Z pohledu zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH “), se v případě nájmu nemovité věci jedná o specifický případ poskytnutí služby vztahující se k nemovité věci. Podle § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH se pro účely tohoto zákona nájmem rozumí také podnájem, pacht a podpacht; nájmem se rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu. Aby se jednalo o nájem nemovité věci pro účely ZDPH , musí být naplněny všechny znaky nájmu, které vyplývají z judikatury Soudního dvora EU.
Nájem nemovitých věcí z pohledu DPH
Ing.
Jiří
Vychopeň
Podle ustálené judikatury Soudního dvora EU se nájmem rozumí
převedení práva užívat nemovitou věc způsobem, jako kdyby byl nájemce vlastníkem, přičemž současně je vyloučena jakákoliv jiná osoba z výkonu tohoto práva
. V tomto smyslu nelze pro účely zákona o DPH považovat za nájem nemovité věci např. poskytnutí tělocvičny nebo hřiště k provozování sportovní činnosti (v těchto případech se jedná o službu, která obvykle zahrnuje i poskytnutí šaten, sprch, úklid apod.). Ani poskytnutí nebytového prostoru pro umístění výherního hracího přístroje nebo poskytnutí plochy k umístění nápojového automatu není zpravidla možné považovat za nájem nemovité věci, ačkoliv podle soukromého práva je v těchto případech uzavírána smlouva o nájmu nemovité věci. Obdobně to platí např. i v případě poskytnutí části pozemku, zdi, střechy nebo plotu za účelem umístění reklamy.Při posuzování, zda uskutečňované plnění splňuje podmínky nájmu, je třeba přihlédnout ke všem znakům daného plnění, jakož i k okolnostem, za nichž probíhá. Rozhodujícím prvkem je v tomto ohledu objektivní povaha daného plnění, a to nezávisle na tom, jak strany toto plnění kvalifikovaly.
Poznámka
Nájem je upraven v § 2201 až 2325 zákona č. 89/2021 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2202 občanského zákoníku může být předmětem nájmu věc nemovitá i nezuživatelná věc movitá. Podle ustanovení § 2202 odst. 1 občanského zákoníku lze pronajmout celou nemovitou věc nebo i část nemovité věci. Ustanovení § 2202 odst. 2 občanského zákoníku umožňuje pronajmout i nemovitou věc, která v budoucnu teprve vznikne, je-li ji možné dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy (např. lze pronajmout budovu, která se teprve staví).
Podle § 2332 občanského zákoníku se pachtovní smlouvou propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Rozdíl mezi nájmem a pachtem spočívá v tom, že v případě nájmu má nájemce právo věc pouze užívat, zatímco v případě pachtu má pachtýř právo věc nejen užívat, ale i požívat (tj. spotřebovávat výnosy, výsledky a plody z obhospodařování této věci).