Břemeno věcné

Společnost a.s. vlastní pozemek se zřízeným věcným břemenem chůze a jízdy pro partnerskou firmu, bezúplatně a na dobu neurčitou. Tento stav trvá více než 20 let beze změn, jako majetek je evidován jen podrozvahově a zmíněn v příloze k účetní závěrce. O spojenou osobu se nejedná, jde o úzkou obchodní spolupráci a dlouhodobý odběratelský vztah. Nevím o žádné kompenzaci ani jiné formě nepřímé náhrady. Možná kdysi bylo zohledněno při koupi pozemku od této partnerské firmy začátkem 90. let. V podrozvaze je vedeno vlastně nepřímo, jen zmíněno jako položka, bez hodnotového ocenění. Je tato evidence dostačující nebo je nutno majetek zaúčtovat, na základě jaké ceny? Jak řešit daňově?

Společnost s r. o., plátce DPH, je majitelem příjezdové komunikace, která sousedí s příjezdovou komunikací občana. Protože je komunikace úzká, obě strany si v katastru nemovitostí nechaly v únoru zapsat vzájemné bezúplatné věcné břemeno chůze a jízdy na pozemku druhé strany, aby se po cestě lépe jezdilo. Jaký je daňový dopad pro firmu z hlediska daně z příjmů, bude se tento bezúplatný příjem danit? Z jakého základu, když není odhad ceny (pak 10 000 Kč?), a jak to bude z hlediska DPH?

Společnost A (oprávněný) uzavřela se společností B (povinný) smlouvu o zřízení věcného břemene služebnosti stezky a cesty, za kterou společnost A zaplatila 190 000,-- Kč. Ve smlouvě není uvedena žádná doba. Smlouva byla podepsaná 23.12.2023, návrh na vklad byl podán 4.1.2024. Jaké bude účtování u společnosti A (u oprávněného)? Jedná se o majetek nebo náklad? K jakému datu účtuji - ke dni vkladu k KN nebo ke dni podpisu smlouvy?

Právnická osoba má sídlo v nemovitosti, ke které nemá ve vlastnictví příjezdovou komunikaci. Na tuto komunikaci do vjezdu vybudoval vlastník firma AB (pronajímatel) elektricky ovládanou bránu, aby měla přehled, že se na její pozemek nedostane nikdo, kdo nezaplatí, zřídila si i kamerový systém, který ji snímá. Přístup byl dosud zdarma, ale nyní chce vlastník pozemku (vedený na katastru jako manipulační prostor), dle Smlouvy o vjezdu a vstupu na pozemek platit měsíčně poplatek za umožnění vjezdu, poměrnou část na provoz, obnovu a údržbu této brány. Do smlouvy o vjezdu a vstupu na pozemek si zakomponovala i povinnost uhradit 1/3 nákladů na vybudování a provozování této brány, která je v celkové výši cca 300 000 Kč. Tato částka bude dle smlouvy muset být zaplacena jednorázově ve výši 100 000 Kč na základě výzvy pronajímatele, kterou zašle na e-mail, nejsem si jistá, že bude zaslána faktura, možná jen výzva s odkazem na smlouvu. Pokud tuto smlouvu nepodepíšeme, nebudeme mít možnost dostat se do objektu firmy, takže nám nic jiného nezbývá. Smlouva je na 5 let. Jde z daňového pohledu tento jednorázový náklad na vybudování brány (100 000 Kč) dát do výdajů? Vlastníkem brány z 1/3 nikdy nebudeme, nebudeme mít svolení odpisovat. Jak toto daňově vyřešit? Souhlas s věcným břemenem ani žádný jiný ústupek ze strany „pronajímatele“ nemůžeme očekávat, není s ním možná žádná jiná dohoda. Jak proúčtovat měsíční náklady na provoz, údržbu, opravu a obnovu brány, lze nějak daňově? Bez zaplacení tohoto poplatku nebudeme mít přístup k naší nemovitosti.

Klientka obdržela náhradu za zrušení věcného břemene užívání nemovitosti, jde o zrušení smluvní, zřejmě tedy není možno uplatnit žádné osvobození. Je možno uplatnit nějaké náklady, např. obvyklý nájem za 5 let, nebo je nutné zdanit příjem v plné výši, přestože jde reálně o ztrátovou situaci?

Fyzická osoba, nepodnikatel, od ledna 2023 pronajímá skladové prostory, nájemné měsíčně činí 100 000 Kč. Dle smlouvy je nájemné účtováno plátcům DPH pro ekonomickou činnost. Dále má příjem za úplatné věcné břemeno 130 000 Kč splatné k 31. 3. 2023. Počítá se do obratu DPH tato úplata za věcné břemeno? Pokud ano, kdy započítat do obratu vystavením faktury, nebo až platbou na účet? Dále příjem za výkon fce jednatele 35 000 Kč/měsíčně. Počítá se tato odměna za výkon fce jednatele do obratu DPH? Jednatel není v pozici zaměstnance, jde o obchodní vztah, jde tu o ekonomickou činnost pro sledování obratu DPH? Počítat tedy odměnu jednatele do obratu DPH? Jestliže ano, počítá se hrubá částka, nebo čistá po odvodech zdravotního a sociálního pojištění? Pak by vyšel obrat za 12 měsíců 1,756 mil. Kč, ale v březnu 2024 by mohlo dojít při platbě věcného břemene k překročení obratu pro DPH? Jiné příjmy by neměly nastat. Je to takto správně? Toto by asi nastalo v ideálním případě pravidelných měsíčních plateb. Jak ale počítat obrat, když by došlo ke zpoždění některé z plateb a došlo by k následnému doplacení? Rozpočítala by se částka na jednotlivé chybějící měsíce, nebo jako jedna částka?

Pokračujeme v představování ukončených příspěvků řešených na Koordinačním výboru (dále jen „KooV“). Jde o léty osvědčená a uznávaná odborná projednání problémů předestřených daňovými poradci, k nimž se vyjadřují zástupci Finanční správy ČR, hlavně Generálního finančního ředitelství (dále jen „GFŘ“). Z praktického hlediska mají dvě hlavní přednosti: a) potvrzené závěry lze považovat za bezpečné řešení, které zřejmě finanční úřady nezpochybní, b) odborné názory nepadají z nebe, ale jsou věcně odůvodněné, takže nabízejí argumentační oporu řešení obdobných sporů a je vidět i logika uvažování poradců i správců daně. Koordinační výbor se koná obvykle co dva měsíce a příspěvky jsou zveřejňovány na https://www.financnisprava.cz/cs/dane/prispevky-kv-kdp/zapisy-z-jednani/2023 .

Společnost uzavřela s teplárnami smlouvu o zřízení služebnosti, jejímž předmětem je zřízení služebnosti v souvislosti s rozvodem tepelného zařízení přes pozemek společnosti, jinak řečeno společnost dostane dle této smlouvy úhradu 9 000 Kč bez DPH od tepláren, že dala souhlas s tím, že musí něco strpět za to, že přes její pozemek povede inženýrská síť pro účely dodávky tepla do sousedního projektu. Vydaná faktura za služebnost bude účtována na 602? Plnění podléhá standardní sazbě DPH 21 %?

Fyzická osoba odkoupí od právnické osoby budovy i s pozemky za úplatu(standardní kupní smlouva). Následně chce FO jako vlastník uzavřít se stejnou PO, od které nemovité věci zakoupil na zřízení věcného břemene na 20let, kde by úplata za věcné břemeno probíhala pravidelně měsíčně. Věcné břemeno by PO opravňovalo k plnému užívání nemovitých věcí. Fyzické osobě jde prioritně o to, aby bylo právo užívání zaspáno v katastru, má obavy z vlastní zkušenosti, že každá nájemní smlouvu lze vypovědět. FO nebude mít nemovité věci v obchodním majetku. Obávám se, že příjem z věcného břemene bude příjmem podle § 10 ZDP a nelze proti tomu postavit v tom případě jako náklad ani odpisy ani údržbu, či opravy. Souhlasíte? Bylo by to jinak, pokud by FO zahrnula uvedené nemovitosti do obchodního majetku a příjem z věcného břemene považovala za příjem podle § 7 ZDP? Pravidelný příjem z věcného břemene bude považován za ekonomickou činnost a počítat se do obratu pro účely DPH? Bude moci PO z titulu užívání na základě věcného břemene moci odepisovat technické zhodnocení, případně opravovat a udržovat majetek s tím, že výdaje budou daňovým nákladem? 

1. Úvod Pokyn GFŘ D-59 uvádí příklady vztahů, na základě nichž je možné odepisovat technické zhodnocení dle § 28 odst. 7 ZDP. V pokynu je jako příklad uvedena podnájemní...

Naše společnost zřizuje oprávněnému ze služebnosti (neplátci DPH) služebnost stezky a cesty k pozemku. Služebnost je sjednána na dobu neurčitou a umožňuje oprávněnému vstupovat a vjíždět na služebný pozemek. Je sjednána pravidelná roční úplata za výkon práv odpovídajících služebnosti, která bude hrazena na základě splátkového kalendáře. Do jakého režimu DPH daná služba spadá? Je služebnost a jiná věcná břemena z hlediska DPH nájmem, a tudíž bychom se měli řídit § 56a ZDPH?

S naší společností (PO, plátce DPH) bylo z důvodu plánované výstavby provozní haly smluvně zřízeno s městem (v místě výstavby haly) věcné břemeno - služebnost na sjezd z dálnice. Věcné břemeno je na základě smlouvy zřízeno úplatně, na dobu neurčitou. Jedná se o jednorázový poplatek ve výši 10 000 Kč. Poplatek naše společnost městu uhradila. Předmětné věcné břemeno již také bylo zapsáno do KÚ. Jak toto věcné břemeno účtovat?

OSVČ, fyzická osoba, plátce DPH prodala nemovitost včetně pozemku, kterou měla zařazenou v obchodním majetku. V kupní smlouvě bylo zřízeno věcné břemeno. Prodávající si vyhrazuje průchod přes pozemek. Tento průchod jsou strana prodávající a osoby, které ji navštíví, oprávněni použít pouze jako únikový východ v případě, že bude ohroženo jejich zdraví nebo život (jedná se o únikový východ z restaurace, který kvůli bezpečnosti musí být zachován). Věcné břemeno se zřídilo bezplatně. Plyne z toho pro prodávající osobu nějaká daňová povinnost?

Cílem následujícího příspěvku je vysvětlit právní úpravu věcných břemen a nastínit postup jejich účtování.

Vlastníme nemovitost – stavbu vedení kabelové trasy telefonních a optických kabelů z roku 1997. Tato stavba je již účetně i daňově odepsána. Nyní dodatečně k této historické stavbě, která vede na cizích pozemcích, zřizujeme služebnost – právo uložení, provozu, údržby atd. Služebnost se zřizuje na dobu neurčitou a cena za zřízení služebnosti bude asi 200.000,- Kč. Jak máme postupovat při účtování této služebnosti do majetku a jak majetek následně odepisovat? Děkujeme za Váš názor.

Fyzická osoba koupila bytovou jednotku od jiné fyzické osoby. Cena bytu byla stanovena na 3 mil. Kč. Dále bylo zřízeno věcné břemeno ve prospěch prodávajícího, spočívající v právu prodávajícího užívat bytovou jednotku do konce života. Cena tohoto věcného břemene byla ve smlouvě stanovena na částku 500 000 Kč. Kupující tedy uhradil rozdíl ve výši 2 500 000 Kč. Podléhá u kupujícího příjem za zřízení věcného břemene dani z příjmů? Lze případně k tomuto příjmu uplatnit nějaké výdaje? 

Ve prospěch neziskové organizace (církev, v pozici oprávněného) bylo smluvně zřízeno věcné břemeno služebnosti, které spočívá v právu chůze na pozemku vlastníka (povinného). Věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně, nicméně ve smlouvě je uvedena jeho hodnota, na které se smluvní strany shodly ve výši 10 000 Kč (povinným je obec, která si vymínila uvedení této hodnoty do smlouvy). Věcné břemeno je využito v rámci hlavní činnosti. 1/ Musí nezisková organizace o bezúplatném zřízení věcného břemene účtovat? Pokud ano, jak a v jaké hodnotě. 2/ Pokud o něm účtovat nebude (resp. bude účtovat jen podrozvahově), je nutné věcné břemeno ocenit podle zákona o oceňování majetku a v daňovém přiznání k dani z příjmů právnických osob zvýšit o jeho hodnotu základ daně a současně jako příjem určený pro hlavní činnost jako příjem vyloučit? Nebo je to možné považovat z pohledu neziskové organizace za osvobozený bezúplatný příjem a v tomto případě o jeho hodnotu základ daně nezvyšovat?  

Podle zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „NOZ “ (§ 1257 až 1302) je služebnost věcným břemenem. Věcným břemenem jsou rovněž reálná břemena (§ 1303 až 1308 NOZ ). Se služebností jako věcným břemenem souvisejí, resp. mohou souviset rovněž některé daňové povinnosti. V první kapitole následujícího textu se budu věnovat právní úpravě služebnosti v občanském zákoníku, v další jejími dopady na daň z příjmů.

V roce 2017 jsme pořídili věcné břemeno za 50 000 CZK. Dle tehdejších předpisů jsme jej odpisovali účetně, tzn. 72 měsíců, a tyto odpisy byly i daňovým odpisem [§ 24 odst. 2 písm. v) ZDP]. Je tento postup správný, tzn. odepisovat daňově věcné břemeno 72 měsíců, i když pořizovací cena byla pod limitem (tehdy platným) 60 000 Kč (máme i v interní směrnici)? Tzn. odepisovalo se stejně dlouho jako věcné břemeno, které by bylo v pořizovací ceně nad 60 000 Kč? 

Babička vlastní dvougenerační domeček. Jsou zde dvě bytové jednotky s jedním hlavním vchodem. Je možné, aby nechala přepsat celý RD na svou jedinou dceru a zároveň si zde nechala zřídit věcné břemeno? Musí být přesně věcné břemeno vymezeno jako např. byt, který zahrnujeme 3 pokoje v přízemí + celou zahradu? Jde o to, aby bylo jasné jaké místnosti může maminka užívat, aby nedošlo k tomu, že např. jeden byt se zahradou dcera pronajme a babička se pak již na zahradu nikdy nedostane. Musí být přesně vymezeno ve smlouvě, resp. někde na katastru věcné břemeno nebo se vztahuje na celek jako RD a pak jde jen o to, koho k sobě a do jakých místností babička pustí?