smlouvy technické zhodnocení zdaňovat nemusí? Je nájemní smlouva nadřazena nad občanský zákoník?

OSVČ, plátce DPH, pronajímá byt, který nemá v obchodním majetku, za cenu 10.000,- včetně energií. Energie nejsou zálohovány, jedná se o součást nájmu. Není rozlišeno, kolik je za nájem a kolik za energie. Bude tento nájem bez DPH? Děkuji.

Dle uzavřených nájemních smluv společnosti platí nájemníci nájemné dopředu v cizí měně, tudíž vznikají budoucí otevřené pohledávky přes účet 384 k 31. 12. daného roku (tj. k rozvahovému dni). Musí se tyto pohledávky přepočítávat kurzem k rozvahovému dni? Z interpretace Národní účetní rady I-37 vyplývá, že není nutné provést k rozvahovému dni kurzový přepočet a proúčtovat kurzové rozdíly, protože v tomto případě nehrozí kurzové riziko, v souvislosti s tím, že k platbě dojde v budoucnu?

Společnost s r. o. eviduje v účetnictví neuhrazené nájemné za pronájem bytu od fyzické osoby. Dlužné nájemné vzniklo v roce 2018. Společnost s r. o. uzavřela smlouvu na vymožení pohledávky se společností zabývající se vymáháním pohledávek. Společnost částečně pohledávku vymohla, ale v roce 2022 společnost vymáhající pohledávky se stala nedostupnou (nereagovala na telefony, emaily) a nepokračovala ve vymáhání pohledávky. V účetnictví zůstala dlužná pohledávka za nájemným ve výši 8 000 Kč. Je jisté, že pohledávka již nikdy nebude uhrazena. Jak vyřadit tuto pohledávku z účetnictví?

V roce 2022 jsem uzavřela nájemní smlouvu na byt, ve kterém zároveň mám v podnájmu podnájemníka, se souhlasem pronajímatele. Příjmy z nájmu (i podnájmu) podléhají zdanění. Mohu si oproti příjmům z podnájmu zahrnout do výdajů výši hrazeného nájemného?

Fyzická osoba má v pronájmu nemovitost. Celou nemovitost dále podnajímá - kanceláře, obchod, ubytovna (7 pokojů). Fakturuje měsíčně jednou částkou dohromady podnájem prostor včetně režií (plyn, elektřina, voda) každé provozovně (zvlášť jednotlivé kanceláře, obchod, ubytovna). Nelze technicky energie vyúčtovávat zvlášť odděleně od podnájmu. Může to být pro podnájemce i pro tuto fyzickou osobu nějaký problém? Podnájem na ubytovnu fakturuje svému vlastnímu s.r.o., kde je jediným společníkem tato fyzická osoba. Je dodržena cena obvyklá za podnájem. Musí být ještě splněna nějaká jiná dodatečná podmínka? Fyzická osoba celkový podnájem včetně režií daní v § 9 ZDP.

V rámci uplatňování skutečných výdajů k příjmům podle § 9 zákona o daních z příjmů bych měl několik dotazů: 1) Byla provedená celková rekonstrukce bytu, co je a není součástí technického zhodnocení– (výměna starých žaluzií, kuchyňská linka, vestavné kuchyňské spotřebiče, vestavěná skříň, háčky, držáky, police a jiné přimontované vybavení bytu, nové vchodové dveře – jen výměna křídla, zárubeň je původní, natření původních radiátorů a potrubí, lustry a podhledová svítidla, výměna starého zvonku, zalití starých parket nivelací a pokládka vinylu)? 2) Paušál na dopravu lze využít i po dobu prováděné rekonstrukce bytu, nebo až od měsíce počátku pronajímání? 3) Nemovitost pořízená výhradně za účelem pronájmu. Lze uplatnit úroky z hypotéky od okamžiku pořízení včetně odhadu nemovitosti pro banku, nebo jen za dobu plynoucích příjmů z pronájmu této nemovitosti? 4) Pokud pořídím nemovitost, kterou nyní pronajímám, ale odpisy chci uplatňovat: var. 1) hned od začátku, tak mi stačí nechat udělat aktuální znalecký posudek pro účely rozdělení vstupní ceny na pozemek a stavbu; var. 2) začnu odepisovat po více než pěti letech od pořízení nemovitosti, tak musím udělat znalecký posudek na reprodukční pořizovací cenu, tj. cenu, za kterou bych nemovitost pořídil v době ocenění. Je má úvaha správná? 5) K bodu 4, var. 1, pokud potřebuji pouze znaleckým posudkem oddělit od PC hodnotu pozemku, je dostatečné nechat znalecky ocenit jen pozemek a tuto hodnotu z PC vyjmout, nebo musím nechat ocenit celou nemovitost a vyjmout pozemek hodnotou poměru ceny pozemku a stavby ze znaleckého posudku, přepočtenou na PC celé nemovitosti? 6) Pokud je nemovitost pořízena výhradně za účelem pronájmu v říjnu 2021, přičemž do října 2022 probíhala rekonstrukce a hledání nájemníka, mohu uplatit do výdajů pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti za celý rok, nebo jen poměrově od listopadu 2022, kdy je byt již skutečně pronajat?

Zaměstnanec má příjem ze zaměstnání a současně pronajímá družstevní byt. Podává DPFO sám. Byt si pořídil před svatbou, pronájem bytu byl také sepsán před svatbou. Je zaměstnanec povinen dělit příjem z nájmu a zdaňovat na polovinu s manželkou? Tento byt není ve společném jmění manželů.

Společník s.r.o. vlastní rodinný dům, na který čerpá hypotéku a uplatňuje si úroky z hypotéky jako položku snižující základ daně. Na adrese rodinného domu je umístněno i sídlo společnosti, ve které je společníkem. Nyní společnost společníkovi 1x ročně vyplácí částku za umístění sídla společnosti v jeho rodinném romě. Je správné, že společník zdaňuje příjem za umístění sídla jako příjem z pronájmu dle § 9? Může si ale uplatňovat 100 % úroků z hypotéky na rodinný dům? Pokud ne, jakým způsobem máme stanovit podíl úroků z hypotéky, které si může uplatnit jako položku snižující základ daně?

Bytové družstvo pronajímá nebytový prostor podle smlouvy za 100 jednotek měsíčné. Nájemce dlouhodobě nepodniká, neplatí nájem. Družstvo vedlo jednání k obnovení pokojného stavu, ale bez výsledku. Za rok 2021 nebyl zaplacen nájem za poslední tři měsíce roku 2021. Zahrnuto do daňového základu 2021, zdaněno, nebude zřejmě uhrazeno. Družstvo dalo nájemci výpověď k 30. 6. 2022 a nyní řešíme, zda existuje legální postup, nájem dle smlouvy o nájmu v roce 2022 neúčtovat nebo výrazně snížit nájem. Nájemce provozovnu neprovozuje, pravděpodobně nic neuhradí, obáváme se převodů obchodního podílu „do neznáma“, tedy i složitého insolvenčního řízení.

Důchodce obdržel za nájem polí za rok 2021 částku 28 600 Kč. Je povinen podat daňové přiznání za rok 2021?

Společnost uzavřela smlouvu o budoucí kupní smlouvě na nákup pozemku. V této smlouvě se budoucí kupující zavazuje po dobu platnosti smlouvy platit budoucímu prodávajícímu nájem za tento pozemek. Bude nájemné daňovým nákladem nebo bude účtováno na pořízení dlouhodobého majetku a bude tak součástí budoucí pořizovací ceny?