Příjmy z pronájmu

Majitel pronajímající byt k dlouhodobému pronájmu neobdržel od nájemníka nájemné + zálohy za služby za několik měsíců. Nájemník nereagoval na výzvy právníka, byl nekontaktní a odstěhoval se, aniž by do konce kalendářního roku provedl úhradu dluhů. Majitel po dohodě s právníkem nebude podnikat žádné další kroky k vymáhání dluhů, protože vzhledem k předchozím exekucím nájemníka by toto nemělo smysl. Může si majitel zahrnout do daňových nákladů (vykazuje u pronájmu skutečné výdaje) i platby energií (voda, topení, plyn, elektrika), které uhradil za nájemníka a které mu sice vyúčtoval, ale nájemník je neuhradil a zřejmě již nikdy neuhradí?

Společnost s r. o. má propachtované pozemky pro svou zemědělskou podnikatelskou činnost za úplatu. Část těchto pozemků chce pronajmout dalším subjektům (v souladu s pachtovní smlouvou) na dobu delší než jeden rok pro jakoukoliv podnikatelskou činnost. Úhrada za tento pronájem by probíhala na základě faktur každý rok. Je nutné na tuto činnost mít živnost? Lze pronájem s plátci DPH fakturovat s daní? Daň z příjmu z této činnosti by byla ve stejné výši jako zemědělská činnost?

Fyzická osoba/občan začala pronajímat byt od 1. 1. 2024. První nájem uhrazen v 12/2023 (příjem v DPFO 2023 zdaněn). Příjem dle § 9 ZDP, skutečné výdaje, odpis bytu bude zahájen v r. 2024. Lze drobné výdaje např. skříň, židle, stůl, práčka, TV, pořízené před začátkem nájmu v r. 2023 uplatnit do výdajů v r. 2024?

Manželé mají družstevní podíl v bytovém družstvu. Byt pronajímají, příjem z nájmu dává do daňového přiznání jeden z nich. V případě, že podíl prodají, má povinnost podat přiznání jeden, nebo mohou podat oba přiznání, každý na polovinu příjmu? Platí totéž, pokud se jedná o prodej bytu ve vlastnictví obou (SJM)?

Jak správně uplatňovat skutečné výdaje místo výdajů procentem? Nepodnikatel-fyzická osoba pronajímá svůj byt, příjmy z toho zdaňuje dle § 9 ZDP a doposud uplatňovala výdaje procentem. Nejedná se o novostavbu, proto si v rámci SVJ odhlasovali vyšší platby dlouhodobých záloh („fond oprav“). Pokud by FO přešla na skutečné výdaje, za jakých podmínek by mohla uplatnit do výdajů tyto platby? Četla jsem k tomu vyjádření v pokynu D-59 (k § 9 odst. 3 bod 2), ale není mi jasné, jak to uvést do praxe, např. jak rozlišit platby na opravy od plateb na technické zhodnocení a jaký k tomu mít relevantní podklad, aby to bylo prokazatelné. 

Fyzická osoba, plátce DPH, zrekonstruovala vlastní stodolu s cílem ji v průběhu roku vždy na několik dní (zpravidla víkend) pronajímat za účelem pořádání svateb jako přivýdělek. Stodolu neplánuje vložit do obchodního majetku a pronajímání nebude splňovat definici ubytovací služby, zároveň nebudou poskytovány žádné doplňkové služby (personál, občerstvení apod.), pouze holý pronájem nemovitosti. Může FO takový pronájem nemovitosti zařadit do § 9 ZDP, i když se jedná o opakovaný krátkodobý nájem různým subjektům? A pokud ano, musel by jako plátce DPH při poskytnutí jiného než krátkodobého nájmu (tedy nad 48 hodin) osvobozeného dle 56a zákon o DPH odvádět DPH?

Jaký je správný postup, kdy majitel bytu, při pronájmu bytu, platí zálohy na energie v případě, že je byt prázdný - hledá nájemce. Např. Byt je pronajat do 31. 3., od 1. 4. do 30. 6. je prázdný. Nový nájemce od 1. 7. Jsou prokázané výdaje na provoz bytu - teplo, správa domu, voda, el. energie, spotřebované v době od 1. 4. do 30. 6. daňově uznatelným nákladem majitele bytu?

Jsem fyzická osoba, která vlastní byt v osobním vlastnictví ve městě Sokolov. Trvalé bydliště mám v Praze, kde ale nebydlím, bydlí tam moje matka. Bydlím v Jindřichově Hradci. Chci se zeptat, jak si mohu dát do nákladů k daňovému přiznání náklady na cestu do bytu v Sokolově (předání novému nájemci). Můžu si udělat cestovní příkaz na mnou vlastněné auto (fyzická osoba) na trasu Jindřichův Hradec-Sokolov a zpět a zadat to jako daňově uznatelný náklad? Nebo jakým způsobem dostanu tyto náklady za cesty (1× úklid, 1× předání bytu)?    

Fyzická osoba koupila investiční byt v roce 2021, který pronajímá a zdaňuje dle § 9 ZDP. V letech 2021–2022 uplatňovala skutečné výdeje vč. odpisu bytu, od roku 2023 uplatňuje 30% paušální výdaje (bude uplatňovat i nadále). V případě, že by byt v budoucnu např. v roce 2027 prodala, nebude splněný 10letý časový test pro osvobození od daně z příjmů. Znamená to, že již jednou zahájené odpisy stále běží (nejsou přerušeny po dobu uplatňování paušálních výdajů) a při prodeji bude jako výdaj použita zůstatková cena majetku (tzn. pořizovací cena minus uplatněné odpisy za rok 2021–2027)? Příklad: pořizovací cena bytu v roce 2021 4 mil. Kč, prodejní cena v roce 2027 5 mil. Kč. Výpočet: 5 000 000 – (4 000 000 – 804 000 up. odpisy) = 1 804 000 Kč základ daně.

Manželé pořídili v roce 2017 byt do SJM, který ve stejném roce (tedy do 5 let od pořízení) začali pronajímat. Příjmy z pronájmu zdaňoval manžel do roku 2023 ve svém daňovém přiznání a uplatňoval vždy paušální výdaje 30 %. Příjmy z pronájmu za rok 2024 by chtěla místo manžela zdanit manželka ve svém daňovém přiznání a uplatnit výdaje ve skutečné výši. Hodlá uplatnit také zrychlené odpisy. Pro výpočet odpisů použije pořizovací cenu bytu. Jakou výši odpisů může v roce 2024 manželka uplatnit, resp. výši odpisů za který rok? Uplatní odpis vypočítaný za 1. rok (2017) a dále pokračuje v odpisech dalších 29 let, protože zahajuje odepisování nebo může uplatnit až výši odpisu za 8. rok a výši odpisů za 1.–7. rok již nelze uplatnit? Manželka dosud ve svých přiznání žádné příjmy podle § 9 ZDP neměla a neuplatňovala tedy ani paušál 30 %, ani skutečné výdaje.

Neplátce DPH - jediný společník a současně jednatel s. r. o. - pronajímá prostory ve svém domě svému s. r. o. Uzavřel novou smlouvu na poskytování internetu pro celý dům, a to přímo na sebe (jako na soukromou osobu-vlastníka domu). Poskytovatel internetu je plátce DPH. Poskytovatel bude na něj vystavovat měsíční faktury. Jednatel chce určitou část (většinu) měsíční částky za internet přefakturovávat své s. r. o. Jeho odhad využití internetu je 90 % pro s. r. o. a 10 % pro soukromé účely. Zvolené procento bychom pro fakturaci na s. r. o. počítali z částky vč. DPH. Můžeme takto postupovat? 

Fyzická osoba, plátce DPH, zakoupila do svého výlučného vlastnictví nebytový prostor s tím, že zde zřídí privátní wellness. Pravděpodobně prostory pronajme, a sice neplátci. Nájem bude FO zdaňovat podle § 9 ZDP, v přiznání DPH bude vykazovat osvobozená plnění. Do nebytového prostoru zakoupí vířivou vanu a saunu - vše v ceně cca 250-300 000 Kč. Uvedené movité předměty zařadí do obchodního majetku, uplatní odpočet DPH, bude odpisovat a nájem movitého majetku bude fakturovat s DPH 21 %. Už dopředu předpokládám situaci, že nájemce nájem ukončí a FO bude wellness provozovat sám. Je takto správně?

Může fyzická osoba (nemá živnost ani firmu) pronajímat nákladní auta firmě bez IČ a na konci roku zdanit pronájem nákladních aut a podat daňové přiznání na konci roku? Tak jak se to dělá u pronájmu nemovitosti, nebo to tak nelze? 

Rodiče pronajmou dceři a jejímu manželovi penzion k podnikání. Musí zde být dodržena cena obvyklá, když je to vztah v linii přímé? A pokud část pronajmou dceři a část jejímu manželovi, mění se něco v souvislosti s cenou obvyklou? 

Soukromá osoba vlastní byt, který koupila před 8 lety, před rokem provedla rekonstrukci. Dosud zdaňovala příjmy z pronájmu paušálem 30 %. Od příštího roku by rád přešla na uplatňování skutečných výdajů + odpisy bytu. Jak stanovit vstupní cenu pro odpisování bytu? Musí být vstupní cena podložena odborným odhadem a kdo tyto odhady provádí?

Manželé v SJM vlastní byt, který budou pronajímat cca 15 dní v měsíci firmě. Měsíční pronájem za byt bude činit 20 000 Kč. Dále se jednou ročně vyúčtují energie na základě skutečné spotřeby v celkové výši kolem 5 000 měsíčně. Celkový roční příjem manželů tedy bude pronájem 12 × 20 000 = 240 000 Kč + 60 000 Kč za energie. Jelikož manžel má ŽL a využívá paušální daň, daňové přiznání za pronájem by podávala jen manželka. Je správný následující postup: manželka do daňového přiznání uvede částku příjmu 240 000, z celkového příjmu by si uplatnila 30% paušální výdaje na byt, tj. 72 000 K, částka ke zdanění by byla 168 000 Kč, daň 15 % = 25 200 Kč? Žádné sociální a zdravotní pojištění z příjmu neplyne? Skutečné výdaje na byt (energie, úklid aj. by se neřešily). V daňovém přiznání se zaškrtne, že se jedná o SJM, neohrozí to manželovi nijak daňový paušál, který využívá? Pokud by se manželka rozhodla využívat skutečné výdaje bytu místo dotazu, uváděl by se do příjmu i příjem za energie, který obdrží od firmy v celkové výši cca 60 000 za rok? Oproti tomu by se do výdajů uváděly celkové energie za byt? Jaké další výdaje je možné do daňového přiznání zahrnout: úklid, čisticí prostředky, něco dalšího? Manželka má vedle přijmu z pronájmu ještě smlouvu o jednatelství, ze které je odváděna daň, sociální i zdravotní pojištění, a dohodu o provedení práce do 10 000 Kč, ze které je odváděna daň srážková, tyto dva příjmy nemají na daňové přiznání za pronájem žádný vliv a do daňového přiznání se uvádět nebudou, je to tak správně?

Může mít osoba, která má v tuto chvíli níže uvedené příjmy, zároveň i živnostenský list a fungovat v režimu paušální daně? Aktuální příjmy: smlouva o jednatelství (50 000 Kč měsíčně), dohoda o provedení práce 10 000 Kč měsíčně, pronájem soukromého bytu (SJM) jako sídlo firmy společně s manželkou 30 000 Kč měsíčně? Daňové přiznání za pronájem podává manželka. Všechny uvedené příjmy se vztahují k jedné společnosti, jejíž je jednatel společně s manželkou jediným společníkem. Jednatel má historicky živnostenský list, který by aktuálně rád obnovil a pro příští rok se přihlásil k paušální dani z příjmu, očekávané příjmy jsou do 1 mil Kč. Je možné v tomto případě paušální režim přihlásit? Pokud ne, který z uvedených příjmů by tomu bránil?

Fyzická osoba pronajímá byt od roku 2021. Dosud uplatňovala paušální výdaje. Nyní chce začít uplatňovat skutečné výdaje a nemovitost odpisovat. Může pro stanovení vstupní ceny ke dni počátku pronájmu použít znalecký posudek vyhotovený v roce 2024, který stanovuje aktuální hodnotu nemovitosti, nebo si musí nechat zpracovat znalecký posudek nový stanovující cenu nemovitosti k počátku pronájmu? A musí být znalecký posudek vyhotoven soudním znalcem, nebo stačí jen odhadce nemovitostí? 

Naše firma vlastní budovu a pronajímá ji ekonomicky spjaté firmě za účelem podnikání, čtvrtletně fakturujeme v cenách obvyklých pronájem na základě smlouvy o pronájmu. Nyní z důvodu zákonné povinnosti jsme se rozhodli provést zaměření této budovy metodou laserového skenování (cca 100 000 Kč). Je správný postup zaúčtovat fakturu za tuto službu do daňových nákladů (účet 518) naší firmy a snížit si tím základ daně z příjmů právnických osob?

OSVČ má více než 8 let stroje, které používala v minulosti ke kovoobrábění. Pak bylo založeno s.r.o., kde je společníkem a jednatelem i zaměstnancem zároveň. OSVČ od té doby stroje pronajímá s. r. o. Jiné příjmy jako OSVČ nemá a stroje jsou již plně odepsané. Až bude mít s. r. o. v budoucnu peníze na odkup strojů, odkoupí je od OSVČ. Dosud vedla tato OSVČ daňovou evidenci dle skutečných příjmů a výdajů. Od roku 2025 chce OSVČ uplatňovat výdaje procentem z příjmů, tj. 30 %. Může být za rok 2025 daněno dle § 9 ZDP? A přiznání za rok 2024 musí být upraveno o závazky (snížení) a pohledávky (zvýšení), nebo se dodaňovat nemusí, kdyby bylo dle § 9 ZDP? Pokud by OSVČ danila dle § 9 ZDP, znamenalo by to, že by už v roce 2025 nemusela platit zdravotní a sociální pojištění?