Pandemie poznamenala celé spektrum života, dotkla se téměř všech osob a ovlivnila současné i budoucí smluvní vztahy. Výjimkou nejsou ani vztahy nájemní. Nájemné je významnou nákladovou položkou nájemců, současně také zdrojem příjmů vlastníků. Jako i jiné oblasti, i nájemné a nájemní vztahy jsou současnou dobou modelovány a ovlivňovány. V článku se zaměříme na účetní a daňové dopady regulace, která dočasně nájemní vztahy modifikuje.
Účetní a daňové dopady dočasné regulace nájemních vztahů
Ing.
Ivana
Pilařová
Regulace aneb zmírnění dopadů epidemie na nájemce
Zmíněnou regulací rozumíme dva zákony, které byly přijaty jako jedno z prvních opatření reagujících na epidemii:
–
Zákon č. 210/2020 Sb. o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce prostor sloužících k podnikání, a
–
Zákon č. 209/2020 Sb. o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru od Státního fondu rozvoje bydlení a souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v době s byty.
Než se začneme zabývat podstatou uvedených zákonů, je namístě hned v úvodu vyvrátit některé
mýty
.–
„Pronajímatel je povinen v koronakrizi poskytnout slevu, či nájemné zcela prominout.“
Realita: Slevu na nájemném pronajímatel musí poskytnout v případě, kdy má pronajímaný prostor vady ztěžující jeho užívání, nebo když nájemci v užívání prostoru někdo brání. To se ale ani při přijetí mimořádných opatření obvykle neděje. Z toho vyplývá závěr, že případné slevy na nájemném jsou věcí dohody dvou stran. Velmi podstatné je také znění konkrétní nájemní smlouvy.
–
„Pandemie je zásah vyšší moci, která je nadřazena nájemní smlouvě.“
Realita: Pandemie a následný nouzový stav je z pohledu práva skutečně „vyšší mocí“. Tou však není možné omluvit všechno, vyšší moc nezbavuje smluvní strany povinnosti plnit své závazky (a to včetně těch plynoucích z nájemní smlouvy). Okolnosti ukončení či předčasného ukončení nájemní smlouvy a následky tohoto ukončení řeší uzavřená nájemní smlouva. Tu je možné změnit, ale jen dvoustranným ujednáním. Částečně a dočasně mohou některé části nájemní smlouvy zneplatnit kongentní ustanovení zákona.
–
„Nájemci je placení nájemného za rozhodnou dobu prominuto.“
Realita: Nová úprava nespočívá v prominutí nájemného, ale pouze v ochraně nájemce před výpovědí z důvodu neplacení nájemného. Ani v případě ukončení nájemního vztahu po uplynutí ochranné doby nezpůsobí zánik povinnosti nájemce nájemné pronajímateli doplatit. Zákonná úprava nájemné nepromíjí, dokonce ani neprodlužuje lhůtu jeho splatnosti.
Zmírnění dopadů na nájemce prostor sloužících k podnikání
Zákon č. 210/2020Sb. s účinností od 27. 4. 2020 stanoví dvě období, která jsou pro předmět zákona stěžejní:
–
rozhodná doba – běží od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020,
–
ochranná doba – běží od 27. 4. 2020 do 31. 12. 2020.
Předmětem úpravy je nájem nebo podnájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti a je-li prostor nebo místnost takto alespoň převážně užíván. Není podstatné, zda je tento účel nájmu ve smlouvě vyjádřen.
Obsahem úpravy je omezeni pronajímatele, který nemůže v ochranné době