Nájem versus ubytovací služba

Dalším aspektem může být samotná okolnost, že je poskytování ubytovacích služeb spojeno se zprostředkovateli krátkodobých pronájmů a s tím také možný vznik povinnosti k dani z přidané hodnoty z tohoto titulu. Výsledkem této ne zcela jednoduché problematiky pak může být relativně velká skupina poplatníků, která nejspíše i v dobré víře vykazuje příjmy z ubytování jako příjmy z nájmu a v mnoha případech netuší, že k jejich příjmu náleží zcela jiný daňový režim a řada dalších souvisejících povinností, odvod zdravotního a sociálního pojištění z toho nevyjímaje. Podívejme se tedy alespoň na některé významné faktory, které mohou posloužit jako upozornění, že je něco v nepořádku, nebo naopak v lepším případě jako ujištění, že dosud uplatňovaný daňový režim je v pořádku.

Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále také „obč. zák.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za toto nájemné, přitom nájemní smlouva pronajímatele zavazuje:

V případě nájmu provádí běžnou údržbu nájemce, pokud se k tomu nezavázal pronajímatel, ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, jestliže se k opravě vad nezavázal nájemce.

Podle § 2246 obč. zák. si strany ujednají nájemné pevnou částkou, při tom se má za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc a podle § 2247 odst. 3 obč. zák. si strany ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytnutím služby (§ 2247 odst. 4 obč. zák.).

Smlouvou o ubytování se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající u účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé (§ 2326 obč. zák.).

Klasifikace produkce Českého statistického úřadu dává důležitý pohled pro zařazení druhu příjmů. Podle klasifikace ekonomických činností (CZ-NACE) Českého statistického úřadu mezi ubytovací služby patří zejména:

(kromě nemovitostí užívaných na časový úsek)

55.10 Ubytovací služby v hotelích a podobných zařízeních, vč. každodenního úklidu (kromě nemovitostí užívaných na časový úsek)

55.10.1 Ubytovací služby v hotelích a podobných zařízeních, vč. každodenního úklidu (kromě nemovitostí užívaných na časový úsek)

55.10.10 Ubytovací služby v hotelích a podobných zařízeních, vč. každodenního úklidu (kromě nemovitostí užívaných na časový usek)

Zahrnuje:

- ubytovací služby v hotelích a podobných zařízeních (motely, penziony atd.) s každodenním úklidem a jinými službami, obvykle poskytované na dny nebo týdny

55.20 Rekreační a ostatní krátkodobé ubytovací služby

55.20.1 Rekreační a ostatní krátkodobé ubytovací služby

55.20.11 Ubytovací služby v chatách nebo v ubytovnách pro mládež

Zahrnuje:

- ubytovací služby v mládežnických hostelech, horských chatách a rekreačních chatách s pokoji nebo ubytovacími jednotkami, s velmi omezenými úklidovými službami nebo bez nich

55.20.12 Ubytovací služby v nemovitostech užívaných na časový úsek

Zahrnuje:

- ubytovací služby v nemovitostech užívaných na časový úsek (time-share), pro návštěvníky mimo jejich obvyklé bydliště

55.20.19 Ostatní krátkodobé ubytovací služby bez každodenního úklidu

Zahrnuje:

- ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách, ne s každodenními úklidovými službami, např. v bytech a domech pro dovolenou, bungalovech a chatách, pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny

55.30 Služby tábořišť a kempů

55.30.1 Služby tábořišť a kempů

55.30.11 Služby tábořišť

Zahrnuje:

- poskytování místa pro rekreační vozidlo nebo stan pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny

Zahrnuje také:

- poskytování prostoru v chráněných přístřešcích nebo prostých táborových zařízeních pro umístění stanů nebo spacích pytlů

Nezahrnuje:

- služby horských chat, chat a mládežnických hostelů (55.20.11)

55.30.12 Služby kempů

Zahrnuje:

- poskytování noclehu spojené se stravováním a rekreačními nebo školicími službami v kempu pro dospělé, mládež nebo děti, jako celková nabídka, je účtováno vše dohromady

55.90 Ostatní ubytovací služby

55.90.1 Ostatní ubytovací služby

55.90.11 Ubytovací služby poskytované studentům na kolejích nebo internátech

Zahrnuje:

- ubytovací služby internátů a kolejí, v ubytovacích jednotkách, které jsou při školách a univerzitách

Nezahrnuje:

- ubytování účastníků konferencí nebo návštěvníků, během prázdnin, ve studentských ubytovnách nebo kolejích (55.20.19)

55.90.12 Ubytovací služby poskytované pracovníkům v ubytovnách

Zahrnuje:

- služby obvykle krátkodobého nebo sezónního ubytování pracovníků v dělnických ubytovnách nebo kempech

55.90.13 Ubytovací a podobné služby v lůžkových a lehátkových vozech a v jiných dopravních prostředcích

55.90.19 Ostatní ubytovací služby jinde neuvedené

Zahrnuje:

- ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách pro dlouhodobé ubytování, v penzionech nebo domovech mládeže a bytových klubech

Nezahrnuje:

- mládežnické hostely (55.20.11)

- studentské koleje, školní internáty (55.90.11)

www.czso.cz

55. Ubytovací služby – poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci.

V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) podávání snídaní ubytovaným hostům.

Právě posouzení konkrétního případu nájmu/ubytování podle předchozích bodů (1 až 3) je naprosto zásadní pro volbu daňového režimu, jinými slovy pokud jsme nedokázali dosud daný příjem zařadit, samotný daňový předpis už nám tuto otázku vyřešit dokáže jen těžko. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZDP“), vymezuje v § 7 ZDP příjmy ze samostatné činnosti a v § 9 ZDP příjmy z nájmu. V minulosti platila pro zařazení příjmů v kategorii dílčího základu daně § 7 ZDP v případě činnosti vykonávané podle zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů (dále také „živnostenský zákon“), striktní podmínka skutečné existence příslušného oprávnění, a pokud takovým oprávněním poplatník nedisponoval, jeho příjem byl posouzen v kategorii „ostatních příjmů“ v dílčím základu daně podle § 10 ZDP. Toto řešení bylo sice ve vztahu k samotnému vymezení „ostatních příjmů“ v § 10 ZDP do jisté míry , ale bylo to ze všech „špatných“ možností daných příslušnou legislativou přece jenom to nejlepší.

Tato situace se však podstatně změnila s účinností „nového“ obč. zák., konkrétně s § 420 obč. zák., podle něhož je podnikatel definován šířeji: Tato změna se návazně promítla i do daňového režimu zákonem č. 267/2014 Sb., kterým se mění zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony. Citovaný zákon konkrétně novelizoval § 7 odst. 1 písm. c) ZDP tak, že pod samostatnou činnost se zahrnou příjmy také z jiného podnikání, Jinými slovy, do dílčího základu daně § 7 ZDP patří také příjem, který byl dosažen bez příslušného oprávnění, když je takového oprávnění k činnosti potřeba, ale poplatník v daném případě takovým oprávněním nedisponuje.

Tímto se opět dostáváme právě ke shora zmíněné množině poplatníků, jejichž příjmy mohou být samotnými poplatníky chápány jako příjmy z nájmu (v minulosti také z pronájmu), ale svým charakterem mohou odpovídat příjmům z ubytování a jako takové pak patří pod příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 ZDP). Samotná okolnost, že k činnosti (ubytování) nebylo vydáno příslušné oprávnění podle živnostenského zákona má za následek, že plynoucí příjmy nejsou zdaňovány jako příjmy podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP – příjem ze živnostenského podnikání, ale jako příjem z jiného podnikání podle § 7 odst. 1 písm. c) ZDP. Tato okolnost je rovněž při použití výše procentních výdajů v hodnotě 60 %, resp. 40 %, pokud jde o činnost bez příslušného oprávnění (viz níže).

Z výše uvedeného lze tedy shrnout, že pokud posuzovaný příjem z „nájmu“ má znaky svědčící o činnosti, kterou lze posoudit jako „ubytovací službu“, jedná se pak o příjem ze samostatné činnosti, a to bez ohledu na existenci, či neexistenci příslušného oprávnění a je vhodné uvažovat o dalších souvislostech (DPH, EET, povinnost registrace podle § 39 ZDP, odvody sociálního a zdravotního pojištění, dále např. zajištění daňové evidence podle § 7b ZDP, není-li zvolen způsob uplatnění výdajů pomocí procentní hodnoty z příjmů apod.).

Při použití procentních výdajů z dosažených příjmů podle § 7 odst. 7 ZDP se v případě příjmů za ubytovací služby provozované bez příslušného oprávnění uplatní za zdaňovací období roku 2017 hodnota 40 % s omezením absolutní částky 800 000 Kč (pokud se poplatník nerozhodne použít bod 13 čl. II přechodných ustanovení k zákonu č. 170/2017 Sb., kterým se mění některé zákony v oblasti daní), resp. 400 000 Kč, počínaje zdaňovacím obdobím roku 2018. V případě, že ubytovací činnost je provozována s příslušným oprávněním podle živnostenského zákona, lze za zdaňovací období roku 2017 uplatnit 60 % z příjmů až do hodnoty 1 200 000 Kč, resp. 600 000 Kč, v případě použití výše zmíněného přechodného ustanovení. Za zdaňovací období roku 2018 je tato absolutní částka omezena hodnotou 600 000 Kč.

Dále v případě příjmů za ubytovací služby je oproti příjmu z nájmu podle § 9 ZDP nutné počítat s povinností odvodu zdravotního a sociálního pojištění (21,35 %).

Podle § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZDPH“), je nájem nemovité věci s výjimkou krátkodobého nájmu nemovité věci od daně osvobozen. V případě poskytování ubytovacích služeb se jedná o ekonomickou činnost a plátcem se stane osoba povinná k dani se sídlem v tuzemsku, jejíž obrat za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců přesáhne 1 000 000 Kč, s výjimkou osoby, která uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet (§ 6 odst. 1 ZDPH). Dejme však velký pozor právě na případy, kdy je služba poskytovaná prostřednictvím některého ze zprostředkovatelů ubytovacích služeb (např. Airbnb), kdy se může stát, že poskytovateli vznikne povinnost registrovat se jako osoba identifikovaná k dani se vznikem povinnosti podávat přiznání a uhrazovat daň z přidané hodnoty (dále také „DPH“) bez ohledu na naplnění výše zmíněných podmínek. Stejně jako v případě posouzení samostatné činnosti v případě daně z příjmů, lze i zde předpokládat existenci poplatníků, kteří jsou plátci DPH, aniž by si byli této skutečnosti vědomi. Zde autor rovněž upozorňuje na informaci k této problematice uveřejněné na webových stránkách Finanční správy pod čj. 90076/17/7100-20116-050701.

V případě dosahovaných příjmů za ubytovací služby bude především záležet na naplnění formálních a materiálních znaků podle § 5, resp. § 6, zákona č. 112/2016 Sb., o evidenci tržeb, ve znění pozdějších předpisů (dále také „zákon o evidenci tržeb“). I v této oblasti může vznikat řada specifických případů zahrnujících např. přímé či nepřímé zastoupení poplatníka včetně použití institutu pověření k evidování podle § 9 zákona o evidenci tržeb. Z tohoto důvodu bude řešení konkrétního případu odrážet vždy danou, konkrétní situaci. Lze však předpokládat, že pokud přijímá poplatník za ubytovací služby např. hotovostní platby nebo platby bankovní kartou, je povinen tyto platby evidovat již od 1. 12. 2016 (úplný výčet formálních náležitostí obsahuje § 5 zákona o evidenci tržeb). Rovněž k této oblasti je zveřejněno stanovisko finanční správy na stránkách Generálního finančního ředitelství (E-tržby), mimo to je v případě nejasností možné požádat správce daně o závazné posouzení o určení evidované tržby (§ 32 zákona o evidenci tržeb).

Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2018.