Při prodeji bytů, které nesloužily pro podnikání (samostatnou činnost) a které před prodejem prošly rekonstrukcí, jsou často splněny podmínky pro osvobození příjmů z prodeje od daně z příjmů. Tím ovšem padá možnost daňového uplatnění souvisejících výdajů. Nicméně v řadě případů příjem osvobodit nelze, čímž vyvstává na pořad dne otázka, jestli si prodávající může snížit daňový základ – kromě pořizovací ceny daného bytu – také o obvykle značné výlohy za jeho opravy a rekonstrukce. Kupodivu je odpověď ano – v případě prodeje bytu ve vlastnictví, i ne – jestliže se jedná o prodej družstevního bytu. Tento rozdílný přístup nedávno potvrdil i soud.
Rekonstrukce bytu před jeho prodejem je i není daňovým výdajem – prověřeno soudem
Ing.
Martin
Děrgel
Není byt jako byt
Když to vypadá jako kočka, chodí a mňouká jako kočka, tak to asi bude kočka. Podobně když to vypadá jako byt, je vybaven a používá se jako byt, tak to asi bude byt. Jenže není byt jako byt. Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen „“) od roku 2014 vymezuje „
byt
“ v § 1159 jako „prostorově oddělenou část domu“, která není věcí v právním pojetí, a tedy není způsobilá být (samostatně) předmětem vlastnického práva
. Stručně řečeno – byt nelze prodat, zdědit, darovat, vložit do kapitálu firmy apod. Jde totiž jen o právně nesamostatnou část budovy, obvykle bytového domu, obdobně jako jeho střecha či komín. Přičemž ani bytový dům ještě není samostatně převoditelný, protože je dle § 506 OZ součástí obecnější věci – pozemku.Přesto běžně a legálně lidé i organizace prodávají, kupují i jinak převádějí vlastnictví k bytům. Za což může nepřesná hovorová mluva, která v zájmu stručnosti přehlíží, že sice jde stále o „byt“ ve výše uvedeném pojetí vymezeného prostoru domu, ale navíc se ještě také jedná o věc v právním smyslu. Pouhý bytový prostor byl totiž povýšen na právně samostatnou „věc“ (tj. i volně převoditelnou) nazvanou „jednotka“ dle § 1159 OZ:
–
„Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“
Jak se to mohlo stát? Jsou tři způsoby (§ 1163 a násl. OZ): při výstavbě nebo změně domu, prohlášením vlastníka, resp. spoluvlastníků, nebo rozhodnutí soudu. Přičemž vzniklé právně samostatné (bytové) jednotky se pro všeobecný význam absolutního vlastnického práva zapisují do veřejného seznamu, tj. katastru nemovitostí.
Obdobně se před rokem 2014 nakládalo s byty vymezenými jako právně samostatné jednotky zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nicméně nepatřily definičně mezi nemovitosti. A od roku 2014 se změnil rovněž jejich věcný obsah. Zatímco dříve byl vlastník jednotky současně spoluvlastníkem společných částí domu a obvykle i spoluvlastníkem souvisejícího pozemku, tak nyní tvoří věcnou podstatu (bytové) jednotky nejen samotný byt (prostor, místnosti za dveřmi bytu), ale přímo i podíl na společných částech domu a pozemku.