V článku se budeme věnovat podmínkám pro osvobození příjmů z prodeje jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku dle jednotlivých ustanovení zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), a ukážeme si, k jakým změnám došlo zákonem č. 170/2017 Sb. , kterým se mění některé zákony v oblasti daní (dále jen „zákon č. 170/2017 Sb. “). Pozornost zaměříme i na oblast přijatého odstupného za uvolnění bytu nebo jednotky.
Kdy je příjem z prodeje bytu osvobozen a kdy podléhá zdanění daní z příjmů
Ing.
Ivan
Macháček
Osvobození příjmu z prodeje bytové jednotky podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP
Od daně z příjmů fyzických
osob je osvobozen příjem:
1.
z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm
prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem,
2.
z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm
prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let, a použije-li získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Poznámka:
Zákonem č. 170/2017 Sb. došlo ke zpřísnění podmínky pro osvobození příjmu z prodeje rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let. Podmínkou pro osvobození tohoto příjmu je použití prostředků získaných prodejem pouze na uspokojení vlastní bytové potřeby, nikoliv bytové potřeby rodiny poplatníka nebo dalších osob.
Pro osvobození těchto příjmů plynoucích manželům z jejich společného jmění
postačí, aby podmínky pro osvobození příjmu splnil jen jeden z manželů
, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.V pokynu GFŘ č. D-22 se k § 4 ZDP uvádí:
„Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, mění věcnou podstatu jednotky. Podle právní úpravy platné do 31. 12. 2013 (§ 2 a § 22 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů) je vlastnictví tvořeno jednotlivými objekty (jednotkou a dále podílem na společných částech), avšak dle znění § 1159 ObčZ
tvoří byt jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci jeden vlastnický objekt (jednotku).
Byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné. Předmětem vlastnictví není dle občanského zákoníku byt, ale jednotka. Jednotka je dle § 1159 občanského zákoníku věcí nemovitou. Jednotka vzniklá na základě právních předpisů účinných do 31. 12. 2013 nemovitostí není. Od 1. 1. 2014 existují vedle sebe dva druhy jednotek, jejichž právní pojetí se vzájemně liší
. Z přechodného ustanovení § 3063 občanského zákoníku vyplývá, že v domech, kde vznikly jednotky podle dosavadního zákona o vlastnictví bytů, zůstane jejich pojetí zachováno i po dni nabytí účinnosti občanského zákoníku. V takovém případě budou po 1. 1. 2014 převáděny jednotky v právním pojetí podle zákona o vlastnictví bytů,
nikoli podle občanského zákoníku, a to i při dalších převodech mezi stávajícími vlastníky jednotek a dalšími nabyvateli. Pokud by chtěli vlastníci jednotek v domě, v němž jednotky vznikly před 1. 1. 2014, dosáhnout toho, aby byli vlastníky jednotek v právním pojetí podle občanského zákoníku, museli by nejdříve zrušit dosavadní prohlášení a přijmout prohlášení nové, a to za souhlasu všech vlastníků jednotek.“Dle znění § 21b odst. 4 ZDP se ustanovení tohoto zákona o jednotce a o nemovité věci použijí obdobně i na jednotku, která je vymezena podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i společně s podílem na tomto pozemku.
V pokynu GFŘ č. D-22 se k § 4 odst. 1 ZDP dále uvádí, že
„
pokud nejsou splněny podmínky pro vznik nároku na osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona, postupuje se podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona.
V případě prodeje jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, je třeba splnit podmínku bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Pokud měl poplatník v jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a prostředky získané prodejem jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, zcela nebo zčásti použije na uspokojení vlastní bytové potřeby, je příjem z prodeje jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, zcela nebo zčásti (tj. ve výši prostředků použitých na vlastní bytovou potřebu) osvobozen podle § 4 odst. 1 písm. v) zákona. V takovém případě lze uplatnit pouze poměrnou část výdajů odpovídající zdaňované (neosvobozené) části příjmů z prodeje. V případě prodeje jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, ve kterém poplatník neměl bezprostředně před jeho prodejem bydliště, se postupuje také podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona.“Osvobození od daně z příjmů dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP se nevztahuje na příjmy:
1.
z prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
2.
z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,
3.
z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku.
Pro správnou aplikaci podmínek pro osvobození dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP je nutno správně chápat dva pojmy obsažené v tomto ustanovení:
a)
pojem „bezprostředně“
Zákon o daních z příjmů ani pokyn GFŘ č. D-22 neobsahuje výklad tohoto pojmu „bezprostředně“. Podmínku „bezprostředně“ pro osvobození příjmů z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku od daně, bude poplatník například splňovat, když fyzická osoba prodávající jednotku vyklidí, vystěhuje se z ní a prodej jednotky zadá realitní kanceláři, přičemž k prodeji dojde až po více měsících od vystěhování se z jednotky. Naopak podmínku „bezprostředně“ nebude splňovat poplatník, který se rozhodne jednotku prodat, vystěhuje se z ní, ale na nějakou dobu jednotku pronajme svému známému.
b)
pojem bydliště
V § 2 odst. 4 ZDP se uvádí, že bydlištěm poplatníka na území České republiky se pro účely tohoto zákona rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. K pojmu stálý byt se k § 2 ZDP v pokynu GFŘ č. D-22 uvádí, že stálým bytem se rozumí byt, který je poplatníkovi kdykoliv k dispozici podle jeho potřeby, ať již vlastní či pronajatý. Tento byt může být poplatníkem pronajat jiné osobě formou, která umožňuje podle potřeby poplatníka obnovení jeho užívání poplatníkem bez prodlevy. Úmysl poplatníka zdržovat se trvale ve stálém bytě se posuzuje vzhledem k okolnostem jeho osobního a rodinného stavu, tj. žije-li v něm rovněž napřklad s manželkou, dětmi, rodiči, či zda byt je využíván v návaznosti na jeho ekonomické aktivity (samostatnou činnost, zaměstnání apod.).
Od pojmu „bydliště“ je nutno odlišit pojem „trvalý pobyt“ ve smyslu zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (zákon o evidenci obyvatel), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o evidenci obyvatel“).
Pro účely osvobození příjmů z prodeje
dle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) ZDP není podstatné, zda je poplatník v bytě přihlášen k trvalému pobytu, ale důležitá je skutečnost, zda poplatník v bytě skutečně bydlel alespoň 2 roky bezprostředně před jeho prodejem.
V § 10 odst. 1 zákona o evidenci obyvatel se uvádí, že místem trvalého pobytu se rozumí adresa pobytu občana na území České republiky, která je vedena v základním registru obyvatel ve formě referenční vazby (kódu adresního místa) na referenční údaj o adrese v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí, kterou si občan zvolí zpravidla v místě, kde má rodinu, rodiče, byt nebo zaměstnání. Občan může mít jen jedno místo trvalého pobytu, a to v objektu, který je podle zvláštního právního předpisu označen číslem popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním číslem a který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci. V případech stanovených tímto zákonem může být místem trvalého pobytu sídlo ohlašovny nebo sídlo zvláštní matriky, které je v informačním systému označeno jako adresa úřadu. V § 10 odst. 2 zákona o evidenci obyvatel se dále uvádí, že z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k objektu uvedenému v odstavci 1 ani k vlastníkovi nemovitosti.
Příklad 1
Fyzická osoba vlastní jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a související pozemek od roku 2016. V bytě bydlí od roku 2016. Z důvodu uzavření manželství a narození dítěte zahájila fyzická osoba v roce 2017 výstavbu rodinného domu, kam se v roce 2019 přestěhuje. Po přestěhování fyzická osoba bytovou jednotku prodá za 2 450 000 Kč.
Vzhledem k tomu, že poplatník v bytě bydlel déle než 2 roky bezprostředně před jeho prodejem, je příjem z prodeje bytové jednotky osvobozen od daně z příjmů fyzických osob.
Příklad 2
Občan prodal bytovou jednotku v roce 2018, ve které bydlel pouze jeden rok, a to z důvodu stěhování za prací do jiného města. Zde dostal k dispozici podnikový byt, a proto finanční příjem z prodeje vlastní bytové jednotky věnoval svému synovi za účelem pořízení jeho vlastního bydlení.
Občan bydlel v bytové jednotce kratší dobu než 2 roky před úplatným převodem bytové jednotky a získané finanční prostředky z tohoto prodeje nepoužil na pořízení vlastní bytové potřeby. Není tak splněna zpřísněná podmínka stanovená zákonem č. 170/2017 Sb. pro osvobození tohoto příjmu od daně, a příjem z úplatného převodu bytové jednotky po odpočtu ceny, za kterou bytovou jednotku poplatník prokazatelně nabyl, bude zdaněn dle § 10 ZDP v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2018.
Osvobození příjmu z prodeje bytové jednotky podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP
Podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP je osvobozen od daně z příjmů příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 5 let.
V pokynu GFŘ č. D-22 se uvádí, že pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, pokud příjem již není osvobozen podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP, je v případě pozemku se stavbou, jež je podle zákona č. 89/2012, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), jeho součástí,
rozhodující den nabytí pozemku, nikoliv stavby na pozemku.
Dnem nabytí
se dle pokynu GFŘ č. D-22 rozumí zejména: a)
u nemovitých věcí den zápisu vlastnického práva poplatníka do veřejného seznamu (§ 1105 a 1164 OZ); právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu, nikoliv den, kdy byla uzavřena kupní smlouva, nebo nemovitou věc kupující zaplatil, anebo kdy byla sepsána smlouva darovací,
b)
u nemovitých věcí nabytých rozhodnutím soudu (§ 1165 OZ) den v něm určený, a není-li určen, den nabytí právní moci rozhodnutí soudu nebo jiného orgánu veřejné moci (vychází se z § 1114 OZ), jde-li o dědění ze zákona, v případě dědění ze závěti nebo podle dědické smlouvy, může být nabytí dědictví vázáno na splnění stanovené podmínky,
c)
pro nabytí nemovité věci u jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, pořízené ve vlastní režii, je rozhodující, že byla zapsána do katastru nemovitostí jako rozestavěná jednotka podle § 8 písm. f) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Tento den je současně dnem nabytí nemovité věci, od kterého se odvozuje lhůta pro osvobození příjmů z prodeje této nemovité věci.
Doba 5 let pro osvobození příjmů nemovitých věcí se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele
v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo jde o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele.Doba 5 let pro osvobození příjmů se zkracuje o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu; tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku.
Toto osvobození se nevztahuje na příjmy:
1.
z prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou
nebo v období 5 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku,
nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,2.
z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,
i když kupní smlouva bude uzavřena až po pěti letech od tohoto nabytí,3.
z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
i když kupní smlouva bude uzavřena až po pěti letech od takového vyřazení,4.
z prodeje práva stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby.
Poznámka:
Zákonem č. 170/2017 Sb. došlo v § 4 odst. 1 písm. b) ZDP k rozšíření osvobození příjmů z prodeje nemovité věci od roku 2018 na vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci jinak než rozdělením této věci podle velikosti spoluvlastnických podílů.
Doba mezi nabytím a prodejem podle § 4 odst. 1 písm. a) nebo b) se podle znění § 4 odst. 2 ZDP nepřerušuje, pokud v době mezi nabytím a prodejem došlo:
a)
k vypořádání mezi spoluvlastníky nemovité věci rozdělením podle velikosti jejich podílů,
b)
k tomu, že v domě vznikly jednotky,
c)
k vypořádání společného jmění manželů,
d)
k rozdělení pozemku.
Pro daňové řešení osvobození prodeje nemovitých věcí od daně z příjmů dle § 4 odst. 1 písm. a) a b) ZDP jsou důležité závěry vyplývající z OZ k nemovité věci. Dle § 506 OZ jsou součástí pozemku stavby zřízené na pozemku. Z § 3054 přechodných ustanovení OZ vyplývá, že
je-li stavba a pozemek k 1. 1. 2014 ve vlastnictví jedné osoby,
pak stavba, která podle dřívějšího OZ nebyla součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti nového OZ samostatnou věcí a stává se součástí pozemku – s účinností od 1. 1. 2014 se již jedná o jednu nemovitou věc – pozemek, jehož součástí je i příslušná stavba.
Pro účely osvobození příjmů z prodeje nemovité věci (tedy pozemku se stavbou) je v tomto případě rozhodující, po jakou dobu poplatník (prodejce) vlastnil pozemek, který prodává současně se stavbou (a nikoliv jak dlouho vlastnil stavbu, kterou na tomto pozemku realizoval koupí nebo ve vlastní režii).Pokud
je k 1. 1. 2014 vlastník pozemku odlišný od vlastníka stavby,
pak se dle § 3055 přechodných ustanovení OZ s
tavba spojená se zemí pevným základem,
která není podle dřívějšího OZ součástí pozemku, na němž je zřízena, dnem nabytí účinnosti nového OZ nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.
Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku.Příklad 3
Občan zakoupil v roce 2014 bytovou jednotku za 1 345 000 Kč. V bytové jednotce nebydlel, ale pronajímal ji a příjmy z nájmu zdaňoval dle § 9 ZDP, přičemž k příjmům z nájmu uplatňoval daňové odpisy. V roce 2018 bytovou jednotku prodá nájemci za částku 1 540 000 Kč.
Vzhledem k tomu, že občan v bytové jednotce ani nebydlel, ani ji nevlastnil déle než 5 let, podléhá příjem z prodeje jednotky v roce 2018 zdanění dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Jako výdaj uplatní poplatník daňovou zůstatkovou cenu jednotky.
Příklad 4
Dcera zdědila v roce 2017 bytovou jednotku po své matce, která vlastnila byt od roku 2011. Protože dcera bydlí s rodinou ve vlastním rodinném domku, zděděnou bytovou jednotku v roce 2018 prodá.
Dcera v bytě nebydlela, proto se bude testovat osvobození příjmu z prodeje jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, od daně z příjmů podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Příjem z prodeje jednotky bude osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, protože nezbytná doba vlastnictví 5 let pro osvobození příjmu z prodeje jednotky od daně se zkracuje o dobu, po kterou byl byt prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele, pokud jde o prodej jednotky nabyté dědictvím od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.
Příklad 5
Fyzická osoba zdědila v roce 2017 bytovou jednotku v rámci dědictví po svém strýci, který vlastnil byt od roku 2009. Fyzická osoba v bytě nebydlela a bytovou jednotku v roce 2018 prodá.
Fyzická osoba v bytě nebydlela, proto se bude testovat osvobození příjmu z prodeje jednotky od daně z příjmů podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. V daném případě však není splněna podmínka 5 let mezi nabytím a prodejem jednotky. Do testovací doby 5 let nelze dle tohoto ustanovení zákona zahrnout dobu vlastnictví bytu zůstavitelem, protože se nejedná o zůstavitele, který je příbuzným v řadě přímé nebo manžel, proto bude příjem z jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep a komoru, podléhat zdanění dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Jako daňový výdaj lze uplatnit podle znění § 10 odst. 5 ZDP cenu bytové jednotky zjištěnou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ke dni nabytí (v rámci dědického řízení), a to do výše příjmů z prodeje.
Osvobození dle § 4 odst. 1 písm. v) ZDP
Dle tohoto ustanovení je osvobozen od daně z příjmů:
–
příjem získaný formou
nabytí vlastnictví k jednotce,
která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, jako náhrady za uvolnění bytu nebo jednotky,
která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,–
a dále
náhrada (odstupné) za uvolnění bytu nebo jednotky,
která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, vyplacená uživateli této jednotky nebo bytu za podmínky, že poplatník náhradu (odstupné) použil nebo použije na uspokojení vlastní bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž náhradu (odstupné) přijal; tento příjem je osvobozen i v případě, že částku odpovídající náhradě (odstupnému) vynaložil na obstarání vlastní bytové potřeby v době jednoho roku před jejím obdržením; přijetí náhrady (odstupného) oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo.V bodech 17 a 18 pokynu GFŘ č. D-22 k § 4 odst. 1 ZDP se uvádí:
„Uplatnil-li poplatník osvobození příjmu získaného jako náhradu (odstupné) za uvolnění jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a tuto náhradu nepoužil na obstarání bytové potřeby ve stanovené lhůtě, zahrne takový příjem mezi zdanitelné příjmy za to zdaňovací období, ve kterém tato lhůta uplynula. Pokud poplatník použije náhradu za uvolnění jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor (odstupné) jiný než garáž, sklep nebo komoru, na obstarání bytové potřeby pouze částečně, je od daně osvobozena pouze ta její část, která byla vynaložena na obstarání bytové potřeby.“
Zákonem č. 170/2017 Sb. došlo ke zpřísnění podmínky pro osvobození přijatého odstupného za uvolnění bytu nebo jednotky v tom smyslu, že získané
odstupné je použito na uspokojení vlastní bytové potřeby, nikoliv bytové potřeby rodiny poplatníka nebo dalších osob.
Zákonem č. 170/2017 Sb. došlo v tomto odstavci dále k doplnění, že
nedojde-li ke splnění podmínek pro osvobození náhrady (odstupného), je tento příjem příjmem podle § 10 ZDP v posledním zdaňovacím období, ve kterém mohly být podmínky pro osvobození splněny.
Obdobně se postupuje i u příjmů z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu, použije-li poplatník získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby; obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Příklad 6
Občan získá v září 2018 odstupné ve výši 230 000 Kč za uvolnění bytové jednotky a tuto skutečnost oznámí správci daně do konce roku 2018. Přestěhuje se k přítelkyni a v závěru roku 2019 zahájí výstavbu rodinného domu. Za rok 2019 vynaloží na realizaci vlastní bytové potřeby částku 110 000 Kč a rodinný dům dokončí (včetně provedení
kolaudace
) v listopadu 2020 s vynaložením částky 3 150 000 v tomto roce. Poplatník uplatní za zdaňovací období 2018 osvobození přijatého odstupného ve výši 230 000 Kč od daně z příjmů fyzických osob.Pro uplatnění osvobození odstupného za uvolnění bytové jednotky od daně z příjmů dle § 4 odst. 1 písm. v) ZDP by musel poplatník vynaložit celou výši obdrženého odstupného na uspokojení vlastní bytové potřeby (výstavba rodinného domu) v roce 2019, tj. do konce následujícího roku po obdržení odstupného. Vzhledem k tomu, že poplatník vynaloží na uspokojení vlastní bytové potřeby v roce 2019 pouze částku 110 000 Kč, musí za zdaňovací období 2019 uvést v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob jako zdanitelný ostatní příjem zahrnutý v rámci dílčího základu daně dle § 10 ZDP částku 120 000 Kč.
Příklad 7
Nájemce získal koncem roku 2017 od vlastníka obytného domu odstupné ve výši 250 000 Kč za uvolnění bytové jednotky.
Za zdaňovací období roku 2017 uplatnil poplatník osvobození přijatého odstupného od daně z příjmů fyzických osob.
K uvolnění bytu však došlo až v květnu 2018. Občan se po uvolnění bytu nastěhoval ke své přítelkyni a získané odstupné použije v lednu 2019 na složení zálohy v souvislosti s výstavbou bytu 3 + 1.
Podmínkou pro osvobození přijatého odstupného od daně z příjmů je, že odstupné použije poplatník na uspokojení vlastní bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž odstupné přijal. V daném případě byla přijatá částka odstupného použita v roce 2019, tj. až po skončení následujícího roku po roce, v němž odstupné poplatník přijal. Tím je porušena podmínka pro daňové osvobození odstupného a poplatník musí za zdaňovací období roku 2018 zahrnout částku 250 000 Kč ke zdanění jako ostatní příjem dle § 10 ZDP. Je zcela irelevantní, že k uvolnění bytu došlo až v květnu 2018 a doba mezi uvolněním bytu a složením zálohy na realizaci vlastní bytové potřeby poplatníka je kratší než jeden rok.
Osvobození dle § 4 odst. 1 písm. y) ZDP
Na základě zákona č. 170/2017 Sb.
dochází k přesunu doslovného znění stávajícího § 4a písm. h) ZDP do § 4 odst. 1 písm. y) ZDP a současně k přesunu znění stávajícího § 4 odst. 1 písm. y) ZDP do § 4a písm. h) ZDP.
K těmto přesunům se v důvodové zprávě vládního návrhu zákona uvádí, že k přesunutí osvobození příjmu z nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, je-li ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, z § 4a písm. h) do § 4 odst. 1 písm. y) ZDP dochází proto, že se nejedná o bezúplatné příjmy. Fyzická osoba, která nabývá vlastnické právo k jednotce, nebo její předchůdce se podíleli peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami, při převodu jednotky do osobního vlastnictví tak nedochází k nabytí majetku bez protiplnění, proto osvobození daného příjmu nelze mít zakotveno v § 4a ZDP upravujícím osvobození bezúplatných příjmů.
Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2018.