Nemovité věci zařazené v obchodním majetku podnikatele z pohledu daně z nemovitých věcí

Od 1.1.2016 došlo na základě zákona č. 23/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 23/2015 Sb.“), k novelizaci zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon“). Zákonem č. 23/2015 Sb. byl do § 11 zákona doplněn odst. 7, v němž je upraven postup pro uplatnění sazby daně, je-li zdanitelná stavba nebo zdanitelná jednotka zařazena v obchodním majetku podnikatele. Jelikož se jedná o ustanovení dopadající od zdaňovacího období roku 2016 na všechny nemovité věci zařazené do obchodního majetku podnikatele, je vhodné se tomuto ustanovení věnovat a zdůraznit jeho význam při stanovení daně z nemovitých věcí.

Podle § 11 odst. 7 zákona, má-li podnikatel zařazenu v obchodním majetku, podle zákona upravujícího daně z příjmů, zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku, s výjimkou budovy podle odstavce 1 písm. a), zdanitelné jednotky podle odstavce 1 písm. c) a zdanitelné jednotky podle odstavce 1 písm. f), která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru, použije se u nich sazba podle odstavce 1 písm. d) zákona.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že § 11 odst. 7 zákona u těchto nemovitých věcí:

U výše uvedených nemovitých věcí bude aplikována sazba daně podle § 11 odst. 1 písm. d) zákona pouze v těch případech, kdy převažující část podlahové plochy nadzemní části zdanitelné stavby nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy zdanitelné jednotky bude užívaná k podnikání.

Naopak se § 11 odst. 7 zákona v případě těchto nemovitých věcí:

V případě, že jsou splněny i další podmínky § 11 odst. 7 zákona, uplatní se u těchto nemovitých věcí sazba daně podle § 11 odst. 1 písm. d) zákona podle toho, zda je užívána k:

V případě, že se jedná o zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku zařazenou do obchodního majetku podnikatele a uvedenou v § 11 odst. 7 zákona, ve které neprobíhá žádné podnikání, uplatní se sazba daně podle § 11 odst. 1 písm. d) zákona dle hlavní vykonávané podnikatelské činnosti daňového subjektu.

Pojem podnikatel je upraven v § 420 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). Dle citovaného ustanovení: Dále podle § 421 odst. 1 občanského zákoníku se za podnikatele považuje osoba zapsaná v obchodním rejstříku. Ustanovení § 421 odst. 2 občanského zákoníku dále uvádí, že se má za to, že podnikatelem je osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona.

Z výše uvedeného lze dovodit, že podnikatelem se pro účely zákona o dani z nemovitých věcí vždy rozumí právnická osoba zapsaná v obchodním rejstříku. Do obchodního rejstříku se podle § 42 písm. a) zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o veřejných rejstřících“), zapisují obchodní společnosti a družstva podle zákona upravujícího právní poměry obchodních společností a družstev. Jedná se tedy o obchodní podle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů, kterými jsou:

Podnikatelem jsou také další osoby, stanoví-li povinnost jejich zápisu zákon o veřejných rejstřících nebo jiný zákon²⁾, Jedná se například o zapisované do obchodního rejstříku dle § 5 odst. 1 zákona č. 77/1997 Sb., o státním podniku, ve znění pozdějších předpisů³⁾, nebo (vyjma Všeobecné zdravotní pojišťovny České republiky⁴⁾) zapisované do obchodního rejstříku dle § 5 odst. 3 zákona č. 280/1992 Sb., o resortních, oborových, podnikových a dalších zdravotních pojišťovnách, ve znění pozdějších předpisů.⁵⁾

Právnické osoby, které se nezapisují do obchodního rejstříku a jejichž hlavní činnost nemůže být již z podstaty podnikáním, nelze považovat za podnikatele. Jedná se například to tyto subjekty: církve a náboženské společnosti, nadace, nadační fondy, obecně prospěšné společnosti, spolky, ústavy, veřejné výzkumné instituce atd.

Vzhledem k tomu, že občanský zákoník preferuje primárně skutečný stav⁶⁾, tj. považuje tyto osoby za podnikatele jen se zřetelem k jimi skutečně vykonávané podnikatelské činnosti, režim § 11 odst. 7 zákona u zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek vlastněných uvedenými subjekty se zpravidla neaplikuje. U těchto zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek se aplikuje sazba daně podle § 11 odst. 1 písm. d) zákona, a to pouze v těch případech, kdy převažující část podlahové plochy nadzemní části zdanitelné stavby nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy zdanitelné jednotky bude užívaná k podnikání.

Obdobně se postupuje i v případě , jenž je upraven zákonem č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o investičních společnostech“). Podílový fond je souborem majetku, který náleží všem vlastníkům podílových listů daného podílového fondu (tzv. podílníci), a to v poměru podle hodnoty vlastněných podílových listů. Podle § 102 zákona o investičních společnostech je podílový fond tvořen jměním, vlastnické právo k majetku v podílovém fondu náleží společně všem podílníkům. Vlastnická práva k majetku v podílovém fondu vykonává vlastním jménem a na účet podílového fondu jeho obhospodařovatel; podle § 7 zákona o investičních společnostech je jím investiční společnost. Podílový fond nemá právní osobnost, tj. není právnickou osobou (§ 103 zákona o investičních společnostech), a není tedy subjektem práv a povinností.

Protože u podílového fondu není naplněna podmínka, že výdělečnou činnost samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost, nelze podílový fond považovat za podnikatele ve smyslu občanského zákoníku, tj. v případě podílového fondu nejsou naplněny všechny předpoklady pro aplikaci § 11 odst. 7 zákona. Obdobné se týká i svěřenského fondu a fondu obhospodařovaného penzijní společností.

U zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek, u nichž jsou poplatníky daně uvedené subjekty, bude proto aplikována sazba daně podle § 11 odst. 1 písm. d) zákona pouze v těch případech, kdy převažující část podlahové plochy nadzemní části zdanitelné stavby nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy zdanitelné jednotky, bude užívaná k podnikání.

Podle § 42 písm. b) zákona o veřejných rejstřících se do obchodního rejstříku zapisují fyzické osoby, které jsou podnikateli, mají bydliště v České republice a požádají o zápis, a fyzické osoby uvedené v § 43 zákona o veřejných rejstřících, které podnikají na území České republiky, a požádají o zápis. Za podnikatele (fyzickou osobu) je tedy pro účely daně z nemovitých považována fyzická osoba, která samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku.

U vybraných nemovitých věcí ve vlastnictví fyzických osob se § 11 odst. 7 zákona použije pouze v případě, kdy fyzická osoba samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, a zároveň má nemovité věci zařazené v obchodním majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů. V případě, že jedna z podmínek nebude splněna, bude aplikována sazba daně podle § 11 odst. 1 písm. d) zákona pouze v těch případech, kdy převažující část podlahové plochy nadzemní části zdanitelné stavby nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy zdanitelné jednotky, bude užívaná k podnikání.

Obchodním majetkem podle zákona upravujícího daně z příjmů se rozumí obchodní majetek upravený v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o daních z příjmů“). Podle § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů se obchodním majetkem poplatníka daně z příjmů fyzických osob rozumí část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno, anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci.

Obchodním majetkem poplatníka daně z příjmů právnických osob se podle § 20c zákona o daních z příjmů rozumí veškerý majetek, který: